浅析不动产登记的类型和程序

董燕孜

【摘要】《不动产登记暂行条例》的颁布实施，使《物权法》得以进一步落实，促使登记机构、登记依据、登记簿证和信息平台的“四统一”，为加快实行不动产统一登记制度奠定基础。使原属于农业、林业、畜牧业、渔业、城建、国土等部门的不动产登记工作，整合后由国土资源部门统一行使登记。

【关键词】不动产；登记；程序

1、不动产和动产的基础含义

1.1财产的形态划

狭义不动产是指不能移动的财产，指土地、房屋及附着于土地、房屋不可分离的部分。《不动产登记暂行条例》借鉴广义不动产概念，以土地和房屋为基础，将附于土地定着物、土地生成物、附于土地并且不能分离的其他物上的权利为补充，把不动产权利划分为以下几种：一是所有权（土地、房屋、森林、林木等）；二是土地承包经营权（耕地、林地、草地等）；三是使用权（建设用地、宅基地、海域）；四是地役权；五是抵押权（含使用权和经营权的抵押权）。不动产具有不可移动性、数量有限性、耐久性、不可隐匿性等特点。动产是指能够移动而不损害其经济用途和经济价值的物，一般指金钱、器物等，与不动产相对立。从某种意义上说动产和不动产从概念的实质是引用会计学流动资产和非流动资产的概念。

1.2不动产的属性

1.2.1不动产的自然属性

一是不可移动性（地理位置固定不变）；二是个别性（独一无二）；三是耐久性（寿命长久）；四是数量有限性（供给有限）。

1.2.2不动产的社会经济属性

一是价值量大；二是用途多样性；三是涉及广泛性；四是权益受限性（政府主要通过设置管制权、征收权、征税权和充公权四种特权进行管理）；五是难以变现性；六是保值增值性（能抵御通货膨胀）。

2、登记的权利类型

不动产登记簿要记载的内容，除了不动产的自然状况（如面积、位置等）之外，核心是不动产权利。因此，在立法上首先要解决的问题是，哪些权利可以纳入不动产登记簿予以登记。可以纳入不动产登记簿的权利，学说上又称之为具有“登记能力”的权利：不可以纳入登记的权利，就是无登记能力的权利。权利的登记能力问题，是在不动产登记立法时必须首先予以解决的。可以纳入不动产登己的权利首先是物权。我国《物权法》规定的权利，都是可以登记的，比如所有权、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、抵押权等。但是，衡量登记成本和登记的必要性，这些权利并非都有纳入不动产登记的必要。例如，一般情况下，国家土地所有权就没有必要纳入登记（但是也不能认为，这种权利在任何情况下都可以不登记，因此在立法中必须明确不动产权利登记的特别规则）。需要注意的是，并不—定只有物权才可以纳入登记。依据《物权法》的规定，针对不动产登记簿正确性的异议权利，至少在登记的时候不是典型的物权，甚至只是一项属于抗辩性质的异议，也同样具有登记能力。

3、不动产登记程序

3.1申请

申请人申请不动产登记时，应到不动产登记机构固定办公场所申请不动产登记。不动产登记机构首先应界定申请人属于单方申请人还是共同申请人，申请人可由第三人代为申请（第三人代为申请情形：一是申请人属无民事行为能力人或者限制民事行为能力人由其监护人代为申请；二是权利人委托他人代为申请不动产登记）。一般情况下，申请人需准备材料有：不动产登记申请审批表、当事人身份证明材料、不动产权属来源证明材料等。如符合登记所需材料不动产登记机构将受理登记业务并书面通知申请人。

3.2审核

受理登记业务后，即进入不动产登记程序的审核阶段，审核的形式有查验、实地查看、公告。但查验是必须程序，实地查看、公告分具体情况而定。

3.2.1查验

一是申请主体；二是申请登记的内容；三是不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果；四是完税或者缴费凭证。

3.2.2实地查看

不动产登记机构对房屋等建筑物及构筑物所有权首次登记、在建建筑物抵押权登记、因不动产灭失导致的注销登记等情况需工作人员实地查看。

3.3公告

在不动产登记中为了体现公正性，不动产登记机构应对政府组织的集体土地所有权登记、三种首次登记（宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权）、更正登记、注销登记等情况必须进行公告。

3.4登薄

不动产登记机构将登记事项记载于不动产登记簿上的行为。

3.5发证

不动产登记机构根据不动产登记簿，填写并核发不动产权证书或者不动产登记证明。法律规定核发不动产登记证明情形有抵押权登记、地役权登记、异议登记和预告登记。除上述情形以外不动产登记机构向权利人核发不动产权证书。

4、完善我国不动产登记制度的建议

4.1实行不动产统一登记制度

在不动产登记制度方面，我国颁布的现行规范性法律文件主要是部门规章，一些甚至是规章以下的规范性法律文件。由于这些规定是由不同地方、不同部门分别制定的，在内容上极不统一，不少规定之间存在着相互冲突矛盾的现象。有些地方规章已经按照物权法的规定，修改完善了其登记程序。但大多数地方，其规范性法律文件尚未依据物权法进行相应的修订和规范。有的地方甚至将不动产登记作为政府管理房地产市场的手段，而不是作为公示方法，并且，一些地方规定赋予登记机关较大的自由裁量的权力。例如，允许不动产登记机关依据职权直接进行房屋登记和注销权利人的登记，而不是通过异议制度，由此引发了不少争议。

4.2完善不动产登记错误赔偿制度

首先，《物权法》第21条规定了我国不动产登记机构因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。但此条规定过于原则、粗放、落于宣示层面。其次，在一些地方立法实践中，对登记机关登记错误造成物权人或利害关系人损害，其赔偿性质不统一。不动产登记机关赔偿责任的性质决定着赔偿的归责原则，因此，统一不动产登记错误赔偿制度关系着物权人与利害关系人的利益。在国外，如托伦斯登记制中设置了专门的赔偿基金。在登记收费中留取一定比例，建立权利保险系统，如果真正权利人无法从侵权人处获得足够的补偿，由保险基金支付。保险金额不足以弥补损失，由国家负担。又如根据《台湾土地法》的规定，因登记错误遗漏或虚伪致使受损害者，由该地政机关负损害赔偿责任。但该地政机关证明其原因应归罪于受害人时，不在此限。

结语：

当前我国正在进行的不动产登记立法活动引起了社会各界的极大关注。在民主立法的大背景下，人民群众的参与对于立法质量的提高、立法进程的加快总的来说是有利的。但是，從笔者数次参加统一不动产登记条例的起草和论证活动所得到的一些信息来看，相当多的人和机构，甚至一些学者，其实对不动产登记条例的基本宗旨及不动产登记的一些基本概念或制度并不太了解，其中有些观点甚至存在基本概念性质的缺陷和错误。这直接影响了相关立法建议、评论的妥当性。