探讨内控导向下房地产项目的成本控制方法

蔡国红

摘要：随着我国市场经济的飞速发展，房地产企业之间的竞争也越来越激烈，很多房地产企业为了提升自身的综合竞争实力，很多企业利用了内控导向来管理企业，利用内控导向可以提高企业的经营效率，但是我国房地产企业中内控导向还处于起步阶段，房地产项目成本控制还存在着一些问题，因此如何在内控导向下提高房地产项目成本控制是现阶段值得考虑的问题，本文从加强成本控制的重要作用出发，分析了房地产项目成本控制存在的问题，并提出了几点基于内部导向下提高房地产项目成本控制的方法，目的在于提高房地产企业项目成本管理的水平，促进房地产企业获得长期稳定的发展。

关键词：内控导向；房地产项目；成本控制

一、加强成本控制对房地产的重要作用

（一）有利于促进经营目标的实现

房地产企业通过成本控制可以对房地产企业的日常生产经营过程中所发生的各项成本费用从空间和时间上进行监督和调控，及时的发现项目成本中的偏差，并可以采用科学合理的方法予以更正，提高成本费用的使用效率，可以进一步保证房地产企业经营目标的早日实现。

（二）有利于实现企业的资源合理配置

房地产企业通过加强成本控制，可以有效的将内部人力、物力、财力进行合理的优化配置，可以优化财务管理流程，使有限的项目建设资源得到充分的利用，提高资源的利用率。

（三）有利于对项目建设进行监督

房地产企业的成本控制工作是全方位、全过程的系统控制，通过加强成本控制可以很好监控房地产企业项目建设的全过程，主管人员可以通过资料信息系统更好的反映出一些违法行为、浪费行为，可以避免一些不必要的浪费和违法行为。

二、房地产项目成本控制存在的问题

（一）缺乏健全的全面预算管理体系

现阶段我国一些房地产企业的成本控制工作存在着全面预算管理体系不健全的问题，其中全面预算管理体系不健全的问题主要表现在以下几个方面上：一方面由于很多的房地产企业将主要精力放在了项目的开发建设上，在企业的内部并没有设置比较专业的全面预算管理机构，仅仅是简单的将财务会计工作向全面预算工作的方向发展；另一方面有的一些房地产企业的全面预算工作只是通过财务部门来完成，其他房地产企业部门的员工并没有参与到全面预算管理工作当中去，降低了全面预算管理的执行力度，降低了全面预算管理工作的关联性。

（二）成本控制责任制缺失

从实际情况来看很多的房地产项目成本控制制度还比较粗犷，从表面上看每位成员都肩负着成本控制的责任，每个部门都有成本控制的分工，但是从实际的执行结果来看，成本控制并没有落实到各个项目当中去，成本控制标准只是停留在了公司的层面上，成本控制形式化比较严重，这样就降低了项目成本控制的可行性和实效性，当项目成本控制出现问题的时候也就不能及时的明确责任主体，不能够为成本控制奖罚提供依据，由于房地产项目成本控制责任制度的缺失，就会导致项目成本的随意性较大，很多房地产企业员工不愿意花費大量的时间和精力在项目成本控制工作上，直接降低了项目成本控制的工作效率。

（三）项目资金管理有待于提高

房地产项目成本控制的关键之一是项目资金管理，但是从实际情况来看一些房地产企业中项目资金管理中还存在着一些问题，主要问题体现在以下几个方面上：首先很多房地产企业的负责人将主要的精力放在了项目工程上，对项目资金管理意识不强，缺乏对项目资金的筹划和控制，项目资金管理考核制度不完善，直接加大了项目资金筹集和使用的成本；其次资金预算结算模式不完善，在经营模式上房地产项目有着资金投入大、建设周期长、成本高等特点，直接导致了项目资金比较分散，房地产企业的负责人不能够及时的了解到项目资金的使用情况，资金预算结算模式比较落后，一些房地产企业还存在着帐外循环资金；再次一些房地产企业对项目投资风险缺乏预见性，加大了项目资金的支出，造成大量项目资金的浪费。

三、基于内部导向下提高房地产项目成本控制的方法

（一）建立健全全面预算管理体系

内控导向可以更好的管理好房地产企业的项目成本，是房地产企业经营活动中不可缺少的，然而在内控导向中全面预算是其中的主要内容之一，因此房地产企业为了提高项目成本控制就必须建立健全全面预算管理体系，房地产企业可以从以下几个方面入手来保证全面预算管理体系的健全性：首先房地产企业需要对经营管理理念进行统一，确定正确的房地产企业经营发展目标，树立科学合理的全面预算管理观念，要让全体员工认识到全面预算管理是关系到每个员工切身利益的事情，认识到全面预算管理的重要性；其次房地产企业在制定全面预算管理方案方面要采用科学合理的方法，例如要将动态预算、弹性预算、零基预算和固定预算有机的结合起来，从全面预算不同项目的特点和规律出发，提高编制全面预算管理方案的科学合理性；再次房地产企业要采用科学合理的方法来建立科学合理的全面预算管理考核机制，要将员工的奖罚机制与全面预算的执行情况相结合，这样才能够充分调动起员工参与全面预算的积极性。

（二）建立项目成本控制责任制度

地产企业提高项目成本控制要依赖于完善的项目成本控制责任制度，首先房地产企业要确保项目成本控制是围绕在成本管理计划而开展的，项目成本控制目标可以通过目标成本进行逐层分解，要明确主控人员和各个部门之间的责任关系，将项目成本控制的具体责任落实到个人身上，这样才能够有效的推动项目成本控制工作的顺利进行；其次房地产企业要建立相关的奖罚机制，对于不能够完成项目成本控制工作任务的部门和个人要予以处罚，对于能够按时完成项目成本控制工作的部门和个人要予以奖励，这样就可以调动起员工参与项目成本控制工作的积极性；再次为了提高项目成本控制的效率，要采用科学有效的成本控制方法。

（三）加强房地产企业项目资金管理

首先，不断完善资金风险防范机制。房地产企业要明确资金管理业务流程，优化项目资金、电费收入、成本、固定资产、资金和其他资金业务管理流程，降低了资金使用的财务风险。

其次，为了保证资金支付的科学性，房地产企业要及时的编制资金使用计划，并严格按照计划认真的完成资金支付工作，并在一定时间内组织资金计划平衡会的召开，在审批通过后再报送上级公司。

再次，对财务收支流程进行规划，资金支付的审核程序主要有以下几个：经办人、财务领导的审批、财务人员制证审核、审计人员审核、出纳员付款，财务部门领导主要负责资金项目收支的真实性和合理性；项目收支的合规性和数据的准确性，主要由会计审核来把关；项目收支中会计处理的正确性主要是由稽核来进行；通过出纳对项目收支数据进行复核无误后，房地产企业才能够进行付款。

四、总结

综上所述，加强成本控制可以对房地产企业项目成本起到重要性的作用，因此房地产企业要坚持以内控导向为基础，从实际情况出发找出房地产项目中成本工作中的不足之处，利用科学合理的方式不断提高成本控制工作的水平，促进我国房地产项目企业的健康稳定发展。

参考文献：

[1]刘桦.浅析房地产内部控制现状及改善对策[J].财经界（学术版），2014（09）.

[2]赵丽.房地产企业内部控制存在的问题与对策探讨[J].财经界（学术版），2014（16）.

（作者单位：德清美都安置房建设有限公司）