二手房市场佣金模式选择研究

汪 瑞

(福州大学 经济与管理学院，福州 350116;福建江夏学院 工商管理学院，福州 350108)

二手房市场佣金模式选择研究

汪 瑞

(福州大学 经济与管理学院，福州 350116;福建江夏学院 工商管理学院，福州 350108)

佣金模式是二手房市场交易活动中的重要内容，直接影响二手房交易效率的高低。文章以提高二手房交易效率为目标，借助多位交易主体和专家的直接参与，针对二手房交易活动中的交易周期、价格满意度等多项指标进行研判，利用区间直觉混合加权集结算子对群体意见进行综合集成，根据区间直觉模糊集排序函数对3种主流佣金模式在经纪效率影响力方面进行排序，并选出最优模式。

二手房市场；区间直觉模糊集；佣金模式；选择

目前，我国每年房地产销售额已达到5万多亿元，占GDP的比例超过10%，这其中很大一部分销售是通过二手房交易实现的。因此，二手房市场的效率高低直接影响房地产市场的效率和社会资源的有效利用。与此同时，学术界对于二手房市场的研究也日益成熟，大体可以分为2000年以前及以后两个阶段。2000年以前，研究的重点主要集中在房地产经纪企业的性质、成功售出的时间长短(Time-on-the-market)、经纪对价格的影响、行业法规等内容；2000年以后，研究的重点转向房地产经纪公司的经营、服务、经纪效率、佣金及补偿等内容。其中，二手房市场的交易效率和佣金模式日益成为研究的焦点内容，如Yinger[1]较早研究了二手房市场交易行为效率，将量化分析模型引入房地产代理销售，发现二手房市场采用固定佣金模式是没有效率的，易造成资源的浪费。Crockettl、Villani等[2]以及Miceli[3]则指出，采用固定佣金模式的代理销售会影响市场效率。随后，Schroeter 和 Knoll[4-5]对Yinger 1981年所研究的问题进行了拓展，在研究中引入交易时间因素，但结论却与Yinger的有所不同，他们认为在考虑交易时间的情况下，市场现有的百分比佣金结构与市场效率一致。Johnson等[6]的研究表明：佣金分配方案影响经纪市场的效率，且直接对经纪从业人员进行激励比对经纪公司进行激励的效果要好。廖俊平、徐斌[7]运用供给-需求理论讨论了二手房交易佣金收取的必要性，并分析了平均利润率、非合作博弈与佣金之间的关系。黄英、刘洪玉等[8]认为，合理的佣金结构和标准对二手房市场的发展至关重要，并指出“固定佣金+超额比例”的佣金模式更适合中国当前的二手房市场。陈英存、施建刚[9]通过对国内外经纪服务的对比研究，认为我国房地产中介行业当前的佣金方式是理性有效的。张红、陈玄冰等[10]运用实验经济学的研究方法，比较了“固定比例”“固定佣金+超额比例”“纯超额比例”3种佣金模式下的二手房市场效率，并认为应在完善“固定比例”佣金模式的同时，探索其他更优的佣金模式。

相较于国外系统、深入的研究，国内对二手房市场佣金模式的研究不多，且多停留在理论层面。鉴于此，本文在遵循二手房交易活动基本原则的前提下，运用定量的数学选择方法，在通过实地走访、调研获取的一手资料的基础上，借助二手房交易主体和专家共同评价的方式，进行多主体参与的交互式二手房市场佣金模式选择研究，以期找到更符合我国二手房市场现实条件的佣金模式。

1 区间直觉模糊集理论及其群决策步骤

区间直觉模糊集的最大优点在于能尽可能降低选择和评价的不确定性，同时又能真实灵活地反映现实。本文引入区间直觉模糊集理论，以当前二手房市场的3种主流佣金模式为切入点，考察哪一种佣金模式更有利于二手房市场交易效率的提高。

1.1 区间直觉模糊集的定义及运算法则

实数一般表达确定的量,为了解决实数无法表述的不确定性和模糊性,阿塔诺所吾(Atanassov)和伽而格武(G.gargov)进一步对直觉模糊集进行拓展，提出了区间直觉模糊集的概念，定义如下：

(1)

(2)

(3)

(4)

1.2 区间直觉模糊集的混合加权集结算子

(5)

(6)

1.3 指标权重的确定

(7)

为直觉模糊信息熵的测度，其中：

设参与者Pk(k=1,2,…,k)利用区间直觉模糊集对评价方案xi(i=1,2,…,n)按照评价指标gj(j=1,2,…,m)进行评价，则

定义6[12]指标gj(j=1,2,…,m)的信息熵为

(8)

权重为

(9)

基于尽可能保留评价者对评价的原始初衷和判断,较之于采用集结算子集结而言,从评价信息本身出发确定权重,更能反映评价者的真实意愿,进而减少判断信息的流失。

1.4 区间直觉模糊集的排序方法

1.5 选择步骤的描述

根据以上定义的讨论,在评价指标权重完全未知的情况下,区间直觉模糊集的群决策步骤如下:

步骤1：筛选、确定K个评价团队Pk(k=1,2,…,k)组成一个评价群体，评价群体共同识别、确定待评价的所有方案和指标，分别记方案集和指标集为x={x1,x2,…,xn}、g={g1,g2,…,gm}；

2 二手房市场佣金模式的选择

2.1 对象的选取

我国二手房的交易绝大部分依靠二手房市场来实现，经纪效率的高低直接影响着整个二手房市场的交易效率，而佣金模式更是二手房交易活动的核心影响因素。在二手房交易活动中，消费者(卖方和买方)为了减少交易的搜寻成本而选择与专业的经纪机构进行合作，经纪机构凭借自身拥有的大量房源、客源及专业信息为消费者提供服务并收取佣金作为报酬；不同类型的佣金模式对经纪机构及职业经纪人的激励时点和激励程度不同，对消费者的违约约束和惩罚成本也大大不同。因此，不同佣金模式下，交易双方的行为策略和交易效率也大大不同，进而影响着经纪市场的效率。本文以当前二手房市场的主流佣金模式为研究对象，考察了不同佣金模式下二手房市场交易效率的高低。

2.2 指标体系的建立

在二手房交易市场中，佣金模式的选择一般需符合以下原则：①适度原则。经纪机构与买卖双方在达成合作意向时，会选择一种双方都能接受的佣金模式，其中支付佣金的范围成为双方关注的重点。在这个范围内，经纪机构作为经济人，必须有利可图才愿意接受；而客户也希望在保证服务质量的前提下尽可能少地支付佣金。②有效激励原则。无论选择哪一种佣金模式都要最大限度地调动双方的交易积极性，而其关键在于经纪机构和客户最终选择的佣金模式能够让他们各自所获得的总收益或总效用大于其他任何佣金模式。③一致性原则。在房地产经纪活动中，经纪机构与客户的利益既联系又矛盾，不同的佣金模式使得双方采取的行动也各不相同。一致性原则要求所选的佣金模式应尽可能使双方的目标和利益一致，从而避免交易中的道德风险。

当前，国内外经纪市场上已有的佣金模式有固定费额佣金、固定比例(费率)佣金、底价销售佣金、固定佣金+超额比例、纯超额比例等佣金方式。国外学者的研究由于假设条件不同，所得结果也并不一致。国内二手房市场普遍采用“固定比例”的佣金模式，但不少学者从不同角度提出“固定佣金+超额比例”“纯超额比例”等佣金模式，且他们的理论分析结论表明，这些佣金模式在促进中介服务效率和提高二手房市场效率的效果方面优于“固定比例”佣金方式[10]。为了验证当前学者们的研究结论，本文在实地调研和对调研资料整理、分析的基础上，筛选出交易周期等5项衡量房地产经纪效率有效性的指标，如表1所示。

表1 二手房市场的主要佣金模式及评价指标

2.3 数据来源及说明

本文以比较3种主流二手房市场佣金模式的效率为目标，将它们类比为评价的方案集，分别为固定比例x1、固定佣金+超额比例x2、纯超额比例x3；根据二手房市场交易的特点及评价原则，从交易周期g1、价格满意度g2、服务满意度g3、风险规避度g4、违约冲动g55个指标层面考量佣金模式的效率高低。综合本次评价的各方面要求，为了使评价结果更符合客观实际，在一定程度上消除评价的主观性和片面性，每类评价主体都是由团队代替个人，其中消费者团队由买卖双方各6人组成，经纪机构的职业经纪人4名，专家团队4名。消费者和职业经纪人团队成员均来自本次调研的房地产经纪机构——麦田房产，专家团队成员来自高校及易居中国的房地产研究人员,并设定消费者评价团队为P1、职业经纪人评价团队为P2、专家团队为P3。

2.4 指标权重的选取

在选择评价成员时,既要有真实买(卖)房产经历的消费者,也要有专业从事房地产经纪活动的职业经纪人,还要有具有专业学术背景的专家。消费者和职业经纪人是房地产经纪活动的核心主体，其交易必定牵涉到服务佣金，双方签订契约时选择的佣金模式就决定了服务佣金的支付标准，这在很大程度上会影响双方后续的行为决策；房地产专家可以从更理性和全面的视角把握评价对象，从而保证评价结果的科学性。由于这20位不同类型的评价成员在工作岗位、专业背景、喜好、经验、能力等方面存在明显差异，使得群决策的准确性难以衡量。因此，要想使此次研究的结果更具有现实性和科学性，对各评价团队内部成员、评价团队之间的权重设定是一个考虑的重点和难点。

表2 消费者团队P1的评价属性值

表3 职业经纪人团队P2的评价属性值

表4 专家团队P3的评价属性值

对各评价团队内部成员权重的确定，本文基于主客观相结合的思路，运用职位关联度和专长关联度计算出法定权重和专长权重，再求得各成员的主观权重[15]，表示为θ=(θ1,θ2,…,θt) 。

(10)

(11)

Wk=ρωk+(1-ρ)θk；k=(1,2,…,k)，0ρ1

(12)

根据文献[15-16]，设定3类评价团队内部成员的职位等级系数h为1、2、3，各自分别对应的职位关联度r为0.65、0.65、0.5；对于专长权重，设定其职位等级系数h'为2、2、1，对应的专长关联度r'分别为0.139、0.125、0.107。

对团队之间的权重，也采用上述思路进行确定，从而回避了以往主观赋权的定性方法。

对5个评价指标的权重，则依据定义(5)(6)的方法确定。

2.5 计算及结果分析

表5 3个评价团队的评价属性值

表6 群体评价属性值

3 研究结论与政策启示

为了分析二手房市场佣金模式如何影响经纪效率，本文运用了区间直觉模糊集的群评价方法，发现固定比例、固定佣金+超额比例、纯超额比例3种二手房市场的佣金模式对二手房交易效率会产生不同的影响。其中，固定比例佣金模式在当前国内市场运用得最为广泛，但由于其是成交总价基础上的固定费率或费额，房屋成交价越高，卖方与经纪人获益越多，而且现实中佣金是由买方全部支付，因而买方的获益最少；固定佣金+超额比例、纯超额比例的佣金模式在一定程度上兼顾了卖方、买方和经纪人三方的利益，因为按固定百分比收取的佣金部分与成交总价成正比，超额比例的佣金部分则本着“谁受益，谁支付”的原则，由差额受益方支付额外的佣金。因此，经纪人会改变固定佣金情形下一贯为卖方争取最大价格的倾向行为，积极为提高买方的属性需求而付出更多努力，这在一定程度上避免了逆向选择和道德风险的出现。但这两种佣金模式在对经纪人起到激励效应的同时，也使得经纪人或经纪机构间的竞争加剧，致使他们的总效用减少。

研究结论表明，在固定比例+超额比例佣金模式下，二手房交易更有效率且更能满足社会效用最大化的原则。基于此，提出两点政策建议：

(1)推行更灵活的二手房市场佣金模式。当前二手房市场广泛采用的是固定比例佣金模式，虽然其存在偏向卖方、忽视买方需求等不足，但政府主管部门在缺乏充足的理论和实证支持下不敢贸然推行其他佣金模式，使得更有活力的佣金激励方式没有得到尝试和推广。因此，在新的市场环境下，政府应该鼓励各经纪机构尝试多样的佣金模式，以最大限度地满足交易主体的效用最大化，进而为相关政策的制定和实施提供丰富的实证数据和资料。

(2)建立房屋交易档案。房屋交易档案的建立意味着房地产经纪机构(人)可以追踪买卖双方的交易行踪，充分了解他们的交易动态，防止因一些客户发生“跳单”或中途贸然退出交易，而使得房地产经纪人的前期努力变成沉没成本，无法得到其应得的佣金报酬。这在一定程度上也会预防买卖双方道德风险的发生，抑制消费者的违约冲动，保证房地产经纪机构(人)的合理利益。

[1] John Yinger.A search model of real estate broker behavior [J]. The American Economic Review, 1981, 71 (4):4591-4604.

[2] Crocket J. Competition and efficiency in transacting: The case of the residential real estate brokerage [J]. Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association, 1982,10 (2):209-227.

[3] Miceli T J. The welfare effects of non-price competition among real estate brokers [J]. Real Estate Economics,1992,20(4):519-532.

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[5] Anglin, Arnott. Residential real estate brokerage as principal-agent Problem [J]. Journal of real estate finance and economics, 1991,4(2):99-125.

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责任编辑：沈 玲

Research on the Selection of Commission Modes in Second-handed Housing Market

WANG Rui

(School of Economics and Management, Fuzhou University, Fuzhou 350116, China;School of Business Management, Fujian Jiangxia University, Fuzhou 350108, China)

Commission mode is an important content in second-handed housing trading activities, which can directly influence its trading efficiency. This paper, taking the trading efficiency of second-handed houses as a target, with the aid of the participation of many transaction objects and experts，makes an analysis on multiple indicators concerning transaction period, and price satisfaction, etc. in second-handed housing trading activities， employs interval intuitionistic mixed weighted aggregation operators to comprehensively integrate the group proposals, makes a sorting on the brokerage efficiency of the three main commission modes by sequencing function of interval intuitionistic fuzzy set and selects the optimal mode.

second-handed housing market; interval-valued intuitionistic fuzzy set; brokerage modes; selection

2016-12-19

福建省中青年教师教育科研项目(JAS150641)；福建省社会科学规划项目(FJ2016C021)；福建省社会科学规划项目(FJ2015B188)；福建江夏学院青年科研人才培育基金(JXS2015006)

汪瑞(1984-)，女，宁夏银川人 ，讲师，博士研究生，主要从事管理决策与对策、房地产经营管理研究。

F293

A

1009-3907(2017)05-0010-07