土地市场化改革对工业用地出让价格的影响研究

张嘉欣 吴一恒

摘要 隨着中国工业化的发展，城市化进程加速，我国工业用地规模持续扩大，工业用地资源的合理配置十分重要。探讨土地市场化改革对工业用地出让价格的影响，对于推进中国土地市场的发展和提升工业用地价格的信号引导作用有着重要的理论和现实意义。在分析土地市场化改革对工业用地出让价格影响机理的基础上，利用2008—2015年中国内地30个省级地区的面板数据，构建模型定量测算了土地市场化改革对工业用地出让价格的具体影响。研究发现：①工业用地出让市场化程度的提高对工业用地出让价格的提升起到了促进作用，但由于现阶段我国工业用地市场体制不健全，土地市场化改革对工业用地出让价格的影响效应总体比较微弱。②地区层面影响效应的区域异质性明显。东、中部地区工业用地出让价格与土地市场化水平均呈现显著正向关系，而西部地区土地市场化改革尚未深入发挥价格的杠杆作用。③东、中、西部土地市场化改革进程均在深化，东、中部地区市场发育水平高，推进速度快，而西部地区工业用地市场化改革仍处于被动配合中央政策规定阶段。基于此，提出在继续深化土地市场化改革的过程中，应大力完善工业用地弹性出让年限制，同时建立健全土地空间优化制度，加大对西部地区市场化改革的实施力度，完善相关配套措施。该研究为分析我国土地市场化改革绩效提供经验证据，并为进一步深化工业用地市场化改革提供政策参考。

关键词 市场化改革；工业用地；出让价格；影响

Study on the Influence of Land Market Reform on the Price of Industrial Land

ZHANG Jia-xin，WU Yi-heng* （Nanjing Agriculture University，Nanjing，Jiangsu 210095）

Abstract With the industrialization of China，the process of urbanization continues to accelerate，China's industrial land size continues to increase，the rational allocation of industrial land resources is particularly important.Exploring the effect of land market reform on the price of industrial land is of great theoretical and practical significance to promote the development of China′s land market and enhance the signal guidance of industrial land price.Based on the analysis of the mechanism of land market reform on the price of industrial land，this paper used the panel data of 30 provincial area in China from 2008 to 2015 to quantitatively calculate the specific impact of land market reform on the price of industrial land.The results showed that： the improvement of the market price of industrial land played a positive role in promoting the price of industrial land.However，due to the lack of the market system of industrial land in China at present，the effect of land market reform on the price of industrial land was weak.②Regional heterogeneity of regional effect was obvious.The land market reform in the eastern and central regions had a significant positive relationship with the land marketization level，but the land market reform in the western region had not yet played the role of price in depth.③ The land market reform process in the east，middle and west areas was deepening，the market development level of east and central regions was high， promoting speed was fast，but the western region′s industrial land market reform was still in the passive policy with the central stage.Based on this，this paper suggested that in the process of deepening the land market reform，we should vigorously improve the industrial land elasticity transfer year limit，at the same time，establish and improve the land space optimization system，increase the western region market reform implementation，improve the relevant supporting measures.This study provided empirical evidence for analyzing the performance of land market reform in China and provided policy reference for further deepening the marketization of industrial land.

1.3.1 被解释變量：工业用地出让价格。

根据“中国土地市场网”中土地供应的结果公告一栏，收集位于不同土地坐落位置的工业用地交易数据（内容包括土地坐落、工业用地交易价格、土地供应面积、出让时间4个指标）。对县级层面数据进行整理和汇总，得到30个省级地区的土地供应总面积，以工业用地交易总价与土地供应总面积的比值求得各省级平均工业用地出让价格。

1.3.2 解释变量：土地市场化水平值。

以静态的交易结构测定城市土地市场化率，采取面积比重测度法，以“招拍挂出让面积/供应总面积”作为土地市场化程度的计量标准[7]，具体计算过程见1.2.1。土地市场化水平值测度所需的数据均来自国土资源部主办的“中国土地市场网”土地出让“结果公示”栏的工业用地交易数据，内容包括土地坐落、土地供应方式及对应的土地供应面积、出让时间。

2 计量模型估计结果分析

根据面板模型检验，自变量之间不存在严重的多重共线性，但是存在显著的一阶自相关关系。因此，采用可行广义最小二乘法进行模型估计，全国层面和区域层面模型估计结果见表2。

从区域层面来看，东部地区和中部地区的结果显示土地市场化水平和工业用地价格2个变量之间存在显著的正线性相关关系。依据模型估计结果：东部地区，土地市场化改革对工业用地价格的提升存在着比中部地区更为直接的关联机制；西部地区2个变量之间存在着微弱的线性相关关系，说明与东部和中部地区相比，西部地区在土地市场化改革进程中并未对工业用地价值的显化提高重视，一定程度上忽视了价格杠杆作用。

从全国层面来看，土地市场化水平系数估计结果支持该研究假说，但土地市场化改革对工业用地价格的影响非常微弱，说明全国范围内土地市场化改革的作用效果并不明显，价格在工业用地资源配置中的信号引导作用仍很薄弱。

3 结论

在探讨土地市场化改革对工业用地出让价格影响机理基础上，综合运用比较分析方法以及计量经济模型，并利用 2008—2015 年中国内地30个省级地区的面板数据，将面积比重测度法测得的土地市场化水平值以及以土地出让总价与总面积的比值求得的工业用地出让价格作为模型数据，检验和分析了土地市场化改革与工业用地出让价格二者的互动效应。研究发现：土地市场化改革对于工业用地出让价格的提升具有促进作用，但这种作用效应存在着明显的区域异质性。具体而言：①从整体趋势来看，土地市场化改革对于工业用地出让价格的提升具有促进作用，然而这种作用的边际影响微弱，线性相关关系不显著。中国工业用地出让价格整体水平仍未合理体现出资源稀缺性和市场供求所揭示的工业用地价值。②在分地区的相关分析中发现，土地市场化改革对工业用地出让价格的影响效应由东部向西部逐渐削弱。③2008—2015年，东、中、西部土地市场化改革进程均在深化且差异明显。东、中部地区市场发育水平高，推进速度快；西部地区整体发育水平低，地方政府行为干预性强，土地市场化改革作用力度较小。

4 启示

（1）国家应继续深化工业用地价格市场化改革，合理调控工业用地供需结构。如继续完善2014年以来国土资源部积极探索实行的工业用地出让弹性年期制，实行“租让结合、先租后让”的工业用地供应制度，按照不同产业的生命周期实行弹性出让年期，合理确定土地的有偿使用年限。充分发挥土地供应的年租制灵活性优势，配合工业用地的准入和退出门槛以及工业用地利用结构和空间布局的调整，加大将要淘汰劣势企业的土地成本。

（2）强化区域协调和共享机制，建立健全土地空间优化制度提升区域地域优势。如可以通过跨区域交流合作，考虑打破行政区划等地域问题限制的束缚，不同行政区域之间可采取“飞地工业”模式，实行园区共享，促进更大范围的园区集中，各取所需，以优化空间结构，提升地区区位优势，显化土地资源价值。

（3）深化工业用地出让的市场化改革，考虑不同地区或发展阶段的实际，从诱致地方政府出让行为角度制定并实施相关配套措施。如对于一些产业层次不高、第二产业发展仍占主导的地区，应不断升级优化产业结构，同时从制度设计层面完善财政收支分配体制和地方政府融资机制，诱导地方政府着眼于城市未来的发展空间和长远利益，减少对工业用地价格的过度干预。

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