农村土地承包经营权流转的法律问题（下）

杨晓峰

法律在线

农村土地承包经营权流转的法律问题（下）

杨晓峰

特约律师：杨晓峰

具有蔬菜、政治经济学、工业经济管理、法律专业知识背景，有国家行政机关和公司总经理执业经历。为湖北省和武汉市部分涉农国家行政机关、企业、事业单位的法律顾问；长期从事涉农法律服务和事务，是湖北省涉农方面的知名法律专家。主要从事农业法、农业技术推广法、种子法、农业机械化推广法、合同法、公司法、侵权责任法、劳动合同法等方面的理论研究。擅长农业法律实践、农业政策和农业管理疑难问题研究；商务合作伙伴经济实力、履约能力和信用水准在法律层面上的甄别；合同履行利益最大化和风险最小化条款拟定和谈判；体现一定意志的法人内部资源合法化整合；民商事纠纷的斡旋和调停等。

重庆市壁山区刘先生提出该问题后，河南的金先生提出了农村土地承包经营权证的管理问题，广西的桃先生也提出了与农村土地承包经营权流转及交易有关的问题。

“在线律师”：

重庆的刘先生、河南的金先生、广西的桃先生好！您们提出的问题是关于我国农村土地承包经营权、农村土地承包经营权流转和流转管理的有关法律规定问题。由于我国地域广阔，经济发展水平各异，农村土地面积、农业耕地面积和农业人口状况不一，全国各省以及许多省辖市制定了适应当地社会经济发展状况的相关地方性法规、规章或规范性文件，我在这里仅就国家层面的法律规定作一些介绍，必须强调的是，某地这类问题的解决，必然要同时适用当地的法律规定。

对于您们提出的问题，我分3个部分来回答，第1部分是农村土地承包经营权流转管理的主要法律规定；第2部分是农村土地承包经营权证管理的法律规定；第3部分是农村土地经营权流转及交易的一些规定。本篇是第3部分。

重庆市壁山区刘先生问：我是外村人，从某村民委员会处承租了13 340 m2土地从事蔬菜生产，在承租的第2年，镇上修路要占压我的承租地近1 334 m2，我要求村民委员会按减少后的实际承包面积计算租金，但村民委员会不同意，强调这些地是本地多家原村民自愿委托给村民委员会集中对外出租的，原村民集中连片的地是13 340 m2，村民委员会收到13 340 m2地的租金后再分配给各农户，如果租金减少了，村委会不好办，而且实际减少的地，有的农户多，有的农户少，有的甚至没有减少，这样的话村委会怎么分呢？

我的问题是，我没有与原村民签订租地合同，我与村民委员会签订租地合同时也没有说明土地实际面积因任何原因变化而租金不变，我要求因道路建设使我实际承租的土地面积减少而相应减少租金合理吗？

1 土地流转的基本原则

农村土地是农民的基本生产资料和最可靠的生活保障。稳定和完善土地承包关系，是党的农村政策的基石，是保障农民权益、促进农业发展、保持农村稳定的制度基础。土地使用权合理流转是农业发展的客观要求，土地流转要坚持依法、自愿、有偿的原则。

依法，就是农村土地流转必须按照有关法律法规和中央的政策进行。农村土地归农民集体所有，实行农户家庭承包经营，允许土地使用权合理流转，不得进行买卖。农户的土地承包经营权是国家赋予农户的基本权利，承包期内任何组织或个人都不能非法剥夺，严禁收回农户的承包地搞招标承包，严禁乡村集体经济组织或村委会用少数服从多数的办法强迫农户放弃承包权或改变承包合同。承包方与发包方依法订立的土地承包合同，集体经济组织或村委会无权单方面解除。土地流转不得损害他人和集体的合法权益，流转期限不得超过农户承包土地的剩余承包期。土地流转后的开发利用必须依法进行，不能改变土地的所有权和农业用途。

自愿，就是农户承包地是否流转应由农户自主决定。农户是农村土地承包和流转的主体，对承包土地依法享有自主的使用权、收益权和流转权，这是农民拥有长期而有保障的土地使用权的具体体现。任何组织和个人不得强迫农户流转承包地，也不得阻挠农户依法流转承包地。

有偿，就是农户流转承包地的收益归农户所有。土地流转的转包费、转让费和租金等，应由流转承包地的农户与受让方或承租方协商确定，任何组织和个人不得截留、扣缴。

要充分重视土地流转中农民缔约能力的现实状况，用心指导和热心帮助农民权衡利弊得失，悉心关注和合理照顾农民群众的实际利益、现实利益和长远利益。

2 土地流转的实施

2.1 土地流转的形式

土地流转的形式有转包、转让、互换、租赁、入股等，农户将承包土地转包给本集体经济组织内的其他成员经营，原与发包方签订的土地承包经营合同继续有效，所承担的权利义务应继续履行。农户将承包土地转让给本集体经济组织内的其他成员，或者为方便耕作或其他需要对承包地块进行互换，变更原承包经营合同或地块的，要办理承包合同的变更、解除或重订手续。

2.2 签订土地流转合同

土地流转的双方当事人应签订土地流转合同，报农业承包合同管理部门和发包方备案。流转合同要明确流转形式、流转的土地（包括坐落、面积、质量、用途等）、期限、费用标准及支付方式、当事双方权利义务、违约责任等。土地流转合同格式由省级农业行政主管部门统一制发。当年季节性委托代耕形式的土地流转可不签订流转合同，但应通知发包方。农户可以书面委托发包方流转其承包地。委托要出具书面授权委托书，载明代理事项、代理权限、期间等，并有委托人的签名或盖章。发包方接受农户委托后，要依法代理，不得超越农户授权，损害农民利益。

2.3 基层组织的法定义务和应尽责任

在土地流转中，乡镇政府要监督农村土地的合理利用，提供法律、政策服务，依法维护当事人的合法权益；村级组织要依法维护农民的土地承包权益和农村集体土地权益，监督农村土地的合理利用，为土地流转提供信息，做好协调服务工作。乡镇政府和村级组织不能租赁农户承包地再进行转租或转包，不得不经农户委托授权代农户签订流转合同，更不准截留农民土地流转收益、代扣代缴税费和乱收费。

2.4 对农村土地承包经营权流入者的要求

工商企业或单位投资开发农业，有利于引进资金、技术、管理经验和优良品种，开拓市场，促进农业的发展。对工商企业或单位，不提倡其长时间、大

面积租赁和经营农户承包地，不要动员和组织城镇居民到农村租赁农户承包地。

2.5 农村土地承包，妇女与男子享有平等的权利

承包和土地流转的转包、转让、互换、租赁、入股中应当充分保护妇女的合法权益，任何组织和个人不得剥夺、侵害妇女应当享有的土地承包经营权和土地承包经营权的流转权。

3 土地承包经营权转让的条件

3.1 转让方必须有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源

土地承包经营权是农民最基本的生活保障，只有农民可以完全不依土地为生活来源的时候，才允许其转让。其限制承包方不得随意转让的目的是保障承包方的基本生活来源，使耕者有其田。

3.2 须经发包方同意

规定转让土地承包经营权要经发包方同意，而不像转包、出租和互换土地承包经营权，只需要向发包方备案即可。这是因为一方面转让土地承包经营权，使得原承包关系终止，发包方与受让方要确立新的承包关系。因此，发包方必须审查转让方转让土地承包经营权后是否有非农职业或稳定收入来源；审查受让方是否符合法律规定土地承包主体资格，是否具有承包经营能力，科学预测和判断承包合同履行的风险。

4 土地经营权流转市场交易规定

4.1 土地经营权市场流转交易应具备条件

①权属清晰无争议；②交易双方必须是具有完全民事权利能力和民事行为能力的自然人、法人或其他组织，且有流转交易的真实意愿；③流出方必须是产权权利人，或是受产权权利人委托的组织或个人；④流转交易要符合法律法规和环境保护规划、农业产业发展规划、土地利用总体规划和城乡一体化建设规划等政策规定。

4.2 土地经营权市场流转交易的品种

①家庭承包方式取得的土地经营权；②其他承包方式取得的土地经营权；③集体经济组织未发包的土地经营权；④其他依法可流转交易的土地经营权。

4.3 土地经营权市场流转交易的主体

农村集体经济组织、承包农户、家庭农场、专业大户、农民专业合作社、农业企业等各类农业经营主体，以及具备农业生产经营能力的其他组织或个人均可以依法在农村土地经营权流转交易市场进行交易。

4.4 市场流转交易各方应提供的资料

流出方（家庭承包等方式取得的土地经营权）：身份证明；《农村土地承包经营权证》；农村集体经济组织或中介组织（个人）受托流转承包土地的，应当提供书面委托书；土地情况介绍书（主要包括土地位置、四至、面积、质量等级、利用现状、预期价格、流转方式、流转用途等内容）；农村土地经营权流转交易市场要求提供的其他材料。

流入方：身份证明等主体资格证明材料；流入申请（主要包括流入土地的用途、面积、期限等内容）；流入土地超过当地规定标准的，需提供农业经营能力等证明，项目可行性报告，以及有权批准机构准予流转交易的证明；农村土地经营权流转交易市场要求提供的其他材料。

回答广西桃先生的问题，交易的方式多种多样，只要符合法律规定的基本原则，他人成熟的交易方式可以采用，您还可以根据自己与交易对方的具体情况创新交易方式。

杨晓峰，湖北瑞通天元律师事务所，武汉市江汉区新华路589号大武汉1911写字楼A座9楼，430022，电话：13907178953，传真：027-59625789

2017-01-04