土地市场存在的问题及解决对策

窦钦昊

摘要： 土地市场在我国属于新兴市场，很多关于土地的各种交易行为不是非常地合乎规范，在某种程度上来说，使我国的国有土地资产遭受了损失，采取什么对策来使土地市场规范化，合理的处理目前土地市场中所存在的问题，是如今土地管理部门需要考虑的。

Abstract： The land market is an emerging market in China. Many of the transactions on land are not very standardized. To some extent， the state-owned land assets in China have suffered losses. and the countermeasures have been taken to standardize the land market. What land management departments need to consider is to take measures to standardize the land market and reasonably treat the problems in the land market.

关键词： 土地市场；问题；对策探讨

Key words： land market；problem；countermeasures

中图分类号：F321.1 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）19-0064-02

0 引言

组成我国社会主义市场体系的很重要一部分就是我国的土地市场，能否使土地市场健康稳健地运行，对于社会主义市场体系的发展十分重要。因为我国建国较晚，土地市场还不够完善，发展的程度还处于一个很低的水平，我国各省各地区之前的发展十分不均衡，拖后了我国市场主义市场体系发展的进程。与此同时，在某些地方，土地市場的秩序十分混乱，使国家的土地资产遭受了损失，许多不法分子趁虚而入，使国家、集体和农民的利益遭受到了侵害。

1 土地市场存在的问题

1.1 土地市场有价无市

当前，我国许多地方的土地有形市场都已经形成，但是有些地方虽然名义上有土地市场，但是在交易时却没有在土地市场进行交易，只是双方谈好价格之后，就直接去政府有关部门进行登记，这样就成交了，更有甚者甚至直接连登记这一过程也省略了。如此一来，我国的土地市场名存实亡，完全没有发挥应有的作用。

1.2 土地市场遭受看不见的冲击

有些地方的市场秩序是被隐性土地市场所搞乱的，造成分配不合理，隐形土地市场大都没有合法资格，交易的土地类型不但包括了国有土地，还有数量惊人的集体土地。在隐形土地市场内，双方交易土地的价格不公开透明，双方都进行大量的偷税漏税，更有许多单位非法的占地流入市场，违法进行交易，从中赚取大量利润。

1.3 没有有效控制土地供应计划总量

土地的供应总量过多，一大部分的土地处于闲置状态。许多房地产公司在开发时，没有合理规划，任意开发，造成供过于求的状况。许多楼盘在建成以后卖不出去，这样不但浪费了资产，还使土地遭受了到破坏。没有有效对土地供应计划进行控制，是导致土地市场发展失衡的很重要的原因之一。

1.4 土地利用集约水平较低

最近十年以来，因为各地掀起了一轮土地开发热，许多市、县、镇争先恐后地设立经理开发区，并通过许多优惠的政策来吸引投资开发商。更有甚者竟然让当地政府先将土地埋起来，零成本吸引开发商进行投资，这样做的结果就是使很多的土地不能得到有效利用，使土地集约水平处于一个较低的水平。

1.5 土地市场中缺少代理服务机构

建立适量的土地市场代理服务机构不但能让市场信息得到更快的反馈，还能使土地市场的运转速度加快，改善土地市场的运转质量。现今，我国的土地市场代理服务机构数量非常少，或者有的话，也仅仅只是走个形式，不能发挥其应有的作用。

1.6 没有建立完善的土地市场管理机制

我国目前在土地市场的管理模式上还存在着许多不足，特别是土地的二级转让市场，很多人用房产交易来替代土地的交易。相关土地管理部门在对土地市场体系和土地市场结构的改革中存在许多问题，土地的出让方式过于单一，没有将市场化程度提高；违法进行土地出让金的收取，造成公司与公司之间不能进行公平地竞争；没有建立起良好的土地抵押市场秩序，很多相关部门在土地抵押时插一脚，不能进行规范统一的管理；没有管理好土地租赁市场，很多市场还是银杏市场；在土地登记时，没有对土地交易价格和交易时间等进行详细有效的记录，导致了很多的违法土地交易；与土地市场相关的许多法律条款不够完备，没有一个硬性的约束。

2 土地市场存在问题的解决对策

2.1 形成科学的地价评估体系，及时准确公布地价信息

要想为土地市场进行地价评估服务，首当其冲的就是必须要提高地价评估人员的职业素质，让土地估价报告能反映真实的地价情况。第二就是要形成一个完善的地价评估体系，这一评估体系得包括了基准地价评估和宗地评估。浙江省就是因为有了这样一套较为合理的地价评估制度，才能在土地招标拍卖挂牌工作中处于全国领先水平。

2.2 推出社会化中介服务体系

在进行了土地市场的市场化运作后，社会化中介服务体系也随之推出，我国的土地如果想要真正成为市场经济运作的成果，建立起一系列完善的服务体系是不可或缺的，这一服务体系就包括了中介服务体系。有效推出土地社会化中介服务体系，才可以体现出土地作为商品的市场优越性。

2.3 建立完善的市场网络化体系

由于互联网的不断发展，在土地市场中也应该建立起一个市场网络化体系，才能及时地对各处的土地交易信息进行传递，可以有效增强土地市场的时效性。如此一来，交易双方就可以通过这一网络化体系来对各自的交易行为进行调整，可以使土地市场更好更快地稳健发展。

2.4 增强对土地市场的监管，彻底落实土地市场制度

国家和地方政府为了能使土地市场健康发展，国家出台了一连串的法律法规，各地政府也根据当地实际情况，出台了许多政策制度。将相关的政策落实到位，是使土地市场合法合理发展的重要途径，是规范土地市场的第一要务。与此同时，还必须将土地市场的监管制度不断完善，加强对土地市场的监管。

2.4.1 将土地有偿使用制度落实到位

我国现今阶段，土地有偿使用所占的份额较小，土地有偿使用的方式主要还是通过土地出让的方式来实现。因为我国有很大数量的国有划拨土地，导致划拨价和市场价之间的差价很大，对于土地资源的有效配置十分不利，同时也会使城镇地价体系十分不平衡所以，地方政府和相关土地行政主管部门必须将土地有偿使用制度落实到位，推出多种多样的有偿使用方式，尤其是以年租的方式，把土地所有权在经济上得到全面地体现，将由于隐性土地市场的存在而导致的国有土地资产的损失降到最低，这样才能有利于建立完备有序的有形土地市场秩序。

2.4.2 提升土地登记制度在法律上的地位，进行严格严管

不管是土地使用权的交易或者是变更，都会最后在土地登记上反映出来。土地初始登记的主要作用是对变更土地登记提供根据，而土地变成登记主要是在土地交易过程中所进行的土地登记。土地变更登记不能只是仅仅简单地将土地证书进行登记，在处理由于土地交易所产生的变更登记时，需要把土地交易状况在土地证书和土地登记卡上进行反映。必须贯彻落实土地证书年检制度，按时对土地使用证进行核查，从中发现问题并解决问题，这样才能有效保护土地权利人，尤其是保护了我们的国有土地资源。一旦土地登记工作能将以上所说的落实到位，那些隐形的土地交易和違法的土地交易将难以持续下去，就能有效地保护国有土地资源以及国有财产。那些新批准的建设用地项目以及已经进行流转审批的建设用地项目，应该敦促受让方及时对土地进行登记，如果不主动及时地进行登记，相关部门可以责令他们限期办法，甚至警告和罚款，将土地登记制度落实到位。

2.4.3 慢慢将土地储备和开发制度建立完备

国务院在 《关于加强国有土地资产管理的通知》中明确指出：“为了增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。”如今，我国已经有1258个县市已经将土地收购储备制度建立了起来。从长久发展的眼光来看，需要把土地收购储备机制的重点慢慢移到将存量土地盘活，对资源资产进行优化配置，促进土地进行集约利用，保障国有土地资产稳定升值等方面上。土地储备的来源主要有以下两种，第一种是政府新征用的增量土地，第二种则是原划拨性质要入市的存量土地。要将这些土地作为储备，则必须补偿土地的原使用者，需要在前期开发中投入很多资金。所以，需要有一定的经济实力，才能对土地进行储备。现今我国的土地储备开发制度还不够成熟，每个地方的土地储备情况各不相同，但是落实土地储备开发制度，可以有效控制建设用地占用农用地、对存量用地进行盘活以及可以增加财政收入等。

2.4.4 增强对土地行政审批的监管

每一级的土地行政部门在对每宗土地进行具体审批时，必须对行政审批进行严格把关，对行政划拨供地范围进行严格的限制，杜绝交易主体采用欺骗手段来骗取批准的行为，将违法进行审批的各种行政行为扼杀在萌芽状态。并且，上级土地行政部门和其他相关部门必须对土地行政部门的行政审批工作进行严格的监管，杜绝违法行政和行政不公等违法行为。我国现在的土地市场的在土地批租和土地发证等环节上，必须加强对土地的行政审批监管，不然就会导致企业与企业之间不公平的竞争，使土地权利人的权益受到损失，杜绝腐败问题，使土地市场稳定健康的发展。

2.4.5 增强土地执法的检查手段

土地行政部门应努力配合相关部门，对土地市场交易中存在的各种违法行为进行严肃的处理。不但要对违法者的违法行为进行处罚，还得让违法者补办相关的手续。在土地交易过程中，假如仅仅对违法者的违法行为进行经济处罚而不督促他们补办有关土地手续，国有土地资源仍然会受到侵害。各级有关土地行政部门必须严格执法，大量采用“公布”和“曝光”的形式，来建立起一个公平公正的土地市场环境。

3 总结

我国目前的社会主义市场经济是国家和政府宏观调控的市场经济，只有政府合理的引导和监管，彻底落实相关的土地市场制度，才能形成规范合理的土地市场秩序。各级政府和有关土地管理部门必须好好研究土地市场的动态以及土地市场的运行情况，通过对不同土地市场的特点进行评估，制定出与之相对应的规章制度，对各种扰乱土地市场秩序的行为进行严肃查处，才能使土地市场规范合法科学地发展。

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