“地标巨人”绿地控股逆水难行 10亿元卖自家物业遇到什么窘境

周月明

房产巨头绿地控股（600606. SH）6月30日抛出一则重磅公告称，将以10亿元把上海绿地物业服务有限公司100%股权转让给雅居乐物业管理服务有限公司。就在同行都拼命加码自家物业的时候，这位“绿巨人”却做起了甩手掌柜，引起业界讨论纷纷。再加上近几年绿地控股在上市房企各项排名上渐渐落后，市场不禁要问：绿地到底怎么了？

不进则退

绿地控股总裁张玉良非常看重与政府的关系，这也令其旗下项目频频受政府青睐。這家被称为“最懂政府的开发商”，以高楼地标“名震江湖”，在中国超高层城市地标建筑领域，绿地控股曾长期占据半壁江山。

然而，时过境迁，2014年荣登行业第一之后，绿地控股的运气好像变得不再那么好，业绩逆市下滑，排名逐渐落后，尤为值得注意的是，在风光无比、傲视群雄的高楼背后，绿地控股的毛利率和负债率却不那么“辉煌”。据财报数据显示，2012年至2017年一季度，绿地控股负债率基本在87%至90%之间浮动，2016年其负债率高达89.4%，位列A股港股所有上市房企第一。其毛利率也在2016年下滑到14.8%，比20%的行业平均水平低了6个百分点。

这些都导致绿地控股无法再留在房企第一梯队。2016年，碧桂园，万科、恒大的营收规模都超过3000亿元大关，绿地只有2472亿元。资产规模上也拉开了差距，恒大总资产达到1.3万亿元，万科总资产8300亿元，而同期绿地总资产只有6926亿元。前三大巨头平均以每年1500亿元销售规模剧增，绿地只有260亿元左右的增长，甚至中海和保利都在增速上赶上了绿地。

曾经的好学生成绩下滑，个中原因有什么值得探究的？由于公司方面未对记者采访给出答复，具体也不得而知。

业内人士称，绿地控股前两年一直主张多元化转型，将重心放在能源等其他板块，错过了房地产业大爆发的黄金时机。且近两年，曾最多占总营收56%的能源业务受到国内能源产业低迷等影响，业绩也大幅收缩。2016年绿地控股能源产业营收107亿元，较2015年减少68%，亏损金额依然高达11.37亿元，毛利率仅为1.55%。曾经的第一大板块变成了一个大包袱。这样一来，绿地控股转型不太顺利，又未抓住房地产业爆发时机，即使后来战略调整，但在厮杀激烈的地产界重新追赶有些吃力。

比如，在土地储备方面，绿地控股的行动就不够迅速。2016年年报显示，绿地土地储备总量约为1.36亿平方米，这一总量位列上市房企土地储备的第三名，但是，其增量1468万平方米却仅排在增量排名的第六位，并远低于恒大1.02亿平米的增量和碧桂园6381万平方米的增量。

排名降低

而且，在众多房企纷纷瞄准一线城市土地储备的时候，绿地控股新增土储面积却以二线城市占比为最高。据咨询公司克而瑞数据，从2016年绿地控股新增土地储备结构来看，其中一线城市占比仅为14%，二线城市占比72%，三四线城市占比14%。

就销售情况来看，据克而瑞最新数据统计，在中国房企2017年1～5月的销售数据排名中，绿地控股销售金额排名已降至第五位，为1002亿元，甚至被保利1050亿元的销售金额超越。而前三名碧桂园、万科和恒大按照目前的销售进度来看，市场普遍认为，它们2017年年底前销售金额将突破4000亿元，这也令绿地控股追赶第一集团的难度进一步加大。

在房产业的退步，与绿地控股的“地标模式”或有一定关系。一直以来，绿地控股通过城市标志性建筑获取政府信用，再加上国资背景，拿到极低的融资成本，之后进行租售回笼资金，并同时将自持部分抵押贷款，循环往复，不断复制。这样一来，地标建筑的租售情况就对整个资金链条显得尤为关键。

然而近期，据市场数据，作为上海新的地标建筑，632米的上海中心大厦出租率仅为60%，仅有三分之一的租户进驻大楼，与此同时，来自戴德梁行的数据显示，2016年上海写字楼空置率由10%升至14%，深圳写字楼的空置率由5%上升至13%。

全国的标志性高楼中至少32%的企业都来自金融行业，经济增长的放缓令这些企业面对高昂的租金账单望而却步。

此外，在北京“3·26商住新政”实施后，北京商住公寓的成交量出现断崖式下跌，据2016年年报，绿地控股的住宅项目比重虽略有提升，但商办类仍占36%，新政仍对其有较大冲击。

抛售物业

在房产、能源等领域郁郁不得志，绿地控股又在其他领域找起了出路，6月30日，其公布将以10亿元的价格把绿地物业100%股权转让给雅居乐物业，同时双方将结成战略性合作伙伴，2018年至2022年的5年内，公司开发的房地产项目将以雅居乐物业作为优先级物业合作商。这一做法令业界人士纷纷表示看不懂，且有部分投资者认为“这是不是绿地控股负债太高卖血度日”。《投资者报》记者近日就转让物业原因向绿地相关负责人求证，但其未做出任何解释。

绿地物业作为绿地集团一级供应商，2016年营收1.22亿元，净利286万元，这个利润对于绿地控股94亿元的净利润来说只是小零头。但与此同时，同行都在各种加码自家物业，比如碧桂园旗下的物业、万科旗下的物业，都准备将其单列出来，向上市的方向推进，然而绿地控股却干脆弃子。而且前几天，武汉绿地汉口中心安保人员殴打记者事件也一时闹得沸沸扬扬，这样看来，物业公司对绿地控股来说更显得不像“亲生的”。

而买方雅居乐地产控股有限公司，主要业务集中在广东省，去年物管收入才刚刚过了10亿元大关。但花费10亿元买到417万平方米存量物业服务面积，还包括武汉绿地中心这一国内第一高楼的物业项目，以及每年新增的1000万平方米物业服务面积，业内人士称，“可谓是一项划算的买卖。”据消息称，雅居乐已经启动上市日程，想靠资本市场的力量来赢得市场，但这一消息并未得到雅居乐证实。

公司的种种表现，也反映在股价上。截至2017年7月6日，其市值也从当年中国房企第一的3054亿元缩水至目前约985亿元，公司股价7.71元，也自开盘来腰斩68%。