房地产经济对中国国民经济增长的作用初探

2017-07-13崔安磊中国人民大学

消费导刊 2017年15期

关键词：国民经济经济发展

崔安磊中国人民大学

房地产经济对中国国民经济增长的作用初探

崔安磊中国人民大学

本文在研究中以房地产经济为核心，明确房地产经济对中国国民经济增长的作用，分析我国房地产经济发展中存在的问题，提出解决对策，促进房地产经济发展，进而为相关研究人员提供一定的借鉴和帮助。

房地产经济国民经济问题对策

房地产对我国经济社会具有直接的影响，社会民众居住情况要取决于我国房地产经济的发展，这为房地产经济在中国国民经济中的地位奠定坚实基础。这就需要国家政策或是相关部门对房地产经济进行合理管理和引导，使得房地产经济可以发挥出对中国国民经济增长的作用，促进我国经济整体水平的提高。但就目前而言，我国房地产产业发展中存在一些问题和不足，在一定程度上影响房地产经济的增长，急需解决。对此，在这样的环境背景中，探究房地产经济对中国国民经济增长的作用具有非常重要的现实意义。

一、房地产经济对中国国民经济增长的作用

房地产业作为城市经济发展的基础产业，是社会民众开展一切经济活动的载体，为人类生存提供生活资料和经济生产资料，这一双重特性决定房地产是国民经济发展的前提条件，具体可表现为以下几方面：

（一）为社会劳动力生存展提供条件

我国国民经济发展由社会生产力的进步程度决定，劳动者是社会生产中的基础要素和活跃要素，现代经济竞争的本质是人才竞争，住宅和相关配套设施作为劳动者生存、休息以及繁衍的生活必需品，为人才竞争提供基础生活保障，一旦住宅和相关配套设施不完善，直接影响劳动者生产力与再生产能力，制约社会经济的整体发展。对此，房地产业为社会劳动力生存与发展提供先决条件。

（二）为城市经济发展提供物质基础

城市经济发展依赖于房地产业的发展，无论是工厂还是商店，都需要以房地产为重要载体，形成营业运行场所。也就是说，现代经济中基础设施完善程度对城市经济发展水平有着完全的制约力，使得房地产业在国民经济中占有重要地位，为城市经济提供物质基础。

（三）为国民经济发展提供资金储备

房地产业属于资金集中产业，通过房地产的合理开发与建设，可以为我国经济建设提供大量资金流转。土地资源极度稀缺的今天，社会大众的房地产需求完全由房地产潜在升值空间决定，特别是近几年我国经济过热现状，提高土地价格，使得国家在土地开发中获取大量建设资金。另一方面，房地产市场规模的逐渐扩大，提高国家财政收入中房地产税的比例，进而为国民经济发展提供资金储备。

二、现阶段房地产经济发展中存在的问题

（一）投资增速过快胀

房地产投资作为房地产业发展的基本力量，驱动房地产发展，但投资要适度，否则会给房地产经济发展造成不利影响。事实上，近十年我国房地产投资增长率逐渐提高，使得房地产在特定地区出现泡沫现象，随着中央加大调控力度，对房地产投资过热情况加以控制，其投资增长率短时间小幅度下降后，又呈现上升趋势，投资增速高于社会投资增速的平均值，在这一环境下，房地产投资变动直接给国民经济的稳定运行造成巨大影响。同时，房地产投资增速过快，牵动了其他相关产业，特别是建材行业，建材产品产量的增长提高原料价格，给我国环保事业造成一定的困扰，出现了加重能源匮乏和运输能力不足的现象。

（二）房价虚高形成泡沫

房地产价格属于房地产业的重要指标，由土地区位、市场供求等多个因素决定，随着我国个人购买住房比例的提高，房屋成为居民的重要资产，房价也就成为全社会的关注热点。我国房价回升以来，一些经济发达城市由于资金的不断涌入，提高了商品房价增幅，在局部出现泡沫效应，国家宏观调控措施也没能遏制这种形势。一般而言，房地产价格要和CPI变化幅度相协调，当房价高于CPI增长率时，商品房价格则偏离于实际价值，市场投机气氛过重，形成局部泡沫现象。房价的增长给普通民众造成极大的经济压力，使得房价和居民购买力差距逐渐加大，同时也让一些民众背负巨额房贷债务，限制其发展。

（三）供需矛盾暴露明显

房地产市场供求结构均衡是房地产业持续发展的基础条件，由于房地产空置率逐渐提高，并伴随着供给不足的现象，使得房地产市场供求结构和需求结构间存在很大的冲突与矛盾。从供给结构上看，由于我国房地产投资结构的变化，提高了住宅投资比例，住宅产业变成房地产业的主体，引导市场走向，高档住房增多，经济适用房比例逐渐下降，无法满足普通民众的购房需求。从需求结构方面，包括消费需求与投资需求，随着贫富差距的增大，社会财富主要掌握在少数人手中，这少数人投资房地产，一些社会机构闲置基金涌入，直接造成房价的提高，抑制了房地产消费需求。

三、促进房地产经济持续稳定发展的有效途径

通过对上述问题的分析，为了促进房地产经济发展，发挥出房地产经济对我国国民经济增长的作用，本文从以下几方面入手，整合资源，加大监管，以实现房地产经济的稳定持续发展。

（一）强化金融监管，构建完善金融市场

现阶段，房地产业投资资金源于银行，银行信贷的信用扩张效应很容易形成金融风险，进而不利于房地产市场的稳定运行。这就要求国家在宏观调控方面要加大金融监管，让金融机构稳定支持房地产业，控制房地产信贷额度，使得信贷额度在银行信贷总额规定范围内。金融机构自身要执行完善的信用评估体系，对企业开展信用评级，各个信用级别的企业拥有相应的的信用额度。同时，为居民构建个人信用档案制度，收集和保存居民个人信用资料，限制信用不良人群的贷款，不仅改善个人信用问题，也可以起到警示作用，形成良好的社会信用风气。银行要加大对居民购房信贷的核查，保证居民收入水平可以顺利还款，以安全原则为指标，合理评价抵押物价值，防止出现金融膨胀或是呆账、坏账等情况。在此基础上，国家要整合资源，构建完善的现代化金融市场，支持各类非银行型金融机构，提高企业融资的多元化，鼓励大企业成立内部财务子系统，优化自有资金体系，降低贷款比重，实现金融风险的分散与消除。为了降低房地产投资热度，国家要大力推广新型金融产品，包括基金、期货或是权证等，拓展社会民众投资渠道，分散社会资金投向，防止由于资金聚集而造成房地产业投资过快增长。

（二）均衡国际贸易，抑制外资进入房地产

随着我国国际贸易结构失衡，加大贸易顺差，每年有上千亿美金进入中国，形成资本市场流动过剩情况，推高我国资产价格，进而造成楼市过热的情况。另一方面，这种贸易顺差增加了人民币升值压力，助长房地产业的膨胀现象。我国是人口大国，潜在内需较大，不宜走出口导向型经济发展战略，这样会造成总体经济发展的失衡，很容易形成国际贸易纠纷。而扩大内需，增加出口产品技术附加值是当前我国经济发展的根本任务。另外，贯彻走出去战略，维持我国经济和世界经济对等交往，改善国际贸易失衡局面，进而实现对国内房地产投资过热的控制。其具体措施可表现为以下几方面：第一，针对外企开发房地产而言，相关部门制定房地产开发许可证管理制度，允许跨国房地产企业的房地产开发行为，严禁其他行业投资房地产行为。第二，外资参与房地产业，要取消税收优惠，通过降低预期利润的方式遏制投资行为。第三，完善汇率制度，增加人民币变化自由空间，保证汇率稳定的前提下，让人民币在市场中发挥其作用，抑制资产泡沫的现象。

（三）加强需求导向，促进房地产供需结构的平衡

针对当前房地产供需矛盾问题，国家宏观调控应加强需求导向，进而实现房地产供需结构的平衡。首先，抑制经济发达地区豪宅的建设，降低房地产空置率，积极发展中小户型，不断提高土地容积率，节约土地成本，发展高层住宅，降低房价，进而满足普通民众的购房需求。其次，支持经济适用房的投资和建设，我国人均收入不高，大部分普通百姓并不富裕，取消福利分房后，将这部分民众推向市场，商品住房购买率上升，使得一部分民众无法解决自身住房问题。对此，当地政府要结合经济发展情况，细分居民个人收入，明确经济适用房面向人群，以此评估经济适用房建设规模，制定标准进行严格监管，预防腐败行为。同时，要加大对经济适用房的买卖与出租，使得低收入人群可以成为住房使用者，满足我国普通民众的住房需求。最后，针对困难人群制定福利保障制度，为困难人群提供廉价租房，这是社会福利保障的重要体现，借助国家主导和社会各界设立投资专项基金，产权属于国家，这种公益性住房可以解决困难群众住房问题。在此过程中，要实行监督机制，严禁非困难人群占用廉价租房，在适用人群收入提高时对其进行重新安置，鼓励其购买经济适用房或商品房以保障租房群体的利益。