商业网点开发运营和规划管理的国际经验及对上海的启示

文/上海市商务发展研究中心 潘红虹

商业网点开发运营和规划管理的国际经验及对上海的启示

文/上海市商务发展研究中心 潘红虹

上海商业网点经过前一轮快速发展，面临着土地供应紧张、网点结构亟需调整优化、消费结构和消费方式发生新变化等新形势，上海商业网点规划建设将从总量增加转向品质提高和特色经营为主。本文在梳理上海商业网点开发运营和规划管理模式的基础上，积极借鉴国际商业网点开发运营和规划管理的成功经验及相关启示，力求为上海商业网点开发运营和规划管理提供相关参考依据和借鉴意义。

一、上海商业网点开发建设和规划管理的模式分析

（一）上海商业网点开发运营的主要模式

目前，上海商业网点开发运营和管理主要表现为下列三种模式。

纯出租模式。纯出租模式是指商业地产开发商将所开发的商业物业用于出租，而非销售，进行长期运营，以获取长期的租金收入和物业升值带来的收益。纯出租模式主要有两种：一种是零散出租，各自经营；另一种是整体出租，整体经营。

纯销售模式。纯销售模式是指商业地产开发商以住宅房地产的开发思路来开发商业地产项目，在项目建成后，全部分割出售给中小投资者和经营者，快速回收资金，实现销售利润。纯销售模式又可以细分为三种：整体出售、零散出售、统一经营和零散出售。

租售结合模式。租售结合模式是一种介于纯销售模式和纯出租模式之间的开发运营模式，包括售后返租模式和部分出售部分出租的订单模式。

从城市发展要求、行业可持续发展、消费品质提升，以及商业网点经营良性循环的角度出发，我们应该鼓励和提倡只租不售、整体经营的纯出租模式。上海商业网点开发运营中需要进一步加强商业网点与商业资本的有机结合，通过加强商业网点的金融运作，减轻开发商资金压力，使开发商能够更专注于对商业网点进行长期统一的运营和管理。

（二）上海商业网点规划建设的主要模式

在上海商业网点规划建设过程中，依托资源要素条件而规划建设的城市商业网点，主要分为以下四种类型。

商务商业型。在上海服务经济发展的过程中，商务区建设取得重要突破。基于商务、商业联动发展，功能上相互支撑，商务区商业网点设施已经成为上海商业网点建设的重要载体，也成为各商务区的重要组成部分。从商务设施集聚范围、商务设施建筑规模、商务楼宇集中度、地区综合配套等维度进行分类，全市形成核心商务区、重点商务区、专业商务区等不同类别。

交通枢纽型。从中心城区来看，交通枢纽型商业网点主要位于中心商业街区等地铁、火车站、公交等多种交通工具一体化的多功能综合交通枢纽，逐步改造和发展成为集聚大量商业、商务、酒店、公寓、会展、文化娱乐等多种设施于商圈内的CBD商圈。从郊区来看，交通枢纽型商业网点一般布局在城市外围交通干线和环线交汇处，交通便利，占地面积大，以大型综合超市和品牌折扣店（Outlets）为主。

文化旅游型。伴随商业、旅游、文化加速融合发展，融合文化、旅游、体验等综合要素的商业网点加快布局。上海依托文化旅游资源规划建设的城市商业网点主要分为两类，依托古城、古镇、古街进行保护开发为主的古典型，以及以“主题公园+度假小镇”相结合模式为主的现代型。

大居配套型。上海大型居住社区配套商业网点分为独立配置与综合设置两种类型。独立设置的大型居住社区配套商业网点以块状商业设施为主，在空间上与居住社区相对独立，同时应充分考虑与周边道路交通、市政设施、环境景观的协调。综合设置的大型居住社区配套商业网点主要体现为住宅与商业、公共设施的综合开发，并与社区事务中心、卫生服务中心、文化体育中心等相结合形成功能综合的社区公共中心。

在上海商业发展面临土地供应紧张、消费规模剧增、消费结构和消费方式收到新消费群体和新技术力量冲击的新背景下，未来上海商业网点建设将从总量增加转向品质提高和特色经营为主，走出一条充分挖掘本地商业资源条件，彰显区域特色与魅力，传承历史又面向未来的商业发展新道路。

二、国际商业网点开发运营和规划管理的经验借鉴

1、国际商业网点开发运营的经验借鉴

建立房地产投资信托基金(REITS)。以美国为代表，商业地产项目含有地产、资本和商业三大元素，其金融属性不容忽视。国外多以房地产投资信托为核心，主要是资本的力量在做商业地产，采取的是“资本+运营”的模式。在商业地产发达的国家如美国和澳大利亚，商业地产公司只负责建造和之后的商业管理，物业并不自己持有，而是卖给房地产基金(REITs)，以滚动资金扩大规模。房地产基金将物业资产证券化，可以上市，投资者通过分红的方式获取物业的收益和增值。

打造商业地产产业链。发达国家通行的是商业地产既是地产的开发，更重要是后期的运营与服务，整个地产项目当作一项产业来运营管理,以长期经营为出发点，而带动长期的投资回报,以利于新项目的建设。一般多以开发商牵头形成包括投资、开发、管理在内的较为完整的一体化产业链和价值链,将商业地产产业链中市场定位、规划设计、融资、招商、运营管理等关键环节进行有效集成，使利益主体形成紧密结合的系统，实现统一的运营管理，并将其转化为整体竞争优势。

多方位加强商业综合体复合功能。从国外商业网点开发商的发展历程来看，从事商业地产的开发商多由零售商、住宅房地产商转入。大部分开发商早期专注于狭义的商业地产网点开发建设，主要包括用于零售、餐饮、休闲等各类经营方式的商场、店铺、购物中心、步行街以及社区商业等。随着城市化建设及城市产业升级、城市政府规划职能的强化，融合泛商业地产概念的商业、办公、酒店、公寓等于一体的城市商业综合体项目逐渐纳入不同城市商业地产开发商的开发计划，积极打造城市商业生态圈。

2、国际商业网点规划管理的经验借鉴

颁布专项法律规范商业网点建设。不少发达国家对商业网点建设进行了专门立法，比较典型的有日本和法国。日本现在的城市商业发展主要是基于“城市建设三法”，即《大店立地法》、《中心街区繁荣法》和《城市规划法》进行的。其中《中心街区繁荣法》意在重现城市中心街区的繁荣，《大店立地法》侧重大型店开张时对周边环境的保护，《城市规划法》希望通过城市规划合理配置大型零售店。法国于1973年颁布了《鲁瓦耶法》，主要是控制大型商业网点的过快建设；1996年又颁布了《拉法兰法》，要求各省必须制定商业网络设施图（即规划），并对商业网点建设规定了详细的审批程序。

制定相关规划引导商业网点健康发展。美英两国分别在宪法和法令文件中规定了以规划指导商业网点建设。美国在宪法（修订案）第14条和第15条赋予了州政府在区域规划和土地利用计划中规划使用土地的权利，其中包括商业规划，提出商业设施要对环境带来有益影响，提倡土地及相关资源的综合利用，增强流通及服务效能。英国在《城镇中心及零售业发展规划指导政策》和《城镇中心规划政策》中对零售、交通、旅游、休闲等土地使用做出相应规定，要求商业网点规划及设施建设过程中，要考虑商业网点对城镇中心活力的影响，对周边环境的影响以及交通承载能力。

强化现代信息技术手段应用。随着计算科学、信息技术的广泛应用，以地理信息系统（GIS）为代表的3S技术、因特网技术、CAD技术等已被广泛应用于商业网点监测及相关信息服务方面。加拿大在1960年代率先应用GIS技术开展国土资源调查，卡尔加里大学利用GIS技术研究商业网点布局与客源分布、消费习惯、商业竞争间的关系。美国休斯敦市规划局负责建设名为“My City”的地理信息系统，通过将城市建筑情况纳入其中，在为公众提供服务的同时也成为辅助政府科学管理、决策的重要依据。

三、国际商业网点开发运营和规划管理的经验和启示

国际商业网点开发运营的经验借鉴和启示。一是建立房地产投资信托基金(REITS)。可以借鉴国外成功经验，引入房地产信托投资 (REITs)开发模式, 引导开发商将物业卖给房地产投资信托基金进行上市融资。二是打造商业网点产业链。积极借鉴国外成功经验，在商业网点开发过程中，将各个环节有效集成，使商业网点的开发、建设、运营形成有机的整体。三是多方位加强商业综合体复合功能。引导开发商积极开发泛商业网点概念的商业、办公、酒店、公寓等于一体的城市商业综合体项目，打造城市生态商圈。

国际商业网点规划管理的经验借鉴和启示。一是加强政策规范引导。学习发达国家商业网点立法经验，进一步健全政策规范体系。贯彻实施《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》，由商务部门牵头建立商业、商务办公用地调控引导机制。二是制定完善相关规划。学习英国、美国商业网点规划相关经验，在《上海市商业网点布局规划（2014-2020年）》的基础上，进一步制定完善本市商业发展规划，统筹安排商业网点的空间布局、规模结构，明确建筑品质、功能业态、运营管理等要求。三是强化现代信息技术手段应用。学习美国、加拿大经验，加强探索地理信息系统技术、因特网技术、CAD技术等信息技术在商业网点规划服务中的应用，进一步提升商业规划管理的质量和效率。