中国豪宅怪象

劳佳迪

全球豪宅涨幅前四名中国占三席，广州涨幅全球第一

“85后”买手渐成豪宅新主力，房源豪宅化或顶级豪宅化会成趋势吗

以往，如果拉一张环球豪宅清单，纽约曼哈顿中城、旧金山太平洋高地、伦敦肯辛顿社区铁定占据前三。西方老牌财阀和财富新贵们都热衷于在这些地方“圈地”，就连最早跻身于中国财富榜单前列的知名企业家们也纷纷在这些地段置业，“顺手”将当地房价推上千万美元级别的巅峰。

但如今，全球豪宅地图悄然东移，国内明星城市的豪宅市场异军突起。

2016年下半年，上海一栋单价34万元、总价2.42亿元的别墅成了苏河湾的名片，无数人将之与泰晤士河、哈德孙河类比。事实上，单从价格看，就连纽约、伦敦的多数豪宅也有所不及，而这个价格却能在北京海淀觅得知音。

“目前北京、上海顶级豪宅的门槛已经达到5000万元/套，这个价格就算是在硅谷科技富豪麇集的旧金山湾区，也能买到金门大桥附近的豪宅了，这可是全美最昂贵的地产板块。”一家商业地产咨询机构董事告诉《中国经济周刊》记者，“国内一线城市普通二手豪宅平均单价已由‘10万+逼近了20万。 ”

更令人吃惊的是，在全国性楼市调控坚持了一年多，执行效果逐渐步入“深水区”的大背景下，中国式豪宅的价格上升势头有增无减，甚至在今年一季度打遍全球无敌手。总部位于伦敦的不动产顾问公司莱坊（Knight Frank）2017年第一季全球豪宅指數显示，经过对41个城市售价前5%的楼盘调查发现，前四个涨幅最大的城市中，中国城市占据了三席之多。

那么，谁是国内豪宅涨涨不休的背后推手？豪宅的逆势上涨又对调控有何影响？这成为了隐藏在这场财富之巅的神秘游戏有待揭晓的谜题。

“85后”买手渐成新主力

4月底，麦子（化名）第三次踏入位于上海北外滩板块中心地带的某个新楼盘。他本身已经是这个开发商的“拥趸”，早在2010年就购入了它的二期房源作为婚房，2015年上海楼市暴涨前夕，他以2800万总价再将两套两居室收入囊中。而一年后的这次“踩盘”被他戏称为“三进宫”。

“之前看中的那栋最终没有开盘，开的那一栋我们一开始嫌弃设计有些小缺陷，244平方米的大平层，三个厕所中有两个是暗卫，朝北的两个卧室大小也不一样。谁知道整栋楼总价最高的高区最先被抢光，我们一迟疑就买不到了，当天就只剩下了极少数房源。”麦子对《中国经济周刊》记者说，开盘当日的“清盘”速度相当之快。据他介绍，这个楼盘的开盘均价为11万元/平方米，因为是大户型，所以单套总价都在2500万元以上。

对于政府施以重拳的楼市调控，位于财富金字塔顶端的麦子表现得并没有那么在意。他告诉记者，2015年出手时的逻辑是要为自己在互联网创业和股市积累的大笔财富找一个安放之处，即使看到了政府在2016年坚决的调控姿态，他依然认为稀缺性的优质房源具有保值功能，成交下滑的当下反而是入手时机。

麦子的观点还需要时间来检验，但像他这样的“85后”买手已然是豪宅市场的生力军，也正因为这群财富新贵的存在，成为了支撑豪宅价格不降反增的支点。“这几年豪宅买家市场发生的最明显变化就是购买人群年龄的下移，已经快速从‘70后向‘85前延伸，对一线城市和强二线城市豪宅更感兴趣的是新生代精英。”某个第一梯队豪宅品牌一线营销人士陈麟对记者解释。

尽管去年国内各地不断祭出打压房价的政策，尤其是一线城市严格执行限贷、限购，但莱坊调查结果还是显示，今年一季度全球豪宅价格增幅排行榜上，全球41个主要城市的豪宅价格年增幅为4.3%，广州以年增幅36.2%登顶、北京年增幅22.9%随后、上海也实现了19.8%的年增长幅度，成为整张榜单中最耀眼的“中国兵团”。

记者注意到，包括麦子在内，这群出现在豪宅市场的年轻面孔大多来自互联网、IT、新金融等新兴行业，他们都抓住了被投资圈笑称“猪都能起飞”的行业风口，并成功迅速造富。曾操盘深圳湾豪宅盘的一位营销总监表示，早年豪宅客户主要是改革开放时期的红利继承者，“很多都是来自外贸、电子等实体经济的工厂主，现在互联网和新金融的创业人成了财富积累最快的一群客户，所以连续出现30岁左右的买家个案。”

麦子也告诉记者，在他的豪宅邻居中，仅通过微博、微信粉丝经济起家的成功创业者就有多位，其中一位更是一口气买下了整个楼面。另据记者了解，上海本土有几个著名公号的创始人都在汤臣一品、仁恒滨江等老牌豪宅社区置业，麦子本人也是网红博主。

“在过去10年中，财富强劲增长，催生出成千上万的新富豪，我们预计未来10年，中国超高净值人士的数量将增长140%，新增人数将超过20000人，增幅接近美国。”莱坊高级董事及中国国际资本市场部及国际投资部主管王璐预测说。

“地王”成幕后推手？

就在一片由限购、限贷等“限字诀”造成的市场急冻中，业内人却将2016年称为中国的“豪宅元年”，国内豪宅市场逆势进入了增长期。莱坊统计显示，去年12月，100万美元在上海只能买到46平方米豪宅，在北京也仅能买到58平方米豪宅。北京、广州和上海三城去年的涨幅将旧金山和纽约甩在身后。作为全球技术中心，旧金山房价增幅仅为1.8%，略高于身为金融中心的纽约，纽约涨幅仅为1.7%。

值得一提的是，所谓“元年”更体现在成交量的“逆天”增长上，豪宅的受众群大大增多。根据亚豪君悦会数据统计，2016年全年北京公寓豪宅市场“10万+”豪宅成交611套，同比将近翻3倍。

难怪去年7月的北京，顶级豪宅项目一改往日的低调作风，龙湖、葛洲坝、招商蛇口等房企顺势联盟，举办了北京内城顶豪首区的发布会。

“未来定位在豪宅的房源只会越来越多，你只要摸索一下去年拍出的地王数量，就知道未来的豪宅化产品，甚至顶级豪宅化产品会是一个趋势。”中原地产首席分析师张大伟对记者分析。

在豪宅井喷的背后，高昂的地价成本，确实会成为开发商蜂拥而入开发高端产品的最重要原因。以上海为例，去年8月，闽系房企融信以110.1亿元的成交价格拿下静安区某地块，该地块每平方米楼板价突破10万元，可售部分的楼板价超过14万元/平方米，如此高的开发成本，可以想见未来大概率要以豪宅配置来设计产品。

再以广州为例，去年底广州荔湾区白鹅潭畔的某个豪宅盘揭开面纱，该楼盘所在的广铁南站地块本身是广州首宗“三旧改造”用地，在2010年被拍下时的楼板价是1.7万元/平方米，当时业界预测售价仅微高于3万元/平方米。但在去年底的开盘现场，它最终以5万～7万元/平方米的报价刷新荔湾区楼价，加上全部都是300平方米以上的大户型，“最低准入门槛”达到了1500万元，而之所以会远超预期售价，正是因為开发商为之贴上了私家一公里江岸、带1.2万元/平方米豪华装修等豪宅标签，楼盘被华丽包装成豪宅产品来出售。

中原地产项目部总经理黄韬则认为，除了高地价的因素外，敢于拿区域地王的开发商基本都是大型房企，资金实力雄厚，它们做这些项目未必全然为了利润，也是为了打造标杆物业树立品牌形象。新富阶层的旺盛需求，加上开发商的盈利考量，成为豪宅市场供需两旺的抓手。

调控之下，中高产仍在“买买买”？

5月底的上海，空气渐渐变得黏湿，雨滴拖泥带水，叫人总有一口呼不出的闷气。按照惯例，楼市也即将进入一年中最惨淡的“黄梅季”。而今年的情况理应更冷清些，距离开启第一次楼市大调控已经一年多，许多人此时都在焦灼地等待着价格拐点的真正到来，他们企盼的是，房价会走上2011年底的旧路，各种楼盘会再现30%的跌幅。

而市场对豪宅的追捧却似乎事与愿违，高净值人群仍在用脚投票选择扎根这座魅力之城，就记者采访的实际情况看，大多数中高产的确仍在“买买买”。

记者注意到，从表面数据看，上海4月房价出现了微跌，据上海易居房地产研究院报告，上海新房和二手房成交面积均处于近5年同期低位，新房成交均价环比确实下跌0.7%。

但耐人寻味的是，这个价格是在坚持了整整一年调控政策，并且不断出台堵漏政策之后，同比来看，房价依然大涨了45.7%。据记者了解，价格的收敛更多是由于近期上海市政府加强了对新房预售证发放的审核管理，部分高端项目入市受阻，所以新房价格维持着平稳的态势。

从区域来看，2017年前4个月，刚需盘扎堆的上海郊区房价涨幅普遍较大，其中松江、崇明、宝山、金山同比涨幅均在55%以上，调控对价格的影响并不明显。

北京的情况也大同小异。5月19日，国家统计局北京调查总队发布了最新一期住房销售价格指数，显示4月北京中户型（90～144平方米）的二手住宅价格虽然比3月下滑了0.2%，但新房价格同比仍然上涨了16%。

一位不愿具名的房地产交易中心人士对《中国经济周刊》记者表示，上海二手房价格表面上看起来控制住了涨势，但这有一部分原因是“总价天花板”造成的，今年以来外环外和近郊楼盘推出量增多，拉低了被统计在内的房价。记者注意到，上月上海外环外成交套数确实达到了其他区域成交套数的2倍多，而从挂牌均价看，外环外价格仅为中外环间的一半，是内环内的三分之一。

上海、北京这样的超级明星城市，房价走向仍是一个谜。