浅析宅基地使用权流转问题

武艳

【摘要】宅基地除去集体经济组织成员居住的功能外，还一直被视为农民的保障，是农民安身立命之本。但近些年来，随着经济发展速度的加快，城乡一体化进程的不断提高，对建设用地的需求也越来越大，所以宅基地使用权的流转问题也就受到了各方的关注。本文首先对宅基地使用权的相关概念及其特性、设立条件等进行了解释，其次对宅基地使用权流转所引发的问题进行了剖析，再次，提出完善宅基地使用权流转制度需要解决的几个关键性问题，最后，对完善现行宅基地使用权流转制度提出了几点建议。

【关键词】宅基地；使用权流转；收益分配

一、概论

1宅基地的概念

宅基地是指由集体共同所有的土地，宅基地不可以是耕地，也不得占用耕地。《土地管理法》中有规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不能超过规定的标准。

2宅基地使用权

（一）宅基地使用权内涵

宅基地使用权是农村集体组织对分配给组织内成员的宅基地的占有、使用的权利。宅基地使用权主要满足组织成员的居住需求及其他与之相关的附属物。

（二）宅基地使用权特性

宅基地使用权具有以下五个特性：（1）使用权主体特定性。宅基地使用权的主体是集体经济组织的成员。（2）使用权客体特定性。宅基地使用权的客体是集体所有的土地。（3）使用权内容特定性，只能用于建造住宅及其附属设施。（4）使用权的初始取得具有无偿性，成员无需为此付出任何费用。（5）使用权没有期限性。相关法律法规法律未对宅基地的使用权设定使用期限。

（三）宅基地使用权的设立条件

宅基地使用权的设立条件有以下三种情况：（1）子女结婚，需要分户而居。（2）外来人口落户，成为本集体组织成员，而且没有宅基地。（3）因发生自然灾害或进行乡村公共设施和公益事业建设需要搬迁。不能设立宅基地使用权的情况有以下几种：（1）非本集体的村民。（2）已拥有一片达到规定标准面积的宅基地。（3）农村村民转让住房后，再申请宅基地的情况。

二、宅基地流转中问题及原因

1宅基地流转非市场化，农民权益受损

在相关法律中，虽然没有禁止宅基地使用权流转，但是在有关土地法律法规中明确规定农民不能与开发商直接进行土地交易，一般是由政府主导从农民手中征得土地，然后政府与开发商进行土地交易。这样的过程是先将集体所有的土地性质变为国有土地，这样流转就有了相关法律的保障。

2土地资源的闲置与浪费

在我國经济发展速度越来越快，城市化率不断提高的背景下，大量农民进城务工，同时也有不少农民落户城镇，这样就造成了进城务工并落户城镇的农民的住房的闲置，这使得农村出现了这样的情形，有大量的空置房，城镇居民却不可在农村购买住房，农村土地资源得不到很好的利用，造成了浪费。

三、完善宅基地使用权流转制度需要解决的几个关键性问题

1宅基地使用权流转的对象问题

关于宅基地使用权的流转对象，有的观点认为宅基地使用权只能在本集体组织中的成员间进行流转，也有的观点认为，除了在本集体组织成员间进行流转，也可以流转给城镇居民。

2宅基地使用权的无偿取得与有偿转让是否会产生一些隐性问题

集体土地归集体组织成员共同所有，宅基地是集体组织分给每户的，具有无偿取得的特性，而宅基地的流转是有偿的，所以在这样情况下，一些隐性问题可能出现，宅基地无偿取得，使得集体组织村民想多占地，于是纷纷扩张自己的宅基地，出现了人均宅基地面积大大超出规定最高面积的现状。

四、宅基地使用权流转制度的改革与完善

1完善宅基地使用权流转相关法律法规

当前我国宅基地使用权流转出现种种问题，一部分原因是没有具体的法律法规的规定。应明确宅基地取得、变更等细节性的问题。此外，还应该加强宅基地的规范管理，明确宅基地产权，宅基地使用权流转对象等。

2建立合理的收益分配机制

宅基地使用权流转后，随之而来的是经济利益如何分配的问题。宅基地使用权的流转必然涉及方方面面的利益，没有明确的分配机制，就可能产生矛盾与纠纷，所以要加强对收益各个环节的管理，建立合理收益分配机制，保障各方主体的利益。