高房价的主犯和从犯

马光远

东北土地供应再多，能解决北京土地供应不足的问题吗？

“房价过热的城市，往往是大量投资性需求尚未得到合理抑制，干扰了市场。”近日，国土资源部规划司司长庄少勤说的这句话，被众多媒体转载。而我，被震惊了。

说房价上涨和土地供应数量没有关系，这个结论会迷惑很多人。但是，这个判断如果他自己信以为真，又体现在政策上，那么中国治理高房价的努力很可能功亏一篑。

症结在于“资源错配”

应该承认，中国房价上涨的原因的确很复杂。政策的摇摆、货币放水、土地财政、城镇化以及动物精神（自然本能的驱动）都是原因，但又很难讲谁是主犯，谁是从犯。

然而，如果分析1998年以来中国房价上涨周期中各个因素的作用，最起码，导致高房价的原因中，房地产政策的摇摆和土地供应是最重要的两个，货币超发印发的投机炒作不过是最后的诱发因素而已。

但庄少勤的话纯粹颠倒了因果关系。任何投资品只有短缺，才会有价格上涨的预期，而不是相反。因此，不是投资性需求引发了短缺，而是土地供应的短缺导致房子供应的短缺，进而引发了大量的投资性需求。这才是正确的逻辑。

紧接着，庄少勤又说了一句似是而非、其实又大错特错的话：“据我们了解，全国范围内的土地和住房供应基本能够满足人们对居住空间的需求。”

请问：东北土地供应再多，能解决北京土地供应不足的问题吗？很显然，症结不在总量，而是资源严重错配。一线城市需要土地，供应不够；而一些三线城市不需要太多土地和房子，但供应量很大。

因此，我一直强调，中国房地产的根本问题是解决资源错配的问题。坚持去库存的结果，是在错误的道路上越走越远，導致本来房子已经严重过剩的三线城市房价开始暴涨，甚至出现了抢房。其结果是继续盖大量多余的房子，然后又要推动新一轮的去库存，把没有任何用途的房子卖给接盘人。

解决短缺问题，根子在土地

房价暴涨，根子在土地。一切短缺的问题，放在经济制度层面观察，都会得出正确结论。

以色列的国土状况极其恶劣，大部分土地都被沙漠覆盖，但从没听说这个国家缺少盖房子的土地。更令人惊叹的是，在以色列的不毛之地上，却成长出全球最发达的农产品和先进的农业体系。与之相反，俄罗斯是公认的土地广阔而肥沃，但相对于土地贫瘠的以色列，俄罗斯的农业非常落后。

按照中国每个城市的基本面，如果制度设计合理，根本不缺住房供应的土地。既然如此，为什么各大城市土地显得如此昂贵和短缺？原因很简单，这和土地面积大小无关，而是土地制度造成的。

从历史上看，凡是一个国家对土地实行很多管制和规划，最终不是节约和保护了土地，而是导致了短缺。这在美国历史上也出现过。

我一直呼吁，解决住房短缺，要从改革土地制度入手。解决房价过快上涨，要从增加住宅用地开始。以北京为例，大量增加土地供应之后，北京的房地产市场降温明显，这就是事实。