单方违约租赁合同未到期也能提前解除

周秋元　李信江

原告王某诉称，2013年3月，原、被告签订《南昌市房屋租赁合同》一份，约定：原告将坐落于南昌市红谷滩区江信国际花园某栋的房屋（面积87.88平方米）出租给被告涂某，租赁期为36个月，自2013年3月27日起至2016年3月26日止；第一年每月租金1万元，第二年每月租金调整为11000元，第三年每月租金调整为12100元；租金为每两月一付，先付租金后使用，并于当月27日付清。合同签订后，原告按约交付了房屋，但被告自2014年11月开始，一直未按合同约定支付租金，至起诉之日已累计拖欠租金50200元。此外，经原告了解，被告的物业费及水电费等也存在严重拖欠现象。由于被告严重违约，原告已依法通知被告解除双方的租赁合同，被告却以挂断电话或不接电话、拒收函件等粗暴态度对待原告。为此，原告诉至法院，请求判令：1.解除原、被告之间的租赁合同，被告将承租的房屋交还原告；2.被告向原告支付自2014年11月开始至归还房屋止，拖欠的租金（至起诉日止暂计为50200元）及使用费，欠交部分按同期银行贷款计算利息；3.被告支付原告违约金1万元；4.被告履行合同约定义务，缴清欠付的物业、水电等费用；5.本案诉讼费由被告承担。

被告辩称，租赁合同尚未到期，被告不同意解除房屋租赁合同；租赁房屋所在地正在进行道路维修，严重影响被告的正常经营，从情势变更或不可抗力原则出发，应当对房屋租金进行适当减免，或延长租期以弥补被告的损失。基于上述原因，被告未支付租金存在不可抗力因素，故不应承担违约金，且原告既主张了违约金又主张了利息，不符合法律规定。原告主张物业费、水电费等，未提供证据。被告正在积极筹措资金，所欠的租金一定会支付给原告。

法院在审理该案后认为，原、被告签订的《南昌市房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且形式及内容均未违反相关法律的禁止性规定，属合法有效，双方均应按约履行各自合同义务。原告交付租赁物后，被告未按约支付租金，属违约。原告以被告违约为由，根据合同约定解除双方租赁合同关系，法院予以支持。截至2015年5月26日，被告拖欠原告的租金45200元，及自2015年5月27日起至返还房屋之日止发生的房屋使用费（参照租金标准，按12100元/月计算），被告应支付给原告。原告主张被告支付违约金1万元并按银行贷款利率承担逾期付款利息，符合双方合同约定及法律规定，法院予以支持，其中违约金1万元，根据双方合同约定，应由被告已付的租房押金1万元予以冲抵。被告辩称租赁期间因道路维修，严重影响了被告的正常经营，应当对房屋租金进行适当减免，因道路维修对被告的经营造成影响，属商业风险，故其辩解，于法无据，法院不予采信。据此，依法判决如下：

一、解除原告王某与被告涂某签订的《南昌市房屋租赁合同》，被告涂某于判决生效之日起十日内将南昌市红谷滩区红谷中大道788号江信国际花园某栋的房屋返还给原告王某。

二、被告涂某于判决生效之日起十日内支付原告王某租金45200元及房屋使用费（自2015年5月27日起至实际返还房屋之日止，按12100元/月计算）。

三、被告涂某支付原告王某违约金1万元（此款由押金直接冲抵）。

四、被告涂某于本判决生效之日起十日内支付原告王某逾期付款利息。

[点评]根据《合同法》规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租A-W以解除合同。为此，法院作出上述判決是符合法律规定的。