基于济南房地产市场“供给侧改革”的案例分析

陈传荣

【摘要】本文基于济南房地产市场“供给侧改革”的案例分析——为实现“供给侧改革”的开展，济南市政府应降低购房人的购房成本要精准化，金融、税收、首付、住房公积金、购房补贴等政策要对应到具体的人群。开发商应从供给端入手，为住户打造配套更加完善，生活品质更加尊贵的楼盘，增强消费者的购房体验。

【关键词】供给侧改革；房地产市场；国家调控；创新

A Case Study of "Supply Side Reform" in Jinan Real Estate Market

Chen Chuan-rong

（Shandong Huatai Engineering Cost Consulting Co.， LtdJinanShandong250101）

【Abstract】Based on the Jinan real estate market "supply side reform" case analysis - in order to achieve the "supply side reform" to carry out， Jinan municipal government should reduce the purchase cost of buyers to be precise， financial， tax， down payment， housing provident fund， purchase subsidies Policy to correspond to the specific population. Developers should start from the supply side， for the tenants to build more perfect， more quality of life of real estate， enhance the consumer's purchase experience.

【Key words】Supply side reform；Real estate market；National regulation；Innovation

1. 前言

（1）习近平总书记第一次提出了“供给侧改革”。这简单的五个字显示出了党中央对如今经济情况的判断和治理思路的调整。出口、投资、消费的概念正在逐渐淡化，新提出的“供给侧改革”一定会成为未来时期的核心。房地产市场在进行“供给侧改革”之前。随着国家的调控计划每日的增加，房地产市场却越调越涨，并因此引发了一系列社会问题。如今济南的房地产市场，由于领会“供给側改革”方针及时，形成了以经十路为重点，向东西南北四向发展，众多全国知名房企万科、绿地、恒大等也争相进驻济南，济南市的房地产市场开始了“供给侧改革”之路。

（2）济南市房地产商应不仅提供集品质及服务于一体的大体量的住、商、旅、文、老综合体，还应提供高品质的生活方式，即通过创新实现文化、信息技术、科技创新、互联网+应用的合成与整合以及向后期服务产业链延伸，建立舒适生活、健康愉悦、延年益寿的生活环境。让住户得到更舒适的居住体验，回归住宅本身的居住价值。

（3）为实现“供给侧改革”的开展，济南市政府应降低购房人的购房成本要精准化，金融、税收、首付、住房公积金、购房补贴等政策要对应到具体的人群。开发商应从供给端入手，为住户打造配套更加完善，生活品质更加尊贵的楼盘，增强消费者的购房体验。

（4）近年来济南市房地产飞速发展，愈来愈多的开发商争相入驻济南。但济南的各个楼盘质量却参差不齐，有开发商卷款逃跑变为烂尾楼的楼盘，有质量一直被投诉的不合格住宅，也有叫好又叫座的深入人心的楼盘。总体来说，济南楼市的发展方向仍然是积极的，新楼盘的销售速度很快，济南房地产库存一直稳定在5～6个月。时间进入2016年，随着“供给侧改革”逐步深入地产界的每一个人心中，从供给端发力的楼盘也并不少见，笔者考察调研了几个最新的楼盘。下面便通过华润城·紫云府这一项目来进行案例分析。

2. 楼盘概况

济南华润城紫云府，位于华润城南地块腹地，舜耕路与二环南路交界处东行二公里的兴隆片区，北面是千佛山余脉，南面是南部山区风景区。踞首二环南路城市动脉，毗邻环城高速，畅通东西舜耕路、英雄山路，南北走向的燕山立交桥以及连接南部山区的快速路正在修建。地块周边紧邻华润城大城优越配套体化名校教育、主题游乐版块、区域商业、生态公园等优质资源。美国工匠进行园林修建，打造毫厘标准的人性化空间，实现居住舒适度，全明通透、方正实用。住户拥有70年住宅使用年限，建筑面积达到21万平方米。其中，容积率为1.6，绿化率达到百分之四十。其房价也从三期的开盘实现了三级跳，从7500均价的一期，到现在的9700均价的三期只用了一年的时间。住房现在仍然供不应求，如今仅剩了几套房源。

3. 配套设施

3.1学区。

华润从供给端入手，首先解决了住户孩子的上学问题。签约了双语幼儿园、经五路小学以及育英中学这三所济南知名的学校，将紫云府冠以了学区房的名号，使之无论从刚性需求或是改善性等方面来说，都有了极大的优势。

3.2交通。

交通出行是人们关注的核心，调查问卷统计的选择频率最高（第三章图3.3）。紫云府位于二环南路城市动脉，毗邻环城高速，畅通东西；舜耕路、英雄山路，贯穿南北走向；直通燕山立交桥、连接南部山区的快速路正在修建，20分钟可以到达城市中心。

3.3生活。

对于如今第三代第四代住宅理念的深入人心，人们对生活质量要求的提高，生活品质的高低在居民选房时的权重占比越来越高，加之“供给侧改革”的要求，华润集团充分挖掘内部动力，华润紫云府具有时尚购物中心、温泉养生休闲、主题游乐公园等全享式都市配套。在小区周边，也配有山东大学兴隆校区、齐鲁文化公园、机械风暴大冒险乐园、水公园、光电迷城主题公园、郊野公园等供人生活娱乐的场所。

4. “供给侧改革”的效果分析

（1）“供给侧改革”的提出与实施，为济南市房地产带来了光明的道路。华润·紫云府及时理解消化，并主动从供给端着力，为自己为济南市民带来了更好的住宅。在生态宜居作为泉城未来生活的今天，在千佛山南居住无疑是很好的选择。南部山区原山森林葱茏环绕，周边绿植覆盖率达80%以上，空气含氧量高于济南城区，荟萃人文居住、主题游乐、区域商业、生态公园等。华润城为打造创新理念，以山、水、林、城的自然分布为法则，构筑了属于济南未来家庭的新生活。同时在生活上打造创新理念，独创公园生活“黄金1小时”的“15+20+25”散步方案，使每位住户都可以享受到15分钟的舒缓山路步行，20分钟的公园游览，25分钟的户外运动健身。

（2）可以看出，华润集团推进了“供给侧改革”，另辟新路，打造了与众不同的新楼盘。华润·紫云府从结构转型、经营升级、品质提升等方面着手，调整战略布局，確立了新的发展目标。

华润·紫云府只是一个案例，在“供给侧改革”深入人心的今天，在人们对生活质量高度追求的今天，相信未来济南房地产市场会有更多这样各方面考虑周到的第三代第四代住宅。笔者相信，随着时间的发展，“供给侧改革”于济南房地产市场的影响就会更加的积极有效。

（3）本文从国家去年提出的“供给侧改革”这一方针出发，结合济南市房地产市场的问题与现状，指出了“供给侧改革”对济南房地产市场的影响，以及济南市房地产今后的发展方向。

（4）首先，济南市政府降低购房人的购房成本要精准化，金融、税收、首付、住房公积金、购房补贴等政策要对应到具体的人群。其次，全面取消限购政策，限购是违反宪法的政策取向，只有全面取消限购，才能打破瓶颈，扩大济南的住房需求。最后，开发商应从供给端入手，为住户打造配套更加完善，生活品质更加尊贵的楼盘，增强消费者的购房体验。

（5）虽然“供给侧改革”提出时间不久，但效果已经开始展现，相信在未来，济南市房地产将伴随着这一方针发展的越来越好，用户、政府以及开发商会更加和谐，“供给侧改革”于济南房地产市场的影响就会更加的积极有效。

（6）相信在未来，济南会发展更多以避霾、避寒、避暑、养生、养老、休闲、旅游、娱乐为主题的第三代第四代住宅。工资、医保、老年卡会在全国联网，打破儿童入托、入幼、入学的异地限制。政府监管愈加得当，开发商打造更加完美的产品，用户享有更加高品质的生活。伴随着“供给侧改革”的进行，济南市房地产市场将向着更好的方向发展。

（7）济南市的房地产企业也会进一步推进“供给侧改革”，挖掘自身内部动力，承担更多社会责任无论是新型城镇化或是旧房改造，实现企业自身社会价值和市场价值。

参考文献

[1]李永福 《建设工程工程量清单计价与报价》 中国经济与科技出版社 2004年.

[2]李永福.《建筑装饰改造项目施工组织技术》 经济日报出版社 2015.5.

[3]李永福.《园林工程施工技术与实务》 光明日报出版社 2016.1.

[4]李永福.《建设工程全过程造价跟踪审计》 中国电力出版社 2016.6.

[文章编号]1619-2737（2017）05-09-602