雄安新区雄起关键在于地价房价平稳

文/卞文志

雄安新区雄起关键在于地价房价平稳

文/卞文志

4月6日，京津冀协同发展工作推进会议在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理张高丽主持会议并讲话。张高丽表示：要高标准高质量高水平编制新区规划，强化体制改革创新，加大政策支持力度，切实保护生态环境，将雄安新区建设成为绿色生态宜居新城区、创新驱动引领区、协调发展示范区、开放发展先行区。要合理把握开发节奏，坚决严禁大规模开发房地产，严禁违规建设，严控周边规划，严控入区产业，严控周边人口，严控周边房价，严加防范炒地炒房投机行为，为新区规划建设创造良好环境。要以对人民高度负责的态度，精心策划、科学有序、稳扎稳打，一步一个脚印，一茬接着一茬干，经得起历史检验，向党中央交上一份满意答卷。

雄安新区不是炒房者的梦乡

当国家设立雄安新区的消息宣布后，大量购房团蜂拥而至。为及时刹住“炒房风”，河北省政府相关部门立即通过严厉的行政手段控制事态的发展，这可以说是一种及时、正确的选择。如果地方政府“鼠目寸光”，只顾眼前利益，那雄安新区千年大计的宏伟规划将毁于一旦。雄安新区能够雄起的关键在于地价与房价的平稳，尤其是雄安新区所属三县的地价与房价。因为中心区域房价保持稳定，则周边区域房价将失去上涨的理由。

中央建设雄安新区的消息发布后，有些炒家在雄安新区当地无法购房，则前往周边县城购买，认为雄安新区对房屋交易进行限制后，炒房人群将会向周边县域扩散，周边楼市房产会因此而涨价。这无疑是“痴人说梦”。房价的涨跌一定是在比价效应的前提下实现的，例如北京，中心区域没有极高的价格标尺，石景山的房价如何会超越二环以内？雄安新区的建设事关国家发展的千年大计，政府如何会容忍“炒房团”破坏国家发展的宏观战略？所以前往雄安新区炒房实属不识时务。

最近，国家一系列调控动作应当引起炒房者的高度关注。例如，全国正在建立房地产信息联网平台，每位公民在境内的房产情况，政府了如指掌，而且据此有针对性地出台相关房地产市场调控政策，这是抑制炒房非常有效的方法。 尤为重要的是，“房子是用来住的，不是用来炒的”，这将是未来中国房地产业发展的指导性方针。当然，政策调控也必须把握尺度，合理区分炒房和改善住房，最大程度保障人们的居住权益。

土地价格是所有产业最重要的成本，房价是最重要的生活成本，所以房价、地价的上涨必然挤出产业发展空间，这是被历史多次证明的铁律。当日本大东京区域地价总值超越美国全境后，日本产业逐渐萧条，这也是日本经济空心化的重要原因。当年的东南亚也是如此，地价的上涨使低附加值产业逐渐消亡，出口加工产业大规模转向中国。目前，类似的情况也开始在国内出现，如华为这样的高附加值企业已经开始撤离深圳，其核心因素便是地价与房价开始上涨。所以，雄安新区要成为产业发展新区，必须以最大的勇气和魄力打击房地产炒作，否则新区将不复存在。

高科技产业转移至雄安新区的主要原因是优惠的土地价格，因为产业的发展需要人才的参与，如果一个地区的房价非常高，则不利于劳动人口向该地区流动，更重要的是，房价会提高企业的用工成本。

明确限制雄安新区房地产市场发展

建设雄安新区的新闻一经播出，立刻引起社会各界的巨大反响。当前中国的地产发展模式被普遍诟病，疯狂炒房的行为抽离了大量生产性资金，积累了巨大的金融风险，高涨的房价大幅增加了产业成本。这一切都源自于资本的逐利性。对于雄安新区的新闻，反应最快的是股市里的资金和楼市里的资金。不过目前，无论是“全面冻结区内房产交易”，还是“严控新房抢建”，到“出动警力维持市场秩序”，都全面显示了雄安新区摆脱传统房地产发展模式的决心。这是一个可喜的变化。

有关专家认为，雄安新区内的房地产业并非完全不能发展，而是要有明确的限制和市场预期，并最终将选择权交给市场。首先，要明确的是“房子是用来住的，而不是用来炒作的”。在雄安新区发展房地产业，必须保证在雄安新区工作、生活的人能够有屋可住。所以，在雄安新区内规划新建的商品楼盘，必须在同地块同时配套建设数量在2倍以上的廉租房、公租房等非完全产权性质的房屋。建设廉租房、公租房的地块可由政府免费供给，在地产商拿地时，要求其直接配套建设完毕。这些房屋的产权归于政府，统一安排在雄安新区内工作的人员租住，这样能够基本保证在新区工作但一时无力购买商品房的劳动者都能够有房可住。

其次，雄安新区提供了一个房产税征收的试点区域。目前，雄安新区内商品房存量有限，价格也较为合理。在新区内明确进行房产税征收，既能进一步充实地方税源，也能有效抑制对房地产的投资需求，稳定市场预期。为此，雄安新区应该及时进行农村土地改革，增加具有居住功能的用地供给。因为，我国已经对农村土地改革进行了较长时间的研究，一些比较成熟的改革方案在很多区域试点取得了一定效果。在这样的背景下，可以在雄安新区范围内直接提出综合方案，进行农村土地改革工作，积极引导农村土地有序流转，通过市场化的方式，在尊重农民意愿的情况下，逐步改变土地使用形式，放开相应政策，引入各类金融资本工具。

此外，雄安新区可以实施限购、限贷措施，并将此类政策常态化。此类措施实施的关键在于有相对稳定的存续时间，能够明确合理地引导市场预期，不能因为市场条件的变化而随意改变政策，造成市场运行混乱。雄安新区应该由政府组织、依靠企业力量建立一个统一的房地产销售、租赁平台，规范新区内房地产买卖价格和租赁价格等相关信息发布，并实行交易监督工作，使市场供需双方“完全透明”，彻底消除由于市场信息不对称而导致的价格非理性波动。可以说，雄安新区的建立，是党中央、国务院的大魄力、大雄心的体现，需要用务实、创新、市场化的方式，将国家的宏观战略逐步落实，将其建设成为一个具有全新发展模式和内生经济动力的新区。

基于此，雄安新区周边城市限购、严打炒房力度在不断加大。据《河北日报》4月5日报道，截至4月4日，雄安新区已经查处房地产、建筑领域违法违规行为765起，拆除违建125处，关闭售楼部71家、中介机构35家，清理违规售房广告1597条，严厉查处违规网上售房行为9起，对10家恶意炒作的房地产企业进行约谈，刑事拘留违法犯罪嫌疑人7人。同时，雄安新区还严厉打击房地产黑中介，严禁大宗房地产交易，停止小产权房、新民居的建设和销售，对违规流转、违法建设、炒房行为持续保持高压态势，一经发现，公开严肃处理。

对不明情况、容易被当地中介“忽悠”的民众，雄安新区近日还发布消息，提醒广大群众增强自我保护意识，不轻信、不传播、不参与各种房地产违法项目的宣传及销售活动。任何以收取定金、意向金等形式变相销售“五证”不全商品房的行为都属于违法行为，购买此类房屋不受法律保护。

雄安新区绝不能沦为投机者天堂

可以说，横空出世的雄安新区，使河北雄县、安新和容城三地一夜之间成为全国人民关注的焦点。很多当地民众高兴得睡不着，自豪地表示自己已是“新区居民”。与此同时，各路抢房资金纷纷涌入雄安新区，将当地房价连续暴炒，雄安地区房价从3150元/平方米，迅速上涨至3.1万元/平方米。即使地方政府叫停当地的新房与二手房交易，使炒房客的如意算盘落空，抢房人仍相继前往临近雄安新区的文安县新镇去买房，上演了一场疯狂的“抢房”大战。

对此，专家们指出，雄安新区建设是一个重大的历史机遇，但肯定不会成为一个资本拉动的造城运动。今年以来，中央三令五申“房子是用来住的，不是用来炒的”，所以靠炒房来搭乘雄安新区这趟“春天专列”，恐怕是会错了意。那么，中央政府为何要建立雄安新区呢？雄安新区对于中国经济的影响几何呢？

第一，设立雄安新区是为了化解北京“大城市病”的压力，原本所有的资源都集中在北京，而如今，在北京周边开辟新区，可以迁移部分政府部门进入新区，缓解北京的城市压力。雄安新区的定位是重点承接北京疏解出的与全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心无关的城市功能，包括行政事业单位、总部企业、金融机构、高等院校、科研院所等。雄安新区既不是一些人一厢情愿认定的“声东击西的迁都”，也不是在通州北京副中心之外再建一个“首都副中心”。

第二，雄安新区与京津冀地区相接，地理位置十分重要，将与其他各城市融合发展。规划建设雄安新区，树立一盘棋思想，是加强对新区与周边区域的统一规划管控，加强同北京、天津、石家庄、保定等城市的融合发展。只要各城市、各区域明确分工、错位发展，同时在融合上、协同上下功夫，就能在京津冀地区形成优势互补、良性互动，共赢发展的新格局。

第三，雄安新区将作为建设绿色生态宜居的试点城市，同时为建设现代化宜居城市闯出新路子、提供治本之策。雄安新区将打造成为绿色生态宜居新城区、创新驱动发展引领区、协调发展示范区、开放发展先行区，将建成国际一流、绿色、现代、智慧的宜居城市，成为一座蓝绿交织、清新明亮、水城共融的生态城市。

京津冀协同发展专家咨询委员会副组长邬贺铨表示，中央给雄安新区的定位是改革开放的先行区，也包括对房地产管理的改革，雄安将试验房地产业发展新模式。邬贺铨指出，除传统的模式外，发展房地产业还有许多思路，例如新加坡模式，即政府直接管理部分土地，建成廉租房，低廉的房价可以满足很多住房需求人士的需要。“我们希望雄安能吸引创新创业者，希望年轻人、有抱负的人去，他们一下子拿不出这么多钱买房，政府有大量的公租房来支撑。”至于为何采取新思路，邬贺铨解释称：“雄安有一个新的机会，很多人认为这个地方原来房价很低，这个正好是出手的机会，但是我们已经吃了过去房价失控、过快上涨的亏，再不能让新区再重蹈覆辙。”邬贺铨还指出：“我们希望，雄安具有的一些吸引投资家，吸引企业入住的条件，会被房价所解构，这不是我们希望看到的，而且在炒房的过程中，可能更多得利的是一些投机者。”

邬贺铨还表示，可以让“真正需要落户的来买房，按落户的标准来买”。谈及落户，邬贺铨透露，中国未来将在河北进行户籍改革，兼顾医疗改革、教育引进以及创业优惠等措施，从而提高雄安新区户籍的“含金量”，缓解“大城市病”，吸引更多投资者选择雄安新区，而不是一味地落户北京。同时，通过雄安探索出一条在发展房地产业的同时控制房地产价格、保障民众住房需求的道路，也是雄安新区的一项任务。换言之， “千年大计”意味着雄安新区起的作用绝不仅仅局限于京津冀，而是希望其能在全国的发展中起到榜样作用。将雄安新区与曹妃甸和天津滨海新区进行比较，其重要意义在于，未来中央将把这两个区域重新拉回京津冀协同发展战略中，令其得到更大的发展。

（作者单位；山东省临沂市园林局）