澳門5月：張德江視察肯定發展經驗審計署痛批反復掘路無作為

艷陽高照的5月意味著澳門已經進入夏季，天氣炎熱之下，2017年的上半年也接近尾聲。5月的澳門由日均百萬人次的五一，到端午假期結束，本月政府迎來了多項“好事”，月初的舊樓檢測資助計劃實施，“跟風”推出了樓市收緊政策，全國人大常委會委員長張德江來澳視察，新碼頭6月1日正式啟用。當然，不能忽略審計署揭發反復掘路、嚤囉園高樓四闖城規會仍舊懸而未決等多個需要有關部門反思的事情。

舊樓檢測資助計劃實施

5月2日，特區政府公報刊登行政長官批示，公佈《樓宇維修基金》轄下增設《P級及M級樓宇共同部分檢測臨時資助計劃》的實施，該規章今日起生效，申請期為3年。《樓宇維修基金》之前推出的《低層樓宇共同設施維修臨時資助計劃》，至今約有2000幢樓宇申請，但有關計劃並未涵蓋樓宇檢測。特區政府表示，鑑於本澳高齡樓宇數量趨增，根據物業登記局資料，本澳約有2700多幢樓齡超過30年的低層樓宇，推出《P級及M級樓宇共同部分檢測臨時資助計劃》，是希望進一步鼓勵業主關注居住大廈的狀況及跟進保養和維修。

檢測臨時資助計劃的申請對象為按分層所有權制度興建的P級或M級居住、商住或工業用途的30年或以上舊樓。資助限額按分層建築物獨立單位的數目而定，20個單位或以下，不超過3萬澳門元；21至50個單位，不超過4萬元；51個單位或以上，不超過7萬元。樓宇檢測學會會長胡祖傑估算，政府資助約佔檢測所需費用的三成，且不會因為樓宇有僭建物而不獲資助，相信可鼓勵業主為樓宇“檢查身體”。他指出，過去樓宇共同設施維修資助計劃成效不足，很大程度上由於政府要求將僭建在共同部分的天臺屋、花籠、冷氣支架拆除，或將改動的樑柱歸位才肯提供維修資助，因此只有公共走道、鐵閘等沒有僭建物的地方可順利申請。不過，今次政府推出的驗樓資助不受僭建物影響，只是將樓宇現況記錄，查明問題，方案算是比較靈活。

據瞭解，本澳《樓宇維修基金》於2007年成立，主要鼓勵、推動及資助業主履行自身樓宇共同部分維修責任及支付費用，至今設立共7項財政支援計劃。截至今年4月30日，各項計劃累計已批出3297宗申請，資助金額共三億四千多萬元。筆者相信政府推出相關的資助，是為了讓舊樓的居民能提早地進行樓宇檢測和維修，防患於未然，然而實際成效如何卻不得而知。縱觀澳門政府提出“舊區重整”、“都市更新”的規劃多年，至今無實質性的進展，儘管政府一再表示將舊區重建列入優先施政的方向，強調法律先行，但至今為止，如此重要的民生法案仍然未見立法蹤影，令人遺憾。要知道，舊區環境惡劣，社區配套不足，道路嚴重超出承載力，交通陷入死結，特別是那些超過三十年以上的舊樓，居住業主多為行動不便的長者，市民生活受到嚴重影響。因此，“舊區重整”、“都市更新”才是迫在眉睫的，政府應該儘早地拿出詳細的方案和規劃，而不是簡單地提供樓宇的維修和保養，畢竟有些問題，是修也修不好的。這邊舊樓遲遲不見政府的重視，而新樓則得到有關部門的“嚴格監控”。

房屋買賣政策收緊

自今年年初，全國各地為了抑制房價瘋狂上漲的趨勢，從北京、廣州、深圳等一線城市開始，包括石家莊、東莞、鄭州等二三線城市，紛紛進行了多重的“限購”措施，企圖為樓市“降溫”，4月8日，毗鄰澳門的珠海限購政策再次升級，除了限購限貸首付增加，不動產權證滿3年才能上市交易或轉讓等，對於外地戶籍人士將繳納社保及個人所得稅證明或社會保險證明從1年提升至5年，這讓不少原來符合購房資格的外地戶人士“拒之門外”，而對於珠海戶籍人士，無房無貸則保持首付比例不低於30%。珠海的嚴格限購讓不少原本打算置業的澳門人失去了買房的資格，紛紛回籠澳門，不料，本澳也收緊了買房按揭。

5月4日，政府在銀行收工後突然出招，遏抑過熱的住宅市場投資。當局宣佈推出四項措施，收緊本澳居民非首次置業以及非澳門居民置業的現樓及樓花的按揭成數，收緊幅度一至兩成，“辣招”即日起生效。行政長官崔世安在4月21日出席立法會答問大會時已透露，由於發現樓價已回升到回歸以來的最高水準，需要出手時必定會出手。事隔兩個星期，特區政府在政府總部召開新聞發佈會，由於事出突然，加上新聞發佈會選擇在銀行關門後舉行，令有心買樓的非首次置業人士打消趕尾班車念頭。但措施不適用於5月4日或以前已向銀行提交而銀行尚在審批的樓宇按揭貸款（包括樓花貸款）申請。四項新措施主要對非首次置業的澳門居民及非澳門居民的銀行按揭成數作出調整，包括住宅現樓或未落成的樓花，物業價值由澳門元330萬以下、330萬至600萬、600萬至800萬，800萬元以上等分級，按揭貸款收緊上升一至兩成不等。當局表示，新措施的推出為遏抑熾熱的投資行為，促進本澳住宅市場的穩定發展，協助銀行妥善做好相關的風險管理。當局將會繼續密切關注房地產市場的變化情況，不排除在有需要時進一步採取其他合適的措施。

面對政府的出招，議員何潤生及宋碧琪均認為作用甚微，力促政府遏止私樓投機炒賣，還原房屋的居住屬性，建議對非首置引入累進稅制，根據持有物業數量階梯式課稅。何潤生提到，政府今次僅針對非首次置業及非澳人的按揭成數作微調，只是提高了入市門檻，對於實力雄厚投資者來說影響微，相信控市作用不大。眼見香港、內地都推出了“辣招”壓抑樓市炒賣，政府這次出招遠談不上是辣招，亦無法令樓市回復健康水準。宋碧琪指出，樓市調控政策不能頭痛醫頭，腳痛醫腳，要具備釜底抽薪的作用。政府是次通過縮減住宅非首置按揭成數，雖有助提升物業投資的門檻，但仍不夠辣，亦非根本之法，歸根究底應在物業持有環節上下工夫，增加成本，才能有效打擊物業投機炒賣的獲利預期，真正抑制炒樓風。

看來此次特區政府的“跟風”限購並不會有很大的影響，畢竟澳門與內地其他城市相比，房地產狀況不一樣，動輒幾百萬的房屋對於普通的澳門居民來說，仍舊壓力很大，特別是年輕人，首付就已經很難籌集了。此次限購對首次置業的人並無影響，卻也沒有能很好地幫助到實際對房屋有需求的人。這類購房者，有一定的經濟收入，因此不符合政府公屋、經屋的申請條件，但是收入又不足以承擔一套普通市價的房屋，希望政府今後能出臺真正“惠利”的措施來幫助此類處於“尷尬”位置的購房者，助他們能早日上樓。