房地产项目投资前期工作浅析

【摘 要】本文作者通过多年的工作经验对房地产项目投资前期工作的分析，指出在房地产项目在投资前期管理中，应注意的几个方面的准备工作。只有加强房地产投资项目投资前期的准备工作控制管理，才能让房地产项目的投资能得以合理的控制，才能定位准确，使项目一开始就进入良性循环的状态。

【关键词】房地产；项目投资；前期的准备工作；控制与管理

一、前言

房地产产业是现代国民经济中的一个民生工程，从2016年开始，国家对房地产产业，从严控转到扶持，房地产项目投资又迎来了新的春天。风险在房地产企业整个经营过程中无处不在，如果没有很好的风险管理措施，开发商就会被可能发生的损失所困扰，做好房地产项目投资的前期的准备工作，是风险控制有效手段之一。

二、拟投资的房地产项目所在市场前期调查的准确性和重要性

1.对当地经济与发展形势的了解：经济、金融、教育和治安社会发展等因素对房价和销售情况的影响。

2.对当地房地产市场发展态势的了解：近几年各类房地产开发项目完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售总面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析。也包括银行开展住房抵押贷款情况的力度和发展趋势等。

3.对当地房地产政策法规和政府有关措施的了解：土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理等方面的法规以及政府新的政策措施、工作部署、招商引资的优惠等。

4.对项目周边居民的调查了解：必须深入了解居民尤其是项目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机及对未来住房的期望，可接受的价格，对付款方式、套型面积、装修标准、居民环境和设施配套等的要注。

5.对周边同类楼盘的调查了解：楼盘所处位置、销售面积、销售价格、销售手法（包括宣传口号、卖点和宣传媒体等）、销售进度、付款方式、购房对象及楼盘设计造型、装修标准、配套设施和环境美化绿化等，了解各楼盘的施工进度、资金到位情况和物业管理情况等，然后制表逐一进行比较分析，制定正确的竞争对策，避开与强劲对手的竞争就是最好的竞争。

通过以上5点，就可提供真实的参考依据，正确制定出企业的开发营销策略。才能保证《房地产项目可行性报告》的准确性。

三、房地产项目定位准确性

项目定位就是在准确市场调查的基础上，结合消费者需求进行验证，并根据消费者需求特征进行调整，从而形成最终的房地产产品定位：

1.定位内容：目标客户群定位、产品定位、市场定位、区域定位 、功能定位 、主题定位、价格定位、品质定位、竞争定位、形象定位、建筑风格定位

2.定位环节： 房地产市场细分，选定目标市场，房地产市场定位， 确定竞争对手， 认识和评价竞争对手， 确定竞争对手的定位，分析顾客.

3.市场细分：开发商按照客户需求上的差异划分为具有类似性的若干不同购买群体的过程。根据地理因素细分定位：潜在购房者地理分布状

4.人口细分：年龄性别、收入、职业、所受教育、宗教信仰、社会阶层、家庭成员、家庭生命循环.

5.市场选择：目标市场选择应该考虑的因素：市场规模、资源条件、环境条件、政策性因素、盈利性因素、风险性因素来确定目标市场选择.

6.通过对项目产品主要技术参数、模式、产品概念的确认，创造出产品独特的、有自身特征的价值，确立产品在客户的心目中所占的地位。可以是质量、价格、功能、特色、造型。最后确定房地产项目定位准确性。

实践事实告诉我们：房地产项目前期定位错误，这个项目将会失败，后期是很难补救的，投资会变成不良资产。

四 、 房地产项目地块前期实际工作

1.房地产企业首先要理解对房地产的项目定位、产品定位、形成项目管理指导工作概念性的纲领。

2.根据纲领，根据项目地块的情况，在工程技术上，从节约成本上，提出项目的功能划分、区域划分、三通一平、项目总平面图设计的建议。

3.根据纲领，根据项目地块的情况，注意市政配套的现状与标高，特别是给排水、排污的标高1特别是国防光纤、项目土地现状的网络、通讯、管道煤气、干渠保护区，文物保护区等情况，提出项目总平设计要求建议，并做好相关的迁移和拆迁工作。

4.根据项目土地现状的高压电和供电等情况，提出项目总平设计要求建议，并做好相关的迁移和拆迁工作。

5.根据项目土地现状的水文资料（特别是洪水位置、洪水标高、水利资源保护区等）与风资源等情况，提出项目总平设计建议，并做好相关的迁移和拆迁工作。

6.根据项目土地现状的规划条件，特别是限高条件，天际线的约定、限高的基准点等情况，提出项目总平设计要求建议，并做好相关的迁移和拆迁工作。

7.根据项目土地现状的规划条件，特别是消防、人防、日照等情况和相关的国家和地方规定，提出项目总平设计要建议，并做好相关的迁移和拆迁工作。

8.项目地块的背景要调查清楚，特别是拿地前要弄清是否有关健官员在背后出谋划策。是否有当地黑势力参与其中，是否有历史遗留问题，项目地块是否干净，改制企业的清算是否彻底，否则拿地后患无穷。

须做好前期的项目地块的实际情况调查，使项目开发开个好头，不花冤枉钱。

五、 房地产投资项目前期的成本设计

房地产项目开发有句俗话：“做得好不如结算得好，结算得好不如项目清算得好，项目清算得好不如成本设计和控制得好”就是这个道理。

一个房地产项目的成本控制成功，是把成本，利润率控制在最理想状态，合理合法地避税，特别是营改增后的合法地避税。

1.成本设计包括

（1） 拆迁、土地成本设计

（2） 建安成本设计：三通一平、围墙、桩基础工程，地基处理工程、地下室工程、深基坑专项支护工程、附属工程、土方工程、护壁工程、螺旋钻成孔、灌注桩工程等的成本设计。

（3）装修工程的成本设计，把精装修费用转到购买业主去负担，

（4）在公共设施成本，基础设施成本，物业管理补贴方面园林绿化、建筑小品，空中花园等成本设计.

（5）设备设施的消防、电梯、高压配电，给排水、二次加压供水、立体车库、双回路供电等成本设计。

（6）销售费用的成本设计：销售广告费可占到销售总额的15%，用足抵扣。

（7）对房地产开发的六大成本：前期费用成本，土地和拆迁成本，建筑安装成本，公共设施成本，基础设施成本，开发间接费用成本，所占房地产开发成本的比例是多少？，准予六大成本中的摊消抵扣是多少？要先与当地的税务部门的沟通，我们所做的成本设计工作才是有效的，否则，税局不认，我们也白做.所以要做足与税局的功课.这些都是真金白银的大事.

2.成本设计需要预算单位、建设单位、监理单位，设计单位，各分包专业施工单位、销售代理公司，物业公司和其它供货商的配合，才能达到预先设计的目的，所以要选择信得过的合作伙伴，在谈合作合同初期，对方为了取得合作的机会都会答应这些条件。

这些功課都要做在先，以往的经验告诉我们：到项目开发后期想补做这些功课已经来不及了，有了以上成本设计，就为后期成本管理工作打下基础。

六、结论

房地产项目投资前期工作，需要科学的规范管理的思想和方法，需要有严谨的管理思维，需要有丰富的现场管理经验，需要吃苦耐劳的拼搏精神，需要到工作一线去发现问题解决问题的工作作风，需要有协调内外关系的手段，需要有现代化的信息管理和快速的市场反应能力，需要不断学习的进取姿态，需要有服务求生存的理念，需要用感恩的心态去做人和做事，才会把房地产项目开发管理管理工作做好，才会使项目营运达到经济效益与社会效益双丰收。

作者简介：

黄强（1958—），男，籍贯：广西平南县，学历：大学本科，职称：经济师，现任广西矿建科技有限公司董事长（国企），研究方向： 房地产管理。