按揭购房，逾期还贷有风险

案情：

2014年8月24日，山西省太原市民李某与山西某置业公司签订购房合同，以按揭贷款的方式购买了一套住宅房屋。李某按揭购房后的第二个月，家里生意出现了变故，李某接连3个月没有按借款合同规定及时还款。随后，置业公司将李某诉至法院，要求解除购房合同并要求李某赔偿购房款总额10%的违约金。李某遂聘请律师进行应诉。法院以调解方式结案：李某承担置业公司诉讼损失，置业公司撤诉。

说法：

按揭贷款购房是购房人在向开发商首期交付一定比例的房款后，剩余房款采用银行贷款方式进行支付，购房人以所购房产向银行作抵押。具体操作程序是：购房人先同开发商签订购房合同交付首付款，然后在开发商的担保下向银行申请贷款，购房人与银行签订完借款合同，银行直接向开发商发放贷款，购房人开始按月归还贷款，开发商办理房屋所有权证后，由购房人协助开发商直接为银行办理房屋产权抵押登记。此后，如果购房人不能按照借款合同规定按期归还房屋按揭贷款，银行随时可以依据合同要求与购房人解除借款合同，一次性归还全部借款并承担违约责任。如果借款人拒不履行还款义务，银行便可以通过变卖购房人所购房屋实现抵押权的方式实现债权。

本案中，李某是在未办理房屋抵押的情况下逾期归还按揭贷款的，此时银行无法通过变卖所购房屋实现债权。但按揭贷款购房制度在此设計了“开发商阶段保证担保”的制度，即在银行发放按揭贷款后，至开发商房屋所有权证办理完毕之前，这段时间由开发商以保证金的方式向银行提供保证担保，如果购房人在此期间不能按时还款，银行可直接在开发商提供的保证金中扣除。

一般情况下，开发商在按揭购房合同中会设计“如果出现上述情况，开发商有权解除购房合同，并要求购房人承担违约责任及损失”这样的补充合同条款。该条款赋予了开发商对购房合同的解除权，即开发商有权收回房屋。

特别要注意的是，在签订购房合同之前，一定要把合同条款看仔细，包括补充协议。因为按揭贷款的一些特别合同条款往往在补充协议里规定，而补充协议也是最容易忽略的地方。另外，随着我国个人信用征信体系的建立，如果逾期不足一般借款合同规定的3个月，还款人虽然不用承担违约责任，但其在银行系统的信用可能会受到影响。此外，按揭贷款购房要有合同意识，在履行合同中如出现住址、联系方式变动等情况，要及时和开发商、银行进行沟通，以减少不必要的麻烦。