准确理解“房子是用来住的，不是用来炒的”

■ 钟庭军

准确理解“房子是用来住的，不是用来炒的”

■ 钟庭军

2016年12月中旬，中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，要求回归住房居住属性。2016年12月21日下午，习近平总书记在中央财经领导小组第十四次会议上进一步指出，“要准确把握住房的居住属性”。为此，中央经济工作会议提出，要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

“房子是用来住的，不是用来炒的”，重新奠定了我国房地产行业支柱行业的基石。首先，支柱行业作用的发挥是以居住需求为基础。2003年18号文件首先提出房地产业已经成为国民经济的“支柱行业”；2008年“国十条”又将房地产行业定位为国民经济“重要支柱行业”。虽然后来由于房价上涨得较快，“支柱行业”的定位不再被提起，但是实际上各级政府仍然把房地产行业作为支柱行业。但是这种“支柱行业”的地位可能建立在不正确的观念基础上，即通过刺激投资投机性需求拉动国民经济。“房子是用来住的，不是用来炒的”，理清了房地产行业拉动国民经济的方式和途径：只有用于居住的房子才是拉动国民经济的有效引擎，而用于炒作的房子仅仅具有短效效应，长期看对国民经济造成危害。因为用于炒作的房子，仅仅停留在流通领域，尚未进入消费环节，那么后续拉动效应就是海市蜃楼。各级政府只有不断提高居民的居住水平，使得刚性需求和改善性需求不断得到改善，进而使得居民生活水平不断得到提高，客观上起到拉动了国民经济的效果，这才是房地产行业健康发展的本身要义。其次，“房子是用来住的，不是用来炒的”，界定了住房拉动国民经济的边界和极限。用来住的住房不可能超过一定的边界。2015年我国城镇人均居住水平为33平方米，不可能再从增量对国民经济有多大的拉动效应。像我国一些三四线城市，人均居住水平已经很高，房地产去库存是一项长期的任务，不可能再像以前那样通过房地产发挥拉动国民经济的作用。鄂尔多斯的康巴什新区其实就是过多利用房地产拉动经济的失败典型。当地政府通过东胜区旧城改造等方式为当地居民提供了较多住房，而在康巴什新区又开发大量的商品住房以供销售，结果导致无人居住的现象。

“房子是用来住的，不是用来炒的”，正确回答了住房的财富效应。党的十八大报告提出“多渠道增加居民财产性收入”，这是继党的十七大报告首次确定“创造条件让更多群众拥有财产性收入”之后的又一政策亮点。有人认为通过炒房，倒买倒卖，迅速致富，就是住房财富效应的具体体现。其实这样的认识是错误且带有严重偏见的。住房财富效应的发挥，也应该建立在发挥住房的居住属性上，这是一种本质的属性。应该通过租赁的方式获得租赁性收入，这种租赁性方式其实上体现了“房子是用来住的，不是用来炒的”精神。

我国近年来出台了鼓励租赁的若干重大文件，意在保护消费性需求、租赁性需求。住房的财富效应不应该体现在“炒房”上。在一个供不应求的市场上，倒买倒卖只能是住房的分配效应，弱化了国民的劳动积极性。譬如像北京北三环附近的住房去年卖5万元/平米，今年突然暴涨到8万元/平米。每个人都想通过倒买倒卖去炒房，而不是安心于本职工作。这种过度消费的模式依赖于房价不断上涨的假设。通过抵押变现出住房的增值部分，用于个人的消费。一旦银行加息，所有者因难以承受利息支出，而导致止赎，最终引发次级债危机。显然，房价上涨不见得是住房的财富效应的体现，而通过出租房屋而获得租赁性收入，才是财富效应的体现。

“房子是用来住的，不是用来炒的”提醒炒房行为很容易引发金融危机和社会危机。炒作的方式多种多样。一是无资金者或者资金薄弱者，只能通过银行贷款来完成购房，等到一定时机就把住房抛售出去，随时变现，这就造成房价的不稳定性。如果遇到央行加息等因素，由于提高了按月还供的成本，更有抛售的企图。二是资金雄厚者，或者全额购房，占有多套住房，这其实是对稀缺资源的占有，尽管对经济影响较小，由于是全额购房，不用银行贷款，不会造成对银行的冲击，但是对社会公平公正造成严重的危害。从代际角度看，每年大量的大学生进入工作岗位，犹如“过江之鲫”，产生了大量的购房需求，但是不同时代毕业的大学生却遭受了代际不公平。1998年在体制内的人可以分得一套公房，可称为“既得利益阶层”；1998～2013年在住房制度改革以及房价上涨过程中，可以以较低价位购得一套住房，这种人可称为“或得利益阶层”；而2013年至今，1985年后出生的大批毕业生，却被迫承受高房价，可称为“利益受损阶层”。这就是住房代际不公平的体现。特别是在一线城市的年轻人，即使获得了大城市的户籍，也难觅安居之所。而这些人才正是中国经济以及当地经济发展的主力和精英，尤其要加强对这些年轻人的政策扶植力度。

“房子是用来住的，不是用来炒的”，亟需解决技术性难题和道德难题。第一，技术性难题。住本身很难界定。譬如住的频率是多久才算住呢？孩子上学需要一套学区房；周末度假，需要在风景好的郊区购买一套郊区房；父母亲过来帮助照顾孩子，需要为之购置一套养老房；在上班时，需要躺下休息，需要一套午休房等等。任何住房需求如果不受资金约束的话都可以以购房的形式出现，都可以称之为“居住需求”。这种表面上是用于自己居住的住房转瞬间可能转化为投机性需求，如果变卖其中一套，就可以获得巨大的收益。因此界定居住性需求和投资投机性需求的简单方法，就是限购限贷政策，北京市政府规定二套以上的北京籍居民不能购买第三套住房。目前北京市住建委通过住房的水电使用监测，观察到若干住房的空置现象，并提出警示，也是技术难题解决方式之一。第二，住房政策应该秉承传统道德。限购限贷政策之下，居民又以离婚的方式，实现潜在的虚假居住需求，作为无房的离婚人士，又可以以优惠的首套首付以及优惠的利率谋取稀缺资源。这不仅不能体现市场的公平公正性，也形成了对传统道德的挑战。稳定的家庭是社会健康发展的基石，任何一个社会都应该把稳定的家庭放在政策优先考虑的地位。因此在限购限贷政策外，应该体现传统道德的原则，譬如规定离婚若干年内不允许购买住房。

此外，“房子是用来住的，不是用来炒的”还需要一系列的配套政策支持，逐步实现长效机制。第一，完善住房发展规划。房子即使完全用来住的，在当前体制下，也是不够住的。像北京，每年供应商品房批准预售的套数也仅仅是6、7万套，而每年新增的人口却有60、70万人，结婚对数也有16万对左右，即使全部用于住，也不能解渴于万一。而增加土地供应，疏散首都功能是题中之义。笔者在研究土地和住房关系课题中发现一个引人深思的现象：通常，人们认为当地政府的土地财政越多越好，但是实际上不是这回事，土地收入是财政支出和财政收入差额决定的，如果地价高，只需卖几块地就能弥补这个缺口，政府会停止卖地。笔者发现，2016年一线城市土地成交量缩减最厉害；二线城市其次；三线城市最后。通过住房发展规划，计算出住房需求量，进而提出对土地数量的要求；应该增加热点城市的土地供给，采取问责制。第二，税收改革。逐步推行遗产税以及物业税。遗产税是一个人一生投资住房的清算，而物业税是对个人每年住房的清算，这样能有效盘活存量。我国房地产税种主要是流转环节，而非保有环节，而在流转环节，税收极易转嫁，难以遏制投资投机性需求。只有出台“物业税”和“遗产税”，才能逐步减缓投资投机的步伐，真正体现“房子是用来住的，而不是用来炒的”。

（作者系住房和城乡建设部政策研究中心博士、研究员）