将库存商业地产改建停车楼的优与劣——基于重庆的实地调研

■ 张梦俐

城乡规划

将库存商业地产改建停车楼的优与劣
——基于重庆的实地调研

■ 张梦俐

为促进重庆市房地产市场平稳健康发展，《重庆市推进供给侧结构性改革工作方案》中提出“将符合条件的库存商品房改造为停车楼”的总体思路。研究发现：库存商业地产具备改造为停车楼的技术条件和地理优势，并能加速库存去化、解决停车难问题；但受前期投入成本较高、未来预期收益小等因素影响，企业对此积极性并不高。笔者认为，可从减免税费、增加金融支持等途径促进商业地产转型利用。

库存商业地产改建停车楼的优势

（一）加速商业地产库存去化

截至目前，重庆市主城区的商业地产库存已达历史新高，是影响房地产市场平稳健康发展的潜在不利因素。若将库存商业地产项目改造为停车楼，不仅能缓解重庆城区停车难的问题，还能加速商业地产去化：以单个停车位30平方米计算，平均每个停车楼可停 500 辆车，若改造 100 栋停车楼，则可去化商业地产库存 150 万平方米，占《重庆市推进供给侧结构性改革工作方案》中要求房地产功能转型去库存 200 万平方米的 75%。

（二）立体停车楼能有效解决停车难问题

一方面，立体停车楼容量大，利用率高，单个停车楼至少可停 500 辆车，能明显改善路边停车导致的道路拥堵情况。另一方面，相较于传统地面停车场，立体停车楼具有占地少的特点，据估算，立体停车楼单个车位平均占地面积 10平方米，较传统地面停车场减少 20平方米，能有效节约土地资源。

（三）部分库存商业地产项目具备改造的基本条件

一是商业地产项目具备改造停车楼的地理优势。从重庆库存商业地产地理分布来看，部分库存商业地产项目位于交通拥堵的老城区、停车需求旺盛的重点商圈、轨道交通外围站点附近以及医院或行政办公区等停车需求集中的区域（如东原 D7、冉家坝中心、融景城、英利国际广成等项目）。二是商业地产改造停车楼具备技术上的可行性。经征询结构工程师，商业地产项目在结构加固后均能满足停车楼的承重要求，且其内部结构易于改造为车位和车道。

库存商业地产改建停车楼的劣势

通过对数十家企业的调查访问，发现企业对将库存商业地产项目改建为停车楼的意愿并不强烈，主要有以下几点原因（以位于观音桥的A项目为例，该项目为二级商业用地，占地面积 4000 平方米，建筑面积 1.5 万平方米，开发产品为商铺，共5层，目前尚未装修）：

一是前期已付土地成本较高。根据《重庆市主城区土地出让综合楼面地价标准（2015 年）》标准，A 项目综合楼面地价为 4030 元 / 平方米，若将 A 项目改建为停车楼，根据现行土地出让金收缴标准，则应按工业用地标准征收，2015年 2 级工业用地综合楼面地价为 1200 元 / 平方米，即将 A项目改建为停车楼后，土地出让金实则多缴 4245 万元，但对于多缴款项尚未存在退还通道。

表1 观音桥 A 项目建设成本情况 单位 ：元 /平方米

二是后期仍需投入改造费用。通过向建筑造价方面的专业人士了解，得知将A项目改建为停车楼将增加结构成本、建筑装饰装修成本、消防成本和安装成本，将A项目改建为停车楼需增加改造费用 1200 万元。若考虑 A 项目的建设成本（见表 1），则 A 项目从修建到改造为停车楼，每平方米造价约 5218 元 / 平方米，总计 7827 万元。

三是改造后预期收益难以抵扣前期费用。以单个停车位 30 平方米计算，A 项目改造为停车楼后可有 500 个车位。通过走访调查，了解到核心商圈商业综合体、成熟地段居住小区的车位租售情况（以龙湖地产项目为例，见表 2）。从销售情况看，核心商圈或成熟地段居住小区车位售价一般在 15～20 万元 / 个，若全部销售则可收入 7500～10000 万元。从出租情况看，若均为满租状态，出租 20年则可收入6000～12000 万元。目前 A 项目土地出让金、建设成本和改造费用共计 13872 万元，无论是全部销售还是 20 年的租金收入均不足以抵扣前期费用的投入，这是开发企业不愿将商业商务地产进行改造的主要原因。

表2 龙湖地产项目地下车库收入情况

四是项目改造后的融资价值减少。开发企业为盘活资产，往往会将尚未销售的项目进行抵押贷款。改造后的项目融资能力降低，企业资产变相缩减，也是商业商务地产改造为停车楼的一大阻力。

五是手续办理复杂。因A项目已完成竣工备案，若将其改造为停车楼，需重新进行相关行政审批，手续办理复杂：如重新办理规划许可证以调整规划用途和指标，重新进行消防设计、备案和验收，重新测绘房屋面积，重新办理权证等。办理相关行政审批手续至少需 3个月，长达1～2年，将会增加开发企业的人工成本和管理成本。

对策建议

为进一步落实《重庆市推进供给侧结构性改革工作方案》中“将符合条件的库存商品房改造为停车楼”的要求，加速库存商品房的转型利用，将去库存工作落到实处，提出以下几点建议：

一是开展调查摸底工作。对各区县下发关于可转型利用库存商品房基本情况调查摸底的通知，统计并梳理出具备转型利用潜力，且开发企业具有改造意愿的库存商品房，为库存商品房的转型利用做好基础工作。

二是减免相关税费，降低企业改造及运营成本，同时加大财政扶持。对将商业商务地产改造为停车楼的项目，全额免缴城市基础设施配套费、防空地下室易地建设费、绿化赔偿费等行政事业性收费。在运营过程中，涉及的行政事业性收费，按照相关规定标准的下限执行；运营前 5年，企业所得税、营业税均按现行征收标准的一半执行，并按房产原值从价计征房产税，降低企业改造及运营成本。同时市级财政按照“以奖代补”方式支持商业商务地产项目改建停车楼；各区县可结合本地实际，安排财政资金专项补助停车楼的改造建设。

三是加大对商业商务地产改造停车楼的金融服务。研究设立引导停车楼改建专项产业投资基金，引导地方金融机构为参与停车楼改建的企业在投资、贷款、债券、租赁等方面提供金融服务。

四是简化审批程序。由重庆市局牵头，联合规划、建委、消防等部门，出台具体政策措施，简化停车楼改建项目在规划、消防、测绘、登记等环节的审批程序，开设绿色通道，缩短办理时限。

五是鼓励企事业单位购买停车楼。在营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业的背景下，企业新增不动产所含增值税将纳入应缴税额抵扣范围，企业纳税额减少，可鼓励有能力的企业购买改建后的停车楼。同时，可通过契税减免等方式鼓励周边政府机关、企事业单位购买车位，加速库存的去化。

六是完善停车收费政策。一方面，健全停车服务收费机制，对于由企业全额投资改建的停车楼，由企业自主制定收费标准；对于由政府和企业合作改建的停车楼，收费标准由政府出资方与社会投资者遵循市场规律和合理盈利原则，统筹考虑建设运营成本、市场需求、经营期限、用户承受能力、政府财力投入等因素协议确定。另一方面，实行差别收费，鼓励各地结合实际情况，按照“路内高于路外、拥堵时段高于空闲时段”的原则，推行不同区域、不同位置、不同时段停车服务差别收费。

（作者单位：重庆市国土资源和房屋勘测规划院）