房地产开发与经营策略的新时期转变转型研究

高广智

摘 要：本篇文章首先对房地产开发与经营的特点进行阐述，从房地产投资不合理、土地利用效益较低两个方面入手，对当前房地产开发与经营中的土地利用存在的主要问题进行分析，并以此为依据，提出新时期房地产开发与经营中土地集约利用的策略。希望通过本文的阐述，可以给相关领域提供些许的参考。

关键词：房地产开发 经营策略 新时期 转变 转型研究

一、当前房地产开发与经营中的土地利用存在的主要问题

（一）房地产投资不合理

近几年，我国房地产领域普遍存在滞销的情况，商品房空置面积逐年升高。大多数人们认为，导致这种现象出现的主要因素就是由于房屋的价格普遍较高导致的，并且当前大多数的高档住宅楼、办公楼以及商业用楼的逐渐增多，这就使得房地产开发框架出现不合理的现象。站在房地产投资的视角来说，导致这种现象出现的主要因素就是投资量过高。

（二）土地利用效益较低

当前，我国房地产企业在进行开发的过程中，通常会采用土地成片开发的形式，并且这种形式在房地产领域中可以给其创造更宽广的发展空间。与此同时，因为当前我国务农经济效益远远小于非务农经济效益，人们在土地应用时，获得的非务农经济效益比较高。在这种情况的作用下，把一些土地资源划分到工业建设进行应用，这样可以提高农民生活品质的同时，还能给我国的社会经济的快速发展奉献一份力量，这也是促进我国社会效益全球化的关键措施。在进行土地资源应用时，可以利用招商引资或者引用先进技术的方法，来拓展房地产市场。但是，因为一些房地产企业在进行开发区设置时，经济规模缺少合理性，使得集聚效应丧失严重，投资环境中具备的作用以及吸引力也逐渐减少，甚至消失。因为这部分的土地没有得到全面的应用，进而使得土地资源的自身功能不能得到全面的发挥。

二、房地产开发与经营的特点

（一）房地产开发与经营难度较大

房地产产品的质量直接影响着房地产企业的运营效益，房地产产品针对于消费者来说就是一生最难落实的产品，因为其具备较高的经济成本，并且所营造的经济效益也无法估量，但是在房地产企业开发时，整个产品的构建和完成需要消耗一定的时间成本，并且结合实际企业的运营规律，在建设的过程中，资金走向不可以只进不出，因此就需要运营人员在进行房地产开发或者运营的过程中，利用多种方式，来实现经济价值的最大化，这样不但可以确保资金的流向，还能降低资金流，以少部分资金来运营更大的建设项目，进而降低项目自身具备的不可预见性。然而，房地产企业的运营模式主要包含了预售以及信托等两种形式，这就要去房地产惬意具备较强的运营规模以及市场公信力。此外，价值落实还会受到国家政策性的影响，并且房屋价格也会随之发生变动，房地产市场无法利用房地产商的方式进行调整，进而给房地产开发和经营增添难度。

（二）房地产开发与经营风险大

由于房地产产品的构建周期长短直接影响着房地产运营效益，作为构建的房地产构建的产品来说，在整个房地产开发的过程中，产品的构建往往需要几年的时间，在此过程中，建设中的资金问题就是房地产企业首要处理的问题。因为房地产企业自身就需要消耗大量的资金，收益效率也比较高。站在经济学的视角来说，当经济收益越高时，面临的风险也就越高，假设在运营成本环节中无法保障全部资金落实到位，那么就会给房地产企业开发、运营的安全性带来不利的影响。并且受到国家政策经济环境的影响，居民的消费心理也会因为房地产价格而发生变动，进而给房地产企业带来更大的风险。

（三）房地产开发与经营政策性强

房地产业属于我国社会经济支柱的第二产业，对我国社会经济的发展起着重要的作用，因此，我国可以利用一些政策方式对房地产进行合理的调整和把控，这样不但可以给经济发展奠定良好的条件，还能提升我国居民的生活品质，所以，站在大环境的视角来说，我国房地产开发和运营都具备较强的政策性，并且国家对房地产企业的立法和政策也远远高于其他行业，要想确保房地产企业可以步入正轨，相关政府就要全面发挥自己的政府作用对房地产各个环节进行全面的管理和核查。

三、新时期房地产开发与经营中土地集约利用的策略

（一）有效结合土地资源管理和资产管理

在新时期的背景下，我国相关部门需要制定完善的措施，确保房地产企业在全面应用土地资源的过程中，保证土地资源的高效应用，最大程度的节省土地资源。这就要利用有限的土地应用方式来取代无偿应用方式。这就要求将原始的土地资源管理以及资产管理模式进行有机融合。我国房地产企业在进行开发和运营时，需要将房地产企业的长期发展目标进行展现，在进行土地资源优化配置时，将市场制度进行全面应用，并且政府在此过程中起着宏观调控的作用，进而提升土地应用的高效性和科学性。

针对房地产企业来说，政策的主导作用主要就是获得理想的投资环境，构建完善的法律机制，可以使得城市资源以及土地资源的高效利用。在这种环境下，投资环境需要具备一定的透明性，这样才能使得房地产企业在运营时，将各种不确定因素以及风险降到最低。在进行投资时，应该加大针对性，这样不仅可以达到土地资源的合理应用，同时还能提升房地产企业的核心竞争力。

（二）提升房地产企业市场竞争力

在房地产企业发展的过程中，要想提升房地产企业的市场竞争力，就要将有效的土地资源进行高效应用。房地产企业在运营时，首先要对投资环境进行合理划分，提高投资项目的管理水平。企业在运营时，还要全面掌握国家颁布的相关政策，及时了解市场发展走向，同时制定相应的风险防范措施，以此来提高自身的核心竞争力。房地产企业还要采用科学的预测方式，来对房地产企业的今后发展走向进行估测。当供大于求时，应该对房地产供求关系进行全面的分析，并且找出相应的产生因素，将企业的人力资源、物力资源以及材料资源进行全面的应用，给房地产企业开辟出一个全新的市场，将自身具备的优势进行全面的发挥，创造更高的经济利益，促进房地产企业不間断发展。除此之外，还可以利用创新性思维，做好房地产企业的规划和设计工作，应用先进的工艺以及方式，来提升建筑的质量以及施工速率，从而给房地产企业的今后发展奠定良好的契机。

四、结束语

总而言之，随着时代的快速发展，我国各个领域也迎来了全面的发展时机，房地产企业时我国独立的经济体系，在长期的运用发展中，一味的追求经济效益，忽略了土地资源的高效应用。但是，我国作为人口增长大国，在发展的过程中，需要重视各项资源的节省应用，在这种条件的影响下，我国房地产企业需要对开发与经营策略进行全面的转型，借助有效的土地节约策略来提高自身的核心竞争力，从而推动房地产企业的稳定发展。

参考文献：

[1]李丽钦.调控形势下房地产开发企业的经营策略分析[J].中国科技信息，2011

[2]张笛.浅谈房地产开发与经营的特点[J].四川水泥，2016

[3]李凯枫，任永红.新时期房地产开发与经营策略的转变研究[J]. 中国管理信息化，2016endprint