城市化背景下房价对居民收入差距影响的实证研究
2017-06-27鞠方李书娴姚晓兰
鞠方+李书娴+姚晓兰
[摘 要]阐述城市化背景下房地产价格影响居民收入差距的财富效应、信贷效应、消费挤出效应和通货膨胀效应。基于全国31个省级行政区的面板数据,构建面板回归模型检验房价对居民收入差距的影响,构建多层线性模型研究房价对居民收入差距的系数受城市化水平因素的影响程度。实证结果表明,无论是否考虑城市化因素,我国房价对居民收入差距的影响都是正向的,并且城市化平均水平的提高削弱了房价对居民收入差距的影响系数。
[关键词]城市化;房地产价格;收入差距
[中图分类号]F404 [文献标识码]A [文章编号]1008—1763(2017)03—0073—07
Abstract:This study expoundons four kinds of conductive effects,wealth effect,credit effect,crowding out effect and inflation effect;about the real estate prices effect on residents income gap under the background of urbanization.Based on the countrys panel data of 31 provincial administrative region,this study builds panel regression model to test the conductive effect of house price on the residents income gap.And multilayer linear model is used to study how the effect of housing price on residents income gap changes with the urbanization level of different regions.The empirical results show that the house price has positive effect on the residents income gap whether considering the urbanization factors.And the improvement of urbanizations average level weakens the coefficient of housing prices for residents income gap.
Key words:Urbanization;Real estate price;Income gap
国内外学者们对城市化、房地产价格和居民收入差距两两之间关系的研究已取得了较为丰硕的成果,一是房价与居民收入差距之间具有单向或双向的正向关系,原鹏飞、冯蕾(2014)基于DCGE模型研究了房价上涨的收入分配效应,研究发现房价上涨会加剧城镇最高收入家庭和最低收入家庭的收入分化程度,进而恶化贫富差距[1],高波、王文利(2013)则认为收入差距的扩大刺激了高收入阶层对住房的投资或投机需求,需求相对于供给的增加拉动了房价的上涨[2],Matlack & Vigdor(2006)也利用局部均衡模型证实了二者之间存在正向关系[3]。二是城市化与房地产业存在互动促进关系,城市化对房价具有推动作用,房价对城镇化则存在促进和阻碍的双重影响。陈石清、朱玉林(2008)运用格兰杰因果检验方法[4],任木荣、刘波(2009)利用1999—2006年的省际面板数据建立了截面估计和时间估计模型来研究房价和城市化的关系[5],他们的研究结果均表明城市化对房价有正向影响,且该影响随着城市化水平的提高而增强,另一方面,房地产业通过带动关联行业发展和提升城市功能促进了城市发展和建设,提升了城市化水平(陈真真,毕秀晶,2008)[6],但房地产投资比例过重、房价过高等现象也成为了抑制我国部分城市城市化的重要因素(刘建江、匡树岑等,2011)[7],Tennant(1978)、Miles(2001)和Aluko(2010)的研究结果均表明快速城市化将加剧住房短缺问题[8][9][10]。三是城市化与收入差距之间存在正向、负向或倒U型关系,地方政府的一些城市偏向型政策(陆铭、陈钊,2004;程开明、李金昌,2007)[11][12]和城市化过程中土地制度、户籍制度改革的滞后(陈迅、童华建,2007)[13]拉大了我国的城乡收入差距,姚耀军(2005)等则经过实证分析发现城市化水平越高,居民收入差距越小[14]。周云波(2009)验证了我国经济发展和居民总收入差距的“倒U”关系,并指出城市化是导致这一关系成立的根本原因[15]。四是提出了一些操作性较强的测算收入差距的方法,包括采用多項式函数拟合洛伦兹曲线(庄健、张永光;2007)[16],得到离散形式的计算基尼系数的公式(陈昌兵,2007)[17],利用基尼系数的群组分解研究各群组之间及内部的收入差距和总体收入差距之间的关系(刘学良、田青,2009)[18]等方法。但同时考虑这三个方面的研究还不多,本文基于我国城市化的背景来研究房地产价格对居民收入差距的影响机制,并通过计量方法进行实证检验,以期丰富这方面研究的视角。
一 城市化背景下房价对居民收入差距的影响机制
第一,房地产价格的上升会通过财富效应拉大居民收入差距。房地产的财富效应是指房地产价格的变动对居民的消费和支出的影响。收入分配及社会公平很大一部分程度上受房地产财富分布状况影响,房地产价格带来的财富效应日渐成为左右居民收入分配的重要因素之一。房价的上涨主要增加了拥有投资性住房的中高收入群体的财富,对其产生正向的财富效应,同时也使无房产的中低收入群体承受了更大的住房压力,削弱他们在当前甚至未来其他方面的支出,其中有可能包括对其自身人力资本培训的支出和对其子女教育方面的支出,不利于其自身和子女收入的提高并可能出现阶层固化的现象,形成“低财富积累—低人力资本积累—低财富积累”的恶性循环,从而拉大高收入群体和中低收入群体的收入差距,造成收入分配的不平等。
第二,财富通过房价的信贷效应从低收入阶层的手中传递到高收入阶层。房价上涨增加了住房的抵押价值,房屋所有者获得外部融资的能力得到提升,受到的预算约束也将降低,可以扩大家庭的消费或投资活动,这就是房价上涨带来的“信贷效应”。目前我国居民多采用分期付款的方式进行购房交易,向银行申请住房抵押贷款时多是以房屋所有权作抵押。房价上涨常常会对利率产生上升的压力,对采取等额本金方式偿还贷款的居民产生房贷增加的压力,所以增加了购房困难家庭的房贷首付和贷款负担,不利于扩大其非住房消费和投资。但相比而言,中高收入阶层的家庭收入水平较高且有稳定的收入来源,信用程度相对较高,违约的可能性较小,因而较容易获得银行的贷款,在投资收益高于利息的情况下,他们更愿意将资金投入到房地产中进行投资,实现财富的积累,而低收入者将资产存入银行,无法获得更多的财产性收入,其资产增值速度也十分缓慢,最终造成不同阶层的收入差距不斷扩大。
第三,房价波动还会通过消费挤出效应拉大居民收入差距。房价波动消费挤出效应一般发生在拥有自住房仍未偿还住房贷款以及尚未获得自住房的低收入阶层居民群体内。对于靠租房尚未获得自住房的居民而言,房价持续上涨,生活成本占比比例较高的房租支出会大幅度增加,同时需要为购房准备的资金也大幅度增加,这就会减少当期及后期的部分消费,即产生“消费挤出”效应。对仍需偿还住房贷款的低收入水平的居民群体而言,月供也是一笔较大的开支,这也会使其减少一些消费。减少非住房消费不利于居民收入的提高,这也拉大了其和中高阶层收入水平群体的收入差距。
第四,房价变化会通过通货膨胀影响收入差距。通货膨胀本身就是收入再分配的过程,人们在资本存量、收入水平和消费、投资方式上的差异造成了他们在应对通货膨胀时的能力差异。对于那些靠固定收入生活和储蓄率过高的低收入群体而言,他的消费支出占总支出的比例较高,少量的资产存在银行中难以抵御通货膨胀的冲击,甚至会产生负的实际利率。实际购买力的大幅下降增加了其生活的压力,同时较低的财富积累使得他们很难通过有效的投资方式实现财富的保值和增值,因而通货膨胀带给他们的负面影响较大。而高收入群体恰恰相反,他们的实际购买力虽然也有所下降,但这个损失可以通过将多余的财富投入到房地产市场来实现财富的保值和增值,有效对抗通货膨胀的不良影响,规避实际购买力降低的风险。因此,在房价上涨带来的通货膨胀水平上升的压力下,低收入者很有可能遭受损失,而高收入群体通过投资房地产或其他渠道实现财富的保值甚至增值,加剧了收入分配的差距。
除以上各渠道外,房地产价格还通过宏观经济政策调控渠道拉大居民收入差距。宏观调控体系不健全,相关措施实施不得法或不得力、政策执行不到位,未能有效调节住房市场的结构性失衡,这在某种程度上加大了居民收入差距。我国相关政策体系仍然存在许多不足,比如:住房保障制度严重空缺,住房保障职能没有发挥出其应有的作用效果;住房公共政策对住房市场的利益协调与调整、公平分配以及资源配置都是非常重要的,但是住房公共政策的实施力度不够大同样也在某种程度上拉开了居民收入分配差距。
在快速城市化的背景下,涌入城市的群体往往处于中低收入阶层,他们中的绝大多数需要贷款买房或者租房来解决住房问题,而房价的上涨将进一步加大其住房支付,通过财富效应、信贷效应、消费挤出效应和通货膨胀效应等拉大其与高收入阶层群体的收入差距。
二 城市化背景下商品房房价对居民收入差距影响的面板回归模型
(一)模型设定与变量选择
众多学者通过对我国居民收入差距进行测算后发现,我国城乡居民收入差距对我国居民总体收入差距的贡献度较高。因此本文将用城乡居民收入差距作为被解释变量,根据数据的易得性,本文对城乡居民收入差距的衡量采用比值法,虽然这种方式较为粗糙,但很直观,数据的获取也较容易。而在解释变量的选取上,本文选取了房地产价格作为主要解释变量,选取城市化率、人均GDP、地方政府财政支出在GDP中的比重、支农支出占比和社会保障和就业支出占比作为控制变量,构建了两个模型,第一个模型中不包含城市化率,第二个模型考虑了城市化因素,并且假设城市化率对收入差距的作用呈倒“U”型,因此在第二个模型中将城市化率的平方项引入到方程中,并且对被解释变量和除城市化率外的解释变量作对数处理,分别建立双对数面板回归模型和半对数面板回归模型如下:
其中,下标包含两个维度,一个是样本维度,一个是时间维度,i=1,…31代表我国31个省(市);t=2000,…2012代表研究的时间范围
从2013年起,国家统计局对住户的收支与生活状况开展了城乡一体化调查,与2013年前的分城镇和农村住户调查的调查范围、调查方法、指标口径有所不同,因此本文的研究年份到2012年为止;CXCJ表示城乡居民收入差距;HP表示房地产价格;RJ表示人均GDP;CZ表示地方财政支出在GDP中的比重,可理解为政府干预程度;NY表示各个省(市、自治区)地方财政支农支出在地方财政一般预算支出中的比重;SB表示社会保障与就业支出在地方财政一般预算支出中的比重;UR代表城市化率,UR2代表城市化率的平方。
(二)单位根检验和协整检验
当回归模型中出现非平稳的序列时会使得常规的统计推断不再成立,且容易出现伪回归的现象。为了避免这些问题,需要对时间序列进行平稳性检验和协整检验,本文将采用统计软件Eviews80对数据进行处理。
本文采用LLC检验和FisherPP检验来进行面板数据的单位根检验,各个变量的一阶差分在LLC检验和FisherPP两种方法下的检验结果是一致的,均在1%的显著性水平上拒绝了原假设,即各个变量的一阶差分序列是平稳的,即各个变量的原序列均是一阶单整序列,满足了协整检验的条件。具体的检验结果见表1。
另外,本文主要采用Kao检验和Pedroni检验方法进行面板数据的协整检验,两种检验的原假设均为变量之间不存在协整关系。模型(1)检验结果显示,除了Panel vStatistic、Panel rhoStatistic和Group rhoStatistic外,其余四个检验统计量的p值均小于0.05,因此综合而言,模型(1)的被解释变量和各个解释变量之间存在协整关系。同样地,模型(2)检验统计量Panel PP-Statistic、Panel ADF-Statistic、Group PPStatistic和Group ADFStatistic的p值均小于0.05,故模型(2)中的被解释变量和各个解释变量之间也是协整的。具体的协整检验结果见表2和表3。
(三)面板回归模型实证结果及分析
本文进行了Hausman检验以对面板数据回归模型的具体形式进行选择,Eviews中的运行结果如表4所示:
从表4可以看出,p值为0.00,小于0.01,故在1%的显著性水平下拒绝原假设,即模型(1)选择固定效应模型,同样的道理,模型(2)也应选择固定效应模型,下面两个表将给出模型(1)和模型(2)的具体回归结果,如表5、表6所示。
模型(1)的调整可决系数为0.91,拟合度较高,并且除常数项外,各个解释变量的系数均在5%的置信水平下显著。具体而言,房地产价格对我国城乡居民收入差距的影响是正向的,当房地产价格上升一个百分点,我国城乡居民收入差距扩大00051个百分点,这和预期相符。这是因为相较于农村居民来说,我国城镇居民拥有商品房的比例更多,财产性收入来源更广,当房价上涨时,拥有投资性住房的高收入群体可以通过出售或者出租获得收入的提高,拉大了城乡居民的收入差距。另外,实证结果表明人均GDP和社会保障与就业支出占比对城乡居民收入差距的影响也是正向的,当人均GDP和社会保障与就业支出占比分别提高一个百分点,城乡居民收入差距分别增加0.051和0.042个百分点。这说明社会经济发展的成果更多地被城镇居民所占有,并且我国目前的社会保障结构存在若干问题,存在一定的城市倾向性,因此形成了对城乡居民收入差距的“逆向调节”。而财政支出在GDP中的比重和支农支出占比前的系数是负的,意味着政府干预程度的提高有助于城乡居民收入差距的缩小,且支农支出在地方财政中的比重每增加一个百分点,城乡居民收入差距将减小0.051个百分点。
模型(2)的调整可决系数是0.908,除了人均GDP外,其他解释变量均在1%的置信水平下显著。由式(4)可知,加入城市化率因素后,房地产价格对我国城乡居民收入差距的影响仍然是正向的。且人均GDP、政府干预程度和支农支出占比的系数符号均未发生变化,重点关注城市化率和它的二次项前面的系数,前者为正,后者为负,这说明城市化对城乡居民收入差距的作用呈倒“U”型,即城市化水平到达某个水平之后将抑制我国城乡居民收入差距的扩大。当然,还有一些无法用具体数值来衡量的政策性因素和其他不可观测因素没有被包含在模型中,因此,城乡居民收入差距的缩小可能是多方面因素共同作用的结果。
三 城市化背景下商品房房价对居民收入差距影响的多层线性模型
我国的城市化水平、房地产市场发展和居民收入差距都表现出一定的区域差异性,这种差异性源于各区域的要素禀赋、资源状况、经济发展水平等方面的不同,而面板回归模型并未考虑各个省(市)所属区域的差异性,因此,本文将建立多层线性模型进一步探讨房价对居民收入差距的影响系数如何受到地区层面的城市化水平这一变量影响。
(一)模型设定及变量说明
本文建立多层线性模型,各省(市、自治区)的相关数据构成第一层数据结构,将区域(东、中、西)作为构成第二层数据结构的特征单位,并且仍然用城乡收入差距作为居民收入差距的代理变量,为简单起见,仅把房地产价格、人均GDP和地方政府财政支农支出占比纳入到第一层模型的解释变量中,而区域层面的变量用城市化水平UR来表征。
其中,第一层模型中的k=1,2,3代表三个区域(东、中、西),i是各区域的组成单位,从东到西,单位数目依次是11,8,12。第一层模型即各个区域内各个省(市、自治区)的回归方程,CXCJ表示城乡居民收入差距,HP表示商品房平均销售价格,人均GDP表示经济发展水平,NY表示地方财政支农支出在地方财政一般预算支出中的比重。第二层模型是对第一层中的相关回归系数的再回归,UR是反映城市化水平的特征变量,由于本文主要研究房价对收入差距的系数是如何受到城市化水平的影响,所以在第二层模型中并未包括人均GDP和支农支出比重前面的斜率系数,同时,对εik、μ0k和μ1k作如下假定:
从上式中可以看到房价对收入差距的影响是如何随着城市化发展水平在不同区域(东、中、西)之间变动的。对于这一个模型的参数估计,本文将使用Stata12.0软件来操作。
(二)多层线性模型实证结果及分析
模型中涉及到的变量前文均有提及,所以对于序列的平稳性检验和协整检验在此不再赘述。下表将给出模型(6)的各个回归参数的估计结果。
从上式中可以得到如下结论:房价上涨对城乡居民收入差距的影响是正向的,这和面板回归模型的实证结果是一致的,由此可以看出我国房价的上涨确实让更多的城镇居民产生投资或投机性需求,并且能够从房价的上涨中获得财富的增加,而农村居民无论是从需求方面还是从经济实力都没有过多的房产投资投机需求,加之农村和城市金融市场发展的不均衡,他们在其他金融资产上的投资渠道也较狭窄,因而无法获得更多的财产性收入,房价的上涨使得城乡居民的收入差距逐渐被拉大。而人均GDP前的系数是负的,这和面板回归模型结果有差异。地方财政支农支出占比这一变量(LnNY)前的系数是负的,这表明加大对农业的财政投入将有利于缩小城乡居民的收入差距,这也和面板回归模型的结论相吻合。UR变量前面的系数是1.046,但是由于该变量是作为第二层的特征变量出现的,所以1.046并不是表示城市化水平对城乡居民收入差距的影响,而是表示其对截距项的影响,但由于第一层模型中的截距项并没有明显的实际意义,因此在这里不对它进行讨论,重点关注变量(LnHP)*UR前面的系数。
变量(LnHP)*UR前面的系数是-0.207,且在1%的置信水平下是显著的。负号意味着房价对城乡居民收入差距的效应与城市化水平之间呈负相关关系,即城市化水平的提高将削弱房价对城乡居民收入差距的作用。若取2000-2012年各个区域(东、中、西)UR变量的均值作为其城市化平均水平的衡量,将得到UR的均值从西到东依次为038215,0.42369,0.56642。于是城市化水平对房价的收入分配效应的贡献在-0.11725到-0.0791之间。由于房价变量前的系数是0.345,因此城市化水平的提高并没有改变房价对城乡居民收入差距的正向影响,从西部到东部,随着城市化平均水平的提高,房价对城乡居民收入差距的影响系数将减小0.0295。产生这一结果的原因可能是多方面的,随着城市化进程的不断推进,越来越多的农民工劳动力流入城市,成为劳动供给的主力军,相比于农业生產收入,他们进入城市后获得的非农业收入往往超过了其农业生产收入,因此,农民的收入水平和城镇居民的收入水平之间的差距越来越小。
四 结论与启示
综上所示,房价上涨确实会扩大城乡居民的收入差距,人均GDP和社会保障与就业支出在地方财政支出中的占比对城乡居民收入差距的影响是正向的,而政府干预程度和财政支农支出比重的提高有助于缩小城乡居民的收入差距。且引入城市化因素发现,房价对城乡居民收入差距的影响仍然是正向的。另外在多层线性模型中,将城市化发展水平作为体现各区域(东、中、西)的特征变量,分析房价对居民收入差距影响的区域差异,结果表明随着城市化平均水平的提高,房价对城乡居民收入差距的影响系数是逐渐变小的。
第一,应采取措施抑制房价上涨。房价上涨过快、居民收入差距过大、社会公平问题等已引发社会重要关注,政府需采取相关措施促使房价合理变化,从而能够调节居民收入分配差距,实现社会公平。根据本文的实证研究结果可知,房价上涨将扩大居民的收入差距,过快的房价上涨将不利于低收入阶层群体实现住房需求,因此,应实时关注房价变动趋势,防止房价过快上涨,通过差别化的税收和转移支付手段提高低收入群体的收入。
第二,需要采取相关措施抑制投机性住房需求。中高收入阶层基于房价上涨的预期将资金投入到房地产市场,以实现财产的增值或保值。研究发现,房地产投资热和我国金融市场的发展不成熟有关,因此要不断发展金融市场,拓宽居民的投资渠道,对投入到房地产市场的資金进行合理分流,增加中高收入阶层居民的投资性住房持有成本,同时对拥有二套及多套非营业用住房征收房产税,增加其投机成本,这样,才能有效地减少房地产市场超额的投机需求。
第三,应完善保障性住房制度,增加提供低收入群体住房供给。保障性住房的合理供给既能减缓我国房价一路攀升的严峻问题,又能使得我国贫富差距在一定程度上缩小。合理划分低收入居民的支付能力层次,根据不同层次设立和完善多层次住房保障体系。不同经济水平人群适用不同级别的住房保障制度,低保人群适用于廉租房政策,低收入者适用于经济适用房政策。研究发现,我国房价的疯狂飙升不仅仅只属于经济问题,在某种程度上而言还影响到社会的稳定,只有社会经济稳定发展,才能保障国家整体的发展进步,才能从根本上缩小居民收入差距。
第四,我国地区发展的不平衡导致了我国城市化水平存在区域差异,因此在推进城市化进程的过程中要注重各个区域的均衡发展。城市化的快速发展并不是一味地追求速度,要注重发展的稳定性,避免某些城市过度发展,大力发展中小城市。并且我们要积极响应新型城市化的号召,逐步统筹城乡发展,不断提高城市化的质量,逐步实现城乡一体化发展的目标,减少城乡居民收入差距。
[参 考 文 献]
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