柏林以租赁为主的住房保障

2017-07-03廖雪婷崔光灿

上海房地 2017年6期

文/廖雪婷崔光灿

柏林以租赁为主的住房保障

文/廖雪婷崔光灿

柏林作为德国的首都，并不是该国最大的城市，人口仅有300多万。住房供应以租赁居住为主，2015年住房自有率仅为14.2%。多年来住房的价格保持稳定，租金是住房投资的主要收益来源，租金房价比保持在4.3%左右。由此可见，柏林的住房保障以住房租赁支持为主。

一、基本住房保障制度

柏林的住房保障体系主要包括公共住房、租赁补贴和住房补贴等方面，住房合作和住房储蓄制度也较为成熟。

第二次世界大战后柏林住房保障政策处于“住房统制经济”阶段，主要实行租金管制和租户权利保护，开展长期大规模的住房建设；上世纪60年代后进入“住房社会市场经济”阶段，对自建房以公共津贴形式将其纳入社会住房建设范畴当中，提供财政补贴。本世纪以来，住房政策更具有市场性、针对性，特别强调关照特别人群，如老年人、单亲家庭、多人口家庭。

二、公共住房

柏林的公共住房也称为社会租赁住房，主要有两种供应方式：一是通过地方政府的住房建设基金建造的、向低收入者提供出租的住房；二是由房屋投资商、私人向政府申请低息贷款建造的自有产权房，但在规定年限必须以成本租金租给低收入家庭。

1950年德国出台《住房建设法》，规定各联邦、州、县政府都要为住房建设提供帮助，并开始大量建设公共住房，计划在6年内建造180万套住房。社会租赁住房的建设遵循主体多元、资金多渠道的原则，尽可能调动多方力量参与社会住房。除政府直接建设外，还通过财政补贴鼓励私有租赁住房的建设。政府提供20年的长期无息贷款以及土地优惠政策（自有资金达到15%以上时，可以向政府申请免息或者低息贷款，利率0.5%左右），建成后优先租给符合申请资格的低收入家庭，合约期满后才可以转售。

公共住房多数为公寓式楼房，设备比较简单，每套面积为60-70平方米。2015年柏林公共住房的建设标准为1间卧室的公寓40平方米，2间卧室的为54平方米，3间卧室的为70平方米，4间卧室的为82平方米。

公共住房分配权属于柏林政府，凡申请公共住房，必须提供家庭收入、人口、现有住房状况、房租、所在城市工作或者居住时间等资料。一般来说，住房分配与家庭收入挂钩，租户年收入必须低于所在地区的中位数。保障家庭每年要向政府住房局申报家庭收入，经审核超过收入标准水平的，应退出公共住房，如不愿意搬离，则应按市场租金向政府或者经营者缴纳房租，房租增加的部分全部交给政府用以补贴住房建设基金或者发放住房补贴。申请中隐瞒实情的居民，须缴纳“错误分配费”，一般是每平方米0.35-3.5欧元。

柏林租金水平由市住房协会制定，按2016年实行的《柏林住房供应法》，依据柏林租赁指数，允许四年内私人住房的一般租金增长限制在15%以内，首次租赁时将参考当地社区的公平市场租金。对于由于财政或其他社会原因而无法承受给定租金增加的租户，将寻求个别解决方案。2014年，柏林公共住房租金为每平方米5.91欧元，略贵于私人住房租金（每平方米5.84欧元），每平方米最高补贴可达2.5欧元。

目前政府提供的社会住房有12.5万套，合作社提供的社会住房有28万套，每年新增公共住房在1万套左右，2015年为0.9万套，2016年为1.2万套。

三、市场租房补贴

柏林的住房租赁市场十分发达，政府对出租房的投资者和承租者都有较大的税收优惠。

德国法律规定每个居住在租赁住房的自然人、居住在自有住房的自然人、居住在同一住房空间的多人家庭、符合条件的外籍人员等均享有租房补贴权。

租房补贴必须由当事人提出申请，申请时需要提供申请额、租金结构以及相关租赁或者使用信息。对于拒绝提供准确完整信息或者延时提供的，将会处以最高2000欧元的罚款。租房补贴由专门的管理机构按月发放到申请人的账户。补贴期一般为12个月，补贴期间如果家庭成员数量增加、租金或者负担上涨15%、家庭总收入降低15%，补助的申请需要重新审批，以提高相应的补贴额。如果补贴期满后需要重新申请。承租方必须保证月租房补贴完全用于支付租金或者相应负担，否则申请权将会被取消。租房补贴管理机构会定期对补助获得者家庭进行数据校验和检查。

租房补贴主要取决于收入、房租、家庭人口数量。柏林政府将不同地区划分为六个区段，确定当地标准房租，以此确定发放的补贴。一般来说，房屋的质量越好、房租越贵，个人支出部分就越多，补贴也就越多。

四、购房补贴与优惠

（一）税收减免

德国政府通过完善的财政政策、金融措施鼓励居民自有住房，以提高住房自有率。《联邦所得税法》对私人建房予以优惠，以减轻房主的经济负担：一是建房费用可以在使用住宅最初12年内折旧50%（柏林为折旧25%）以抵扣个人所得税应纳税额；二是申请建房的贷款可以从应纳税额中扣除（柏林目前是将成本的10%从个人所得税汇总扣除，私人建筑不超过2000欧，机构不超过3000欧）；三是免征10年土地税，并在购买建房地产时免征地产转移税。

（二）直接补贴

政府对新建房屋给于必要的补贴和奖励，绝大部分德国人都可以享受到不同额度的补贴和优惠。一是对低收入家庭的建、购房补贴。单身居民收入不超过12万马克、夫妻二人不超过24万马克的居民建、购房时，每人每年可以提供买价或者造价5%的补贴，最高5000马克，补贴8年。二是有小孩的家庭，每年可以获得1500马克私人住房儿童奖，补贴期限8年。三是对于利用太阳能或者其他节能措施的住房，房主每年可以获得900马克的环境保护奖。

住房互助储蓄信贷银行，以低于市场利率且独立于市场的封闭方式运行。社员购买房屋时，政府按每年储蓄率一定比例支付补贴，低收入家庭免征个人所得税。

五、其他住房支持政策

（一）空置房屋补贴转租

2015年试行对空置房屋所有者持续进行补贴，内城（城市轻轨环线内）补贴每月每平方米2.5欧，外城（城市轻轨环线外）每月每平方米补贴1.5欧，但要求住房所有者将房屋交由专门机构管理，以每平方米5.5欧价格进行出租（每年租金可以有0.2欧元的调整涨幅）。

（二）住房储蓄

德国政府为了鼓励住房储蓄发展，设立两项奖励基金：一是住宅储蓄奖金，规定参加建房互助储蓄信贷社的居民只要合同期满7年、个人存款达到800马克以上、夫妻存款达1600马克以上，就可以得到储蓄合同金额10%的奖励金；二是职工资本积累金，规定有工资收入的居民入社后，如果每年的储蓄额达到936马克，存款可以从应税收入中减免。