浅析我国土地市场价格影响因素及土地市场管理

刘菁 张家口市国土资源局矿管科

浅析我国土地市场价格影响因素及土地市场管理

刘菁 张家口市国土资源局矿管科

我国的土地市场形成时间较短，其管理和运行机制都存在一定的缺陷。按照土地市场价格理论对我国土地市场进行科学的研究，找到我国土地市场价格机制和管理上的不足，对于建立科学完善的土地市场具有重大的意义

土地市场 价格 管理 房地产市场

进入21世纪，我国固定资产投资逐年增长，在这样的大背景下，我国政府采取积极的宏观调控手段对投资过热进行了有效的引导。而在众多的调控手段中，土地作为各级政府手中的调控工具发挥着越来越重要的作用。但是房地产作为土地市场的重要产业却往往与土地调控背道而驰，房地产市场价格常常偏离土地价格，给经济的正常运行带来不可预知危险。

在我国土地作为一种生产资源是实行公有制的，在实际操作中各级政府代表国家对国有土地享有所有权和支配权，同时政府在土地一级市场中也扮演着所有人、供应商以及管理者的多重身份。在土地的实际收益分配中，政府收益占到实际收益的大部分。在影响土地市场价格各种因素中，政府价值取向以及利益目标是其中的最主要因素。

近三十年来，GDP一直作为衡量地方政府的主要指标，而房地产在一段时间内是各级政府经济的重要增长点，各级政府对房地产投资依赖性很高。我国目前房价与正常土地价格严重背离与地方政府对与房地产的过度依赖不无关系。在各级政府中土地出让金一直是政府最重要收入，也是政府预算外资金的最主要来源。地方政府在利益最大化的同时也带来了地价的不断高升和房价泡沫不断增大，这样的房地产市场面临着巨大的经济风险。

一、土地市场价格研究的理论基础

我国的土地有偿使用制度建立于1992年，房地产市场在制度上实际上是国有土地使用权的转移，它可划分为一级市场和二级市场。在一级市场中，其职能为国家有偿出让土地使用权，主要通过招标、拍卖、挂牌等。二级市场为土地使用者对土地进行出售、出租、入股等活动的市场。在我国的房地产市场中，对房地产市场起到决定性影响的是一级市场。在实际运作中，土地价格受到所在区域、供需关系、收益多少、未来增值潜力、政府宏观政策等多方面的因素制约。

二、土地市场价格影响因素

土地价格首先受到土地供求关系的直接影响。土地供求关系主要受到当地经济发展、城市化、人口增长等因素的影响，同时土地属性的变化也会对土地供求关系产生大的影响。当某一地经济发展迅速，人口增长迅速，快速进行城市化的过程中必然带来房价的快速增长，引发对土地的大量需求。反之，则削弱土地的需求。

其次，土地供给量也直接影响着土地市场价格。土地作为一种不可再生资源，其供应在一个时期内是不可逆反的。所以，各级政府在供应土地时其土地供应量在一定时间内是一定的。而政府在供给土地时，为了维持房价的稳定，常常在房价下行空间加大时，用减少土地供应量来稳定房价。

再次，土地储备制度是通过对城市总体规划和土地总体规划，通过收购，置换等方式获得土地并进行储备，并在一定时期内以公开招标等形式供应土地。其主要目的是在土地供应量一定的情况下对各种建设用地进行调控的一种手段。

同时土地供给方式对土地市场价格也有一定的影响。在一级市场中，土地的供给方式主要有协议出让、招标出让、拍卖出让和挂牌出让。对土地市场价格影响最大的是协议出让。协议出让的地价是政府与乙方按照协商的方式进行价格确定，由于没有有效的监督和竞争机制，其在价格确定过程中往往收到各种非经济因素的干扰，其协议价格往往严重背离市场价格。

宏观政策对土地市场价格影响也是比较严重的。政府对土地价格的宏观调整主要有土地宏观政策、金融货币政策、税收政策、房地产投资政策等。土地政策主要是通过对于土地供应的政策进行调节，通过土地政策调节控制经济增长。目前各房地产企业都存在着大量的银行借贷，而通过银行利率对房地产企业和购房者都有很好的引导作用，可以有效的控制房价、去除库存、稳定房价。而通过银行准备金也可以有效对房地产市场进行调控。而土地税收和房地产税收可以有效的调节房地产市场中的投机行为。而由国家出台的房地产投资政策对房地产市场及土地价格更是有一定的决定因素。

三、我国土地市场管理现状

在计划经济条件下，土地以行政划拨方式配置。土地在划拨时是采用无偿划拨的形式，而土地在划拨之后是无限期使用的。我国建立土地市场机制以后，由于形成时间短，各地土地市场发育程度不一，在土地管理的各个方面都存在着一定的问题。

首先，我国的土地市场并不完善。目前，在地方政府层面的实际运作中，经营性土地都可以以挂牌交易的形式进入公开市场，而以前划拨土地使用权交易、出让土地使用权的首次交易、集体建设用地流转都未完全进入公开市场进行交易。这些未进入公开市场的土地交易都以分散形式进行交易，政府仅能核准土地交易价格，缺乏统一管理。其次，我国土地交易公开市场的竞争机制未完全建立。目前的土地交易缺乏有效的监督管理，同时土地法规也不健全。再次，我国存量土地管理不完善。目前，我国闲置土地回收并不到位，各地均有一定的闲置土地没有回收。在存量土地中，对改变土地属性也缺乏一定的规范性指导文件。同时，我国的土地供应缺乏计划性。地方政府只考虑短期利益，其土地供应并不重视整体规划，对土地属性也随意更改。由于地方政府在整个土地市场中既是裁判员有是运动员，导致其在获得巨大利益的同时不重视对公共利益的保护。

我国土地市场建立时间较短，土地市场发育还有很多不成熟的地方。而目前我国在土地交易的政策法规发面还有很多需要补充和完善的地方，对土地的管理还有一定的缺陷。在我国建立统一、完善、科学的土地交易市场和土地管理机制，孕育完善的房地产市场，建立合理的价格机制，保障人民安居乐业是一项长期的工作。