红旗村地块征收集体土地房屋补偿的启示

文/朱惠兴

红旗村地块征收集体土地房屋补偿的启示

文/朱惠兴

一、红旗村地块概况

红旗村地块是上海市第一批35个城中村地块之一，是被列入2014年启动的11个试点项目之一。地块征地范围如下：东至上海联运公司及规划宁川路，南至武宁路，西至曹杨路，北至铜川路。占地面积约为586亩，由单位国有用地和集体建设用地组成，现状房屋总建筑面积约为36.3万平方米。地块内应安置原村民以及居民总户数510户，应安置户籍人口数为1564人，地块内有果品、干货、水产、蔬菜、农贸、副食品、铁路货场等大型初级集贸市场，个体经营租赁户达1200余家。地块内外来持证常住人口达18730人，无序居住人口约13500人，居住总人数约为33800人。

该地块属长征镇政府原红旗大队第三生产队、第四生产队的集体用地、宅基地用地，原农民住户世代居住于此。20世纪80年代改革开放以来，土地成了“香饽饽”，生产队利用土地进行多种经营，自营、联营或者出租，不仅建设了上述大型初级集贸市场，还建设了为集贸市场配套服务的200多个冷库（其中2个为大型液氨冷库，安全隐患巨大），以及红星农场、101厂等单位的集体宿舍和一些无证房屋违章搭建等。大量的外来流动人口包括打工者、经营者等与本地村民混居，环境“脏乱差”，严重影响了当地居民的生活。当地农民和居民迫切希望政府有关部门能够改善其居住环境和居住条件。然而，由于该地块有6路高压线以及铁塔形成的“高压走廊”横空穿越，为土地开发和利用带来一定障碍，使该地块逐步成为一块问题较多的“短板”。

普陀区人民政府决定依靠本区的力量，以区属国资委单位中环集团为主，与长征镇政府等单位合作，成立普陀区红旗村地块“城中村”改造指挥部（成员单位有中环集团、区规土局以及建设用地事务所、区旧改办、区公安分局及警署、区综合治理整治办公室、石泉街道、长征镇人民政府、红旗村村委会等），共同开发改造这一地块。中环集团成立了“上海中环天地投资有限公司”，选派精兵强将15名，于2014年11月进驻红旗村“城中村”地块现场办公。同时，普陀区人民政府决定由征地房屋补偿组织实施单位上海市普陀区规划和土地管理局、征地房屋补偿具体实施单位上海市普陀区建设用地事务所，委托区属国资委单位西部集团下属上海市普陀第二房屋征收服务事务所有限公司（以下简称“二征所”），实施集体土地（以下简称“集土”）农民与居民的征地房屋补偿工作。“二征所”由于其“国营单位”的性质，在之前的普陀区房屋拆迁过程中有着勇挑重担的传统，被誉为“西部铁军”。

征地房屋补偿范围的“集土”农民与居民房屋建筑面积约为26000平方米，产权户243户，其中59户为“集土”居民。“集土”农民184户，在两个月的签约期内，签约率达到100%（“集土”居民签约52户，余下7户由于协调不成功，已进入责令交地程序）。研究分析该地块的成功经验，对“集土”地块的房屋征收相应补偿或有所启示。

二、红旗村“城中村”“集土”地块房屋补偿成功经验

（一）制定科学、合理、可行的补偿方案

根据沪府发（2011）75号《关于印发〈上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定〉的通知》等文件精神，在调查研究的基础上，吸取本市其他基地的经验、教训以及之前拆迁基地对“集土”农民的补偿安置经验，制定受到“集土”农民和居民欢迎的补偿安置方案。方案主要有以下亮点：

1.就近房源的“原地安置”，为“集土”农民所接受。就近房源位于普陀区石泉A11-8地块，6幢高层住宅公寓（21-26层）计1200套，建筑面积99990平方米，其中居住面积78000平方米。安置房源在该地块规划红线内的东南方向，离“集土”农民和居民的原居住房屋较近，农民“看得见、摸得着”，目前已完成结构封顶。

在之前的房屋拆迁基地中，如果原址建造商品房，房屋所有人、使用人要求原地安置的，应予以同意，并按规定支付原址商品房与边缘地区建造的商品房成本价之间的差价，即享受购房优惠。即使进入裁决程序，也保留原地房屋安置的方案，即在异地房屋过渡，待房屋竣工后回迁（一般情况下，若配置房屋面积较大，由被拆迁人支付购房差价，这也是出于合理性方面的考虑），如果被拆迁人不肯支付购房差价，则异地过渡房就成为其安置房。

房型规格充足，可供“集土”农民充分选择。有一房（55平方米）、二房（70-85平方米）、三房（100-125平方米）等房型规格，在基地“选房室”公示。农民对公示的房源清单以及房屋模型沙盘表示满意。尤其是安置房的宽敞、明亮，与过去的动迁房面积“扣克扣”（过去曾有过在一个平方米的区间还要“踏步式”分三档，为了零点几平方米的面积与动迁户斤斤计较）以及房屋暗间等做法不同。

经统计，普陀区石泉A11-8地块共出售房屋776套，占总套数的64.67%，建筑面积62029.26平方米，占总建筑面积的62.04%。

基地还备有异地房源，在青浦区华新地块（凤马塘路200弄、205弄，凤徐路85弄）。如遇需要调换、购买异地房源的情况，在可购买的就近房源的房型规格基础上，可购买上升一级规格或增购一套，并按可调换面积选购房屋。

过去也曾有过从市中心建成区迁往市区边缘地段的情况，相关规定是“分配的房屋面积可以酌情增加，但每人平均增加的建筑面积不超过二平方米”，或者居住面积以原住房居住面积为基础，每人平均增加一平方米（安置在郊县城镇或独立工业区，可增加一至二平方米）；面积标准依房屋调换的情况，从四级地段换到五级地段、六级地段的，分别增加40%、70%。

2.价格合情合理，受到“集土”农民欢迎。农民产权调换房屋相关规定如下：石泉A11-8地块，最低调换价为5000元/平方米（一房一价）；青浦华新地块，最低调换价为4000元/平方米（一房一价）。普陀区人民政府对石泉A11-8地块的指导价为16868元/平方米，市场评估均价为35868元/平方米（期房），预期房价将达到70000元/平方米-80000元/平方米（现房）。所以，最低调换价5000元/平方米（一房一价）这个价格接近原住房屋货币补偿单价的政策规定（房屋建安重置结合成的新单价+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴），有一定的合理性。

过去也曾有过私房保留房屋产权、在政策规定的互换产权房屋人均建筑面积内，按新房成本价的三分之一出售，超出部分按新房成本价出售的情况，当时的房价是市区（含边缘地区）多层867元/平方米、高层1084元/平方米，三分之一成本价即289元/平方米（多层）、361.33元/平方米（高层）。互换产权房屋基本是多层。

3.人口认定和面积认定，为“集土”农民所认可。人口认定由镇政府出具“集土”农民人口认定证明，面积按农村建房面积的标准即人均建筑面积30平方米认定，而且在30到37平方米（含）区间，按500元/平方米计算，加上底数5000元/平方米，即5500元/平方米。由于房型规格不配套，超出面积在37到42平方米（含）区间的，按1500元/平方米计算，加上底数5000元/平方米，即6500元/平方米。再超出面积则按评估均价35868元（一房一价）计算。

房屋权利人的家庭人员，在他处享受福利配房或者动迁分房时是未成年人的，若为户籍人口则仍作为认定人口。

对已批未建、可建未建、超标准建房的，均按人均30平方米的建房面积认定，并享受其他超面积购房的有关规定。当然，对其房屋货币补偿款的计算，根据实际情况另有相关规定。

符合居住困难户标准的，按30平方米/人予以认定面积。

独生子女及未婚青年的认定，参照普陀区长征镇人民政府（1994）第83号文《动迁人口的核定》第三条第三款执行，即：凡符合计划生育政策生有二名男性青年，年满16周岁以上未婚的，都可以增加一人计算，对生有二名女性青年或一男一女，青年中有年满16周岁以上的未婚青年的，只可增加一人计算。凡已领取独生子女证的未婚独生子女，亦可增加一人计算。如此，若一人增加30平方米，按3万/平方米测算（实际得益），则可得90万人民币的补偿款。

4.其他补贴或奖励。房屋建筑面积补贴：1500元/平方米，不足7万元，按7万元计算；超出部分，按实结算。（例如：若面积为200平方米，则补贴30万元。）

无证建筑的补贴：150元/平方米的建筑材料残值补贴。每户予以一次性补贴4万元；超出部分，按实结算。（例如：若面积为300平方米，则补贴45000元。）

配合奖：在签约期限内签订协议并在规定期限内搬离原址、移交房屋的，可得配合奖，按百分点递增：签约率达到81%-85%的，每增加一个百分点奖励5000元；签约率达到86%-90%的，每增加一个百分点奖励10000元；签约率达到91%-95%的，每增加一个百分点奖励20000元；签约率达到96%-98%的，每增加一个百分点奖励30000元；签约率达到99%-100%的，每增加一个百分点奖励50000元。如果签约率达到99%-100%，每产权户可得365000元。现签约率达到97.12%（含集土居民），每产权户可得235000元。

自行搬迁奖：在签约期限内签订协议并在规定期限内搬离原址、移交房屋的，可得自行搬迁奖3000元/平方米，不足18万元的，按18万元计算。（例如：若面积为200平方米，则补贴60万元。）

还有一些补贴费、过渡费等，不再烦叙。

5.科学制定居住房屋补偿产权调换购房办法。经过前期调查摸底的情况分析和测算，对每户家庭的用房套数和资金，已做到心中有数。“二征所”将基本情况与建议向区规土局进行汇报，《红旗村地块征收集体土地居住房屋补偿产权调换购房办法》（上海市普陀区规划和土地管理局制定）出台，对房屋产权调换的原则、购买标准、供应价补贴等作了详细的规定。其中一个亮点是：为保证每一产权户对石泉A11-8地块都有好的层次房屋，“二征所”对石泉A11-8地块的房源进行科学合理的层次切割，分为A区、B区，以8层或者9层为切割层，8层（含）或者9层（含）以上为A区，8层或者9层以下为B区。这样，可以保证每户家庭的选房都有好层次（一般情况为选2保1、选3保2、选5保3，即AB、AAB、AAABB），避免了选房中的不公平现象。之后摇号并公证，在规定时间段按顺序选房，顺利完成选购房并签订协议及搬迁流程。

6.科学制定居住房屋补偿人口认定办法。经过前期调查摸底的情况分析和测算，对每户家庭的用房套数和资金，已做到心中有数。“二征所”将基本情况与建议向长征镇镇政府进行汇报，《红旗村地块征收集体土地居住房屋补偿人口认定办法》(上海市普陀区长征镇人民政府制定)出台，对原当地农村村民的人口认定、非原当地农村村民的居住困难补贴等作了详细的规定（参照了国有土地面积标准房屋调换应安置人口的认定办法）。其中一个亮点是：在本次征地房屋补偿范围内,有本市户口连续居住满一年（或者连续居住未满一年但符合特殊情形）的人员，或者有本市户口但不在本次征地房屋补偿范围内且符合特殊情形的人员，虽有福利分房或动迁分房但建筑面积低于本地块居住困难补贴标准30平方米/人的，均可予以人口认定，可按30平方米/人的困难补贴标准购房。

（二）有一支能战善打、作风过硬的队伍，“西部铁军”再现雄风，谱写“红旗方案”，为胜利完成征地补偿任务奠定基础

征收工作人员，是一支能战善打、作风过硬的队伍，在编上岗人员最多时达到300余人，包括动迁公司（“二征所”前身）以及各基层物业公司等单位。当集团发出号召，各单位即刻，奔赴各动迁基地，创造辉煌业绩。“西部征收人”由于其“国营单位员工”性质，拥有不为名利、不计报酬的优良品质，爱岗敬业、乐于奉献的拼搏精神，阳光征收、为民服务的高尚情怀。这次指挥部将红旗村“城中村”“集土”农民与居民的征地与征收补偿工作交给西部集团“二征所”，对其是又一次挑战。因为，这是“二征所”第一次对“集土”农民与居民进行征地与征收。

“二征所”调集具有丰富经验的精兵强将，接受这次挑战。为制定科学合理的补偿方案，掌握第一手资料，“二征所”立即进行调查摸底，对房屋产权信息、户籍资料等展开充分调查，建立档案件袋，对每户家庭情况做到心中有数。其间通过座谈会听取农民与居民意见，平衡各方诉求，“集合民心，征集民意，聚集民智”，并吸取其他基地（包括国有土地）的经验与教训，初步方案形成后，再经过有关方面讨论、修改、论证，易稿几十次，终于达成共识：考虑与市场接轨因素，要站在农民立场上，为农民利益多考虑一些，使农民在征地后得到妥善安置，没有后顾之忧。之后，由上海市普陀区规划和土地管理局制定的《红旗村地块征收集体土地居住房屋补偿方案》正式出台。

在之后两个月的签约期内，“集土”农民（含居民）踊跃选房签约，积极配合搬迁。对一些家庭内部意见不一的，“二征所”工作人员扮演“老娘舅”角色，苦口婆心把工作做到家，终于使“集土”农民184户签约率达到100%（计入“集土”居民的52户签约数，平均签约率达到97.12%）。“红旗村改造意义何在？老百姓受益就是答案。”西部集团“二征所”向指挥部、向区委区政府交出一份出色的答卷！

（三）指挥部不仅在面上把控拆违整治等工作，还对征地补偿工作大力支持，这也是一条重要经验

指挥部领导现场办公，协调和处理工作中出现的问题，演绎了漂亮的“红旗故事”。

地处铜川路405弄2号的指挥部大本营，由ABC三个区域的二层简易办公楼组成，蓝顶白墙，整齐划一。指挥部领导班子成员、中环集团项目部人员、西部集团征收人员，以及当地村委会办公人员，还有区规划和土地管理局征收补偿科、区建设用地事务所、街道村委会等，在此集中办公，形成合力，共同推进工作。指挥部现场办公，把握进度，随时安排会议，分析、协调和解决问题。特别是今年元旦期间，市委书记韩正同志带队视察红旗村地块后，指挥部受到极大鼓舞，决心向市委市政府交出一份满意的答卷。

门口及门外的马路口，有保安站岗，制服统一，精神抖擞，实行准军事化的安保措施，闲杂人员不许入内。场地宽敞整洁，在门口即可看见液晶大屏幕滚动播放着征地公告、征收补偿方案等文件内容和相关信息。“改造城中村，开创新生活”等大幅标语，以及“党和政府察民情，实现改造靠百姓”等宣传板幅，洋溢着满满的正能量。而在办公场所外，经过综合整治后的空旷场地，盖上了绿色防尘网罩，沿河堤岸经过整治，新建绿化地带，大幅标语入眼皆是。

楼上会议室置有液晶电视，可供会议时播放视频资料，墙上挂有《红旗村“城中村”改造项目鸟瞰图（航拍）》以及区属各责任单位的任务分布图。会议桌清洁整齐，会议室盆花鲜艳。保洁工每天上下午两次对办公室及楼道进行打扫，做到窗明几净。

食堂饭菜可口，保证工作人员用餐安全。

这里再讲两则小故事：一是厕所干净无异味。男用小便池上方，贴有“前进一小步，文明一大步”的萌化艺术贴。细节可以反映指挥部领导的魅力和风格。二是红旗村地块有一棵500年的古银杏树，指挥部将其原来的保护范围，扩大，遍种树苗，众星拱月。对古树如此保护，也可反映指挥部领导的气魄和胸怀。因此，红旗村地块“城中村”改造指挥部在改革开放的新形势下，是一座传承“红旗精神”、创造“红旗品牌”和“红旗样板”的“红旗堡垒”！

（作者单位：上海市普陀区住房保障和房屋管理局）