廉租住房租金补贴的思考

印造林

廉租住房租金补贴的思考

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作为上海市“四位一体”（廉租住房、共有产权保障住房、公共租赁住房、征收安置住房）住房保障体系中政策实施最广、发展最久的、解决低收入住房问题最为有效的廉租住房政策，自2000年实施以来，累计有约11.5万户家庭享受廉租住房保障，其中累计享受廉租租金补贴政策约10.7万户，极大地帮助了住房困难的低收入家庭摆脱居住困境。在实践中，尤其当今土地越发稀缺性的大中城市，占主导地位的廉租住房租金补贴政策虽然从可操作性、可管理性等方面具有一定优势，但仍不可避免出现虚假申报、虚假租房套现、补贴标准较低等负面现象，需要政府进一步予以完善规范。

表：现行的上海市廉租住房租金补贴标准

一、 廉租住房租金补贴的现状及问题

廉租住房租金补贴就是政府以租金补贴的形式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭所提供的社会保障。申请廉租住房的家庭要求都是住房和经济“双重困难”，即必须家庭人均住房面积和家庭经济状况两个条件都低于一定的标准。即申请廉租住房的家庭，人均住房居住面积必须低于7平方米（含7平方米）;申请家庭的收入、财产标准根据申请家庭的人数划分档次，3人及以上家庭年人均财产9万元，年人均可支配收入30000万，对于2人及以下的申请家庭，在认定家庭经济状况是否符合申请标准时可上浮10%。

（一）申请流程。申请廉租住房时，需要通过申请、审核、公示、登记、确定保障方式等流程。申请是指申请对象向户口所在地的街道（乡、镇）社区事务受理服务中心提出廉租住房的申请；审核是由街道（乡、镇）住房保障机构开展初审核查和区（县）住房保障机构开展复审核查，核查内容包括申请者户口年限、婚姻状况、住房面积和住房交易、家庭收入、家庭财产等状况；公示是指初审核查认定为符合申请条件的，在申请对象户口所在地社区进行初审公示接受监督，复审核查认定为符合申请条件的，通过区（县）住房保障机构网站或者有关媒体进行复审公示接受监督。登记是指顺利通过“两级审核、两次公示”的申请家庭，登记获得廉租住房保障资格。

（二）租金补贴标准。享受租金补贴的保障家庭，需要按照区（县）住房保障中心确定的补贴金额，自行到市场上去租赁住房，并与出租人签订房屋租赁合同，各区（县）住房保障中心通过银行把补贴款直接支付给出租人。如果保障家庭需要支付的房租大于补贴金额，区（县）住房保障中心支付给出租人补贴金额，差价部分由保障家庭自行支付给出租人；如果保障家庭需要支付的房租小于补贴金额，区（县）住房保障中心则按照实际房租支付给出租人。补贴金额的确定，简单来说分两步：第一步，先确定补贴多少面积；第二步，再确定每平方米补贴多少金额；两者确定后相乘就得到支付给该保障家庭的补贴金额。（见表）

例如，A保障家庭户籍在黄浦、普陀等中心城区的，家庭配租人员为2人，家庭人均月收入为2100元，则A保障家庭在计算补贴金额时，每平方米补贴60元。当确定了补贴多少面积、每平方米补贴多少钱后，A保障家庭每月的补贴金额就是12平方米×60元/平方米=720元。若A保障家庭每月需支付的房租为800元，区住房保障部门直接支付给房东720元，差额的80元则由A家庭自行承担；若A保障家庭每月需支付的房租为700元，普陀区住房保障部门则直接支付给房东700元，剩余的20元补贴归还财政资金。

（三）租金补贴的优势。一是享受租金补贴的家庭拥有更自由的选择权，廉租家庭可以根据自己的需要选择租房地点，可以考虑选择便于工作、便于就医的地段，还可以更多的考虑到周边交通、配套设施、环境因素等。二是由于租房的地点是由廉租家庭自己决定的，这就避免了政府集中建造廉租住房后可能出现的“贫民窟”问题。三是虽然低收入群体的收入都是处于整个社会较低的水平，但他们之间还是有所差别，因此上海的廉租住房租金补贴是根据收入不同给予不同的补贴标准，收入高点的少给些补贴，收入低点的多给些补贴，这就使得保障显得更加公平。四是租金补贴的标准都是事先公开公布，每户申请家庭在取得保障资格时就已经确定了未来几年内可获取的保障金额，因此，国家预算也比较容易控制。五是当保障家庭入住实物配租住房后，就会“鸠占鹊巢”，不再符合保障标准的家庭很少会主动退出。在货币补贴的模式下，这个问题操作起来就相对容易点，一旦超过了廉租住房保障标准，就可以停止发放租金补贴。

（四）租金补贴的不足。首先是补贴模式需要依托成熟的房地产租赁市场予以支撑。由于廉租住房租金补贴所需求的房源是由市场来提供的，即廉租住房租金补贴保障家庭自行到市场租房，区住房保障机构按照廉租租金补贴金额结合租房合同中约定的租金将廉租租金补贴直接打入出租人的银行账号。采用这种补贴模式对于租赁市场的要求是比较高的，如住房租赁合同签订后，需到出租房屋所在地的区房地产交易中心备案，出租人按规定定期纳税等，而出租人因上述原因，往往不愿与廉租住房保障家庭签署住房租赁合同，所以住房租赁市场越发达、越规范，租金补贴的政策实施的效果便越好，反之，则会制约这种补贴模式的效果。其次是廉租租金补贴一定程度上存在套现。尽管根据廉租住房租金补贴的有关规定，给予廉租住房家庭的补贴是用于解决住房困难的，管理部门也要求了享受补贴家庭必须提供在外租房的证明，但提供虚假租房证明的情况仍然是无法避免的，补贴资金常被用做生活补助，从而导致解决住房困难的保障本意未能有效实现。第三是个别廉租住房申请家庭仍存在提交虚假信息资料的现象。个别廉租住房申请家庭为确保自己家庭能享受廉租住房租金补贴，在向住房保障机构提交相关申请资料，如户籍、婚姻状况、申请人员信息、经济收入和财产及住房情况等资料时，出具虚假信息资料，企图获得廉租住房保障，损害了全体纳税人的利益，也使广大市民的公共利益受到一定程度的侵害。

二、海外住房保障管理经验的借鉴

（一）德国的全民参与住房保障。广泛的社会参与是德国住房保障的一大特色。目前，德国已经形成了以“政府支持、市场运作、社会参与、居民自助”为主要特征的、较为完善的住房保障体系。在德国，保障性住房统称为社会住房。主要是指由政府资助的，个人、非营利机构或自治团体建造的住房，建成后，这些房大部分出售或出租给多子女家庭、残疾人、低收入者以及养老金较少或领取救济金的居民。另外，大中型企业用自有资金建造的、在税收上得到国家优惠的职工住宅也算作保障性住房。

（二）美国的租金补贴计划。美国解决低收入人群住房的保障政策，从最初的集中兴建公共住宅，变为通过租金补贴使低收入者有房可住。租金补贴计划，鼓励私人部门参与解决低收入者住房问题，只要是屋主愿意加入计划，且租金与房屋质量符合美国住宅和发展局（HUD）的标准，那么，该房屋就可作为受补贴者自由选择居的承租房屋。租金补贴由地方公共住房机构直接付给屋主，剩余部分租金则由租户直接付给屋主。实际操作中，很多屋主都愿意参加计划，原因包括：等待租房的受补贴者很多，不用发愁没有租户；政府直接支付一部分租金，租户一般也不会轻易拖欠自付部分租金，因为不按期交付租金的人将被从租金补贴计划中除名；租户一旦触犯法律或有涉及毒品之类的不良行为，也将无法获得补贴。

（三）新加坡的组屋运作法制化。新加坡政府通过行政计划手段，构建健全规范的法律体系，规范组屋运作模式，有效抑制了“组屋”的投机行为，着力保障中低收入者获得更完善的居住环境，成为世界上居民住房问题解决得最好的国家之一。从20世纪60年代起，新加坡政府对《新加坡建屋与发展法》、《中央公积金法》、《特别物产法》、《建屋局法》等法律法规进行了颁布，从而严格抑制各类投机炒房行为，保障了“组屋”管理的有效运行。

三、廉租住房租金补贴的完善建议

上海廉租住房政策的申报和审核流程的进一步完善，租金补贴合理确定是正确实施廉租住房政策的重要内容。从上述国外的住房保障工作经验的案例中可以借鉴，鼓励企业、个人承担部分住房保障责任；个人申报信息和不良行为与依法规范资格审核对接；租金补贴市场变化挂钩。

（一）建立租金补贴标准的动态调整机制。随着上海旧区改造进程的加快以及外来常住人口的大量导入，存量的中小型住房不断减少，市场上可供廉租住房保障家庭选择的房源越来越少，租赁市场租金价格越来越高。面对租赁市场租金的快速变动，廉租住房补贴标准的调整往往无法跟上市场租金的“步伐”，当补贴金额不足以在市场上租赁到住房时，原先有住房的家庭就会趋向于虚假租房“套现”，而原先住房居住面积为0平方的家庭就更加渴望入住实物配租住房，因此，使租金补贴家庭真正能“借的起房子”成为制定租金补贴标准时首要考虑因素。建议设置租金补贴标准的动态调整机制，全面、及时、系统的收集市场租金信息，提高租金补贴标准与市场的联动性、统一性，形成科学有效的统计分析机制与租金保障机制，建立租金补贴标准与市场租金挂钩的动态调整机制。

（二）鼓励市场机构为租金补贴家庭提供服务。在租赁市场管理还不成熟的情况下，廉租住房租金补贴家庭往往缺少足够的信息、精力、资金等资源来寻找到合适的房源。因此，为了使廉租租金补贴真正发挥功效，需要政府鼓励市场机构承担专门的廉租服务功能，为廉租补贴家庭在承租房源时提供“中间”服务。可以尝试引进一些经过考核、评估后各方业绩优秀且具有一定规模的中介，让其在区房地产交易中心设立服务窗口，专门服务于取得廉租住房保障资格的家庭，帮助有意愿将闲置住房出租的家庭寻找房客，也帮助享受租金补贴的保障家庭找寻到合适的住房。

（三）引导公共租赁住房运营公司为租金补贴家庭提供服务。市场机构为廉租租金补贴保障家庭提供租赁“中间”服务只是起到桥梁的作用，具体操作有一定的时间间隔，多少延迟廉租租金补贴保障家庭享受租金补贴。建议政府可以引导公共租赁住房充裕的公共租赁住房运营机构，拿出部分暂时空置的公共租赁住房以市场租金的方式出租给廉租租金补贴保障家庭。同时有原住房的廉租租金补贴保障家庭也可将原住房提交公共租赁住房运营机构代理经租，用于公共租赁住房运营。两套住房之间的租金相抵后，对于支付公共租赁住房租金不足的部分，按照其补贴标准结合差额由区住房保障机构支付公共租赁住房运营公司。这样既保证廉租租金补贴保障家庭能及时享受租金补贴，也能使公共租赁住房运营机构进一步开拓公共租赁住房房源筹措的渠道。

（四）完善住房保障诚信体系建设。将廉租住房申请审核系统对接社会综合征信信息系统，当出现廉租住房租金保障家庭在廉租住房租金补贴申请、租赁、使用、退出及领取补贴过程中有弄虚作假、隐瞒虚报、套现等违规、违法行为，在终止廉租住房租金补贴保障的同时，将上述违规信息输入社会综合征信信息系统，一定程度上可起到约束和震慑作用，减少套现、提供虚假信息、隐瞒虚报等现象的发生，进一步提升住房保障工作水平。

上海真如物业有限公司）