房地产市场税收调控分析

摘 要：税收作为政府调控房地产市场的一个重要工具，在优化房地产市场资源配置和稳定房价中发挥了积极的作用，但当前我国房地产市场税收调控还存在着一些问题，制约着税收调控的效果，引起了社会各界的普遍关注。

关键词：房地产市场；税收调控；问题；措施

1.我国房地产市场税收调控现状

按照征税发生的环节分区分，可以分为房地产的开发、持有、流转三个环节的税收。发生在房地产开发环节的税种有：土地增值税、耕地占用税、土地使用税、契税、固定资产投资方向调节税（已停征）；发生在房地产持有环节的税种有两种，分别是房地产税和城镇土地税；而在房地产流转环节，目前设置的税种主要有营业税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、企业所得税、个人所得税、印花税、契税。

总体上看，目前的房地产税收体系主要集中在开发和流转环节，随着政府对市场的调控，我国又在住房的交易环节强化了营业税和个人所得税的征收，但房地产持有环节的税种非常少，目前除了上海和重庆两个试点城市外，个人持有住房的后期税收是没有的。

2.我国房地产市场税收调控存在的问题

2.1政府对房地产税收的认识不足

政府的房地产调控政策具有明显的相机决策的特性，往往是政府的偏好决定着税收调控政策。再有就是一些地方在需要鼓励房地产投资时会放宽土地增值税，需要限制了就又改为清算土地增值税。这种政策调控方向的变动不但着影响房地产调控效果，而且也不能使民众消除对房价上涨的担忧。

2.2房地产税收制度不完善

房地产开发和流转环节的税负过重。在房地产开发环节，开发商需要在拿地时缴纳契税、印花税、城镇土地使用税和耕地占用税；在预售时还要缴纳营业税、房产税、城镇土地使用税、印花税、土地增值税、企业所得税等。在房地产流转环节，大部分征收的税收都是针对卖方的，主要有营业税、个人所得税和企业所得税、印花税、土地增值税、城建税和教育费附加，对买房征的税只有契税和印花税。用老百姓的话说，只要房子不卖，就不用给政府交税。这种“重流转轻持有”的结构是不符合市场经济原则的，也与国外的普遍做法不一致。因为流转环节的重税不利于资源通过流转和买卖实现优化配置，也不利于抑制过度占有资源的奢侈性需求。

房地产持有环节税收缺失。目前，我国在房地产持有环节可以分为房地产占用和房地产出租两种类型，对房地产占用设有房产税、城镇土地使用稅两种。税负水平较低，免税范围较大，优惠政策较多，也就使得房地产持有环节的税收收入远远低于房地产流转环节。在个人出租房屋方面，涉及的相关税收主要有房产税，营业税、个人所得税、城镇土地使用税等。表面上看，在房地产出租方面的税种较多，但在去掉各类税收优惠政策和各项扣除项目之后，实际税负并不高。再加上我国住房租赁市场发展的不完善，给税收征管带来了很大的难度，也使得房屋出租过程中的税收收入处于流失状态。

2.3房地产税收征管信息不对称

在国外的房地产市场税收调控中，产权登记部门与税务部门的协作对房地产行业的税收征管起着重要的作用。但我国产权登记管理部门与税务机关的协调合作力度还不够，在很多方面缺少对相关信息的交流与协作，削弱了房地产税收的征管力度，也使得税务部门很难对房地产交易和出租行为进行有效的监管，房地产市场税收流失较大。

3.完善我国房地产市场税收调控的建议措施

3.1理性调控房地产市场

房地产税制更多应该扮演的是提高存量资源的利用效率、调整社会公平尺度的角色，税制的设计也要和国民经济发展相适应。因此，政府要将房地产税制定位于一种促进房地产行业健康发展的长效调控机制，而不能将其视为抑制房价的短期调控工具。在具体的操作层面上，不能仅仅根据一段时间内房地产市场表现出来的状态来设计税制，不能将抑制或刺激房地产行业的主观偏好强加于税收政策中，更不能频繁转变税收调控基调，扰乱房地产市场的发展规律。要理性制定税收政策，均衡房地产开发、流转、保有环节的税赋。

3.2税赋结构调整

目前我国对住房征收的税赋主要集中在流转环节，流转环节的税负水平占到房地产税收总额的很大一部分。一方面，流转环节税负过重会增加购房者的经济负担，可以考虑将现行的土地增值税、营业税和印花税、城建税和教育费附加取缔，对个人和企业转让房地产的行为主要依靠个人所得税和企业所得税来进行调节。另一方面，流转环节税负过重也会阻碍房地产租赁市场的发展，可取消对租赁房屋征收房产税的政策规定，统一征收营业税，避免同时征收房产税和营业税。

在国内，个人拥有多套住宅和高档住宅的现象不在少数，如果对这类住宅仍按现行房产税进行征收的话，不仅违背了税收纵向公平的原则，也容易引起社会矛盾。应将其纳入到新的征税范围内，抑制房地产投机性需求，以便充分发挥税收对房地产市场的调控作用。从长远看，我国税赋结构的调整方向一定是提高持有环节税赋，降低流转环节税赋。正在试点的房产税，实际上就是这种调整的一个初步尝试。这样既可以减少他们对住房的占有和增加市场供给，又可以将征税获得的资金用于保障性住房建设当中，调节贫富差距。

3.3建立信息共享机制

在房地产税制改革中，加强土地管理部门和税务机关的信息共享非常重要，税务机关通过对纳税人产权信息的掌握，从而核定其房地产占有情况。同时对产权权属的变化和房地产交易行为进行有效监管，可以出台相关规定，明确各部门在信息共享中的职责，对违反职责规定的行为进行处罚。还可以通过建立统一的信息共享系统，将产权信息载入信息共享系统，实现税务部门与产权部门的信息共享。

参考文献：

[1]包健.房地产税收调控政策分析[J].财政研究，2014（4）43-45.

[2]任兴洲.中国住房市场发展趋势与政策研究[M].北京：中国发展出版社，2012.9：199-209.

作者简介：

吕卿，男（1992-），山西阳泉人，山西财经大学硕士研究生，土地资源管理专业，研究方向：房地产开发与经营