分析不动产登记制度对房地产市场的影响

刘晓旭

[摘要]不动产登记制度实施以来，在社会上引起了一系列的讨论与热议。从该项制度的内容来看，对于权利人的财产保护有一定的积极作用，并且对于市场的交易安全有一定的保障作用。对于政府工作而言有助于其提升治理水平及效率，水平与效率的提升体现在工作方面就是给群众带来了便利。从更深层次的方面来看，产权制度及经济基础的健全需要在归属方面清晰，权责方面明确，流转的过程顺畅，相关保护措施严格。

[关键词]不动产登记制度；房产税；房价

[中图分类号] F423[文献标识码] A

[文章编号] 1671-5918（2017）07-0064-02

doi：10.3969/j.issn.1671-5918.2017.07.030

[本刊网址] http：//www.hbxb.net

一、不动产登记

（一）概念

人们通常将不动产权利登记称之为不动产登记，是指国家指定的机关依照其相对应的职权将产权人提交申请的不动产的真实状况登记在不动产登记簿上并进行公示的制度。上述内容囊括了土地、房屋、林地、草原等，在本文中所提到的不动产则指的是各类别中的房地产一类。

在该制度正式实施后，权利人在保障自己的权益时有了法律依据。该制度的实质就是解决不动产权属问题，让产权人从根本上得到法律保护，并对保障不动产的交易安全及其交易次序的合理合法化具有重要意义。就另一方面来看，通过用某些方式将二手房源进行扩大，在增加经济效益的同时，也会体现一定的社会效益。房屋除过自身的使用价值之外，还有一定的社会价值，社会效益从某些方面来说就是其社会价值的体现。除此之外，国家在宏观调控方面有了科学的依据，使我国的房地产经济健康平稳有序的发展。

（二）不动产登记制度的提出

不动产登记制度实施以前，从横向上看，有数个部门共同效力于不动产登记制度；从纵向上看，有县、市、省多层级的相关部门都可以根据其具体职能赋予的权利实行登记行为。

导致这种局面出现主要是因为：我国的不动产登记是基于行政管理的需要而建立的，其主要功能是公示不动产权利和维护交易的安全。因此，现有的这种不动产登记格局不利于我国市场经济的发展及交易安全，并呈现出物权登记不一致、给查询工作制造了麻烦、给当事人造成了极大的负担、给国家税费造成不必要的损耗、加剧了政府的财政支出等问题。

二、不动产登记对房产税开征的影响情况

《不动产登记条例征求意见稿》的颁布，引发社会各界广泛谈论。不少人将其解读为征收房产税的前兆，也有人认为这是响应反腐的另一舉措。其实，将不动产登记与征收房产税相关联，明显是种曲解。不动产登记的本质是给产权人确权、维权的过程，是为人民服务的举动，并非为了对接房产税。税收的目的主要体现在以下几个方面，市场供求关系的调节，资源优化配置，收入分配调节，对房地产市场泡沫的产生有一定的预防作用，并了促进房地产市场的平稳运行。该制度实施的目的就在于对人们手中的产业提供相应的保护，体现的意图并不是要与税收结合在一起，税收从某种程度上来说具有一定的独立性，对于通过该项政策达到征税目的的理解是对该制度存有一定的认识误区。

三、制度实施对房价的影响

对于房地产市场而言，实施此项制度并不以降低房价为目的，两者之间没有直接的联系。房价主要受供求关系的影响，其他因素都起到间接影响的作用，主要还得靠对供求关系的影响来制约房价升高。

（一）不动产登记对房价的影响

不动产登记制度不会对房价造成太大的影响，换句话说，该制度甚至根本不会引起房价的走势变动。国务院法制办对不动产登记制度的掌控，是从更高的层次来看待的，其在意的是对整个国土、海域、山林的宏观了解，然后根据这些再从技术层面做出相应规定。那种对不动产登记制度出台会造成房价大跌的现象显然不会发生。市场仍然会是决定房价走势的重要因素。需求决定价格，这是众所周知的道理。那种总想通过权力、政策来干预，通过宏观调控来左右市场进而影响价格的做法，在中国没有起到过作用，今后也不会起到作用。

（二）制度实施对二手房价影响

该项政策实施的出发点并不在于对房地产市场的调节，短时间内，房地产市场不会过多的被该制度影响。不动产登记的主要目的是使多部门的工作协调一致，建立统一的信息管理平台，为审批及申请工作提供便利等，使工作流程更为简洁易操作。现在，二手房地产并不属于不动产登记的执行对象，对于购房者而言，在具体情况不是很明朗的状况下会保持一定的观望态度，从不同行为体现的目的来看，将购房作为投资内容的投资者在此种情况下不会出现大规模抛售的现象。因此，该项政策的实施对于房地产市场的影响主要在规范未来房地产市场的运营。政策主要照顾到大部分人的利益，该项政策在实施后，对于二手房市场造成了一定的影响。如条例虽未明确规定自然人对其名下的房产状况进行查询，然而可以根据地址推导出该房产的持有者。此类情况的存在就可能会造成以投资为目的的购房者出手抛售，在供应量方面会有变化的是高端二手房兴许稍有提高，这对抑制二手房市场的价格有帮助。政策的实行对于房价的影响在短期内是十分有限的，存在的不利方面是二手房源可能会因此而受到一定的影响。从城市的发展水平来看，在大中城市二手房房源多少对一手房价格造成的影响并不大。就长期而言，不动产登记为房产税的征收奠定了基础，假如开始征收二手房的房产税，对房价走势必然造成一定的影响。不动产对于房价的影响要从长远方面来看，随着调控力度的不断增大，调控的精准性也将会相应的增加，房价在调控过程中并受到该项政策的影响，其影响会慢慢的凸显。但是对于市场价格快速上升不会有较为明显的作用，相对于中国人民对房子的刚性需求而言依旧是杯水车薪。

四、不动产登记对整个房地产经济的影响

不动产登记在短时期内都是利空的，这种情况或多或少地影响了市场成交心理，大众受到这种心理影响后最明显的心理状态就是观望。但利空影响是短期的，要想全面推行不动产登记还需3-4年的时间，对市场造成的真实影响屈指可数。不动产登记制度兴许会对楼市造成减少投资者数量、短期内扩大商品房供给量、使楼市回归理性等后果。

五、完善不动产登记制度的有效手段

（一）出台《不动产登记法》，协调管理不动产统一登记体制。与瑞典相比较而言，我国有关不动产登记的法条很多，不过各部门法规之间相互不和谐，以维护权利人合法权益为出发点，让《物权法》落到实处，立法部门应对相关发条进行调整，使其和谐一致。在此基础上，应当制定一套完备的法律法规，例如：《不动产登记法》、《不动产登记条例》，对不动产权利体系、登记机构、登记范围、程序和办法进行翔实的规定，从本质上使统一登记的问题得到处理。

（二）引入新的概念——不动产单元，对不动产的概念及内涵进行科学的界定，对于统一登记的理解，不是单纯指由单一机构进行登记。人们不应该单独利用土地，应该将存在并依附之上的相关物纳入到管理的范围中来。所以我国现有的不动产登记管理体系要重新被构建，采用以不动产单元为单位进行登记的方式，这样不但迎合了生活中人们对土地的利用，使工作更便捷，最重要的是，规避了繁琐的工作程序，减少了成本使用，提高了登记的准确度，加大了公信力度，使不动产统一登记的问题得到妥善解决。所以，应该在《不动产登记法》中明确不动产的概念及内涵并且界定产权权利范围。

（三）构建核心为土地登记，各部门讲求分工协作、资源共享的登记体系。该体制适应客观规律，大多数国家都在用。首先，在自然属性方面，土地有基础性和永续性的特点；其次，我国地籍及土地所有权调查工作都已经完成，并且登记发证，与其他部门相比，地籍测量已经差不多实现了全国覆盖，其技术标准之高非其他部门可比。从瑞典借鉴经验得出，地籍部门供给统一的地籍图和宗地代码，其他部门遵循已给的测量标准，自行登记其负责的部分。

本文就不动产政策的相关方面进行了阐述。该项政策其意义在于对房地产的产权人的合法权益进行保护、保障不动产交易安全、扩大二手房的房源和为国家的宏观管理提供科学依据。该政策的出台对农村土地流转会有很大的影响，因为土地确权是土地流转的前提和基础，土地承包经营权越稳定，产权关系越明晰，越有利于流转。不动产登记制度不会对房地产行业造成太大冲击，其在短期内不会对房价造成多大的影响。不动产登记制度全国联网后可以为日后有可能征收的房产税提供信息支持但其与房产税是否征收并未产生直接的关联。至于一些人提到的不动产登记制度有利于反腐，在现阶段也没有明确的体现。

参考文献：

[1]郭明龙，王利民.转制与应对——论我国不动产登记瑕疵救济模式的结构性变革[J].云南大学学报（法学版），2012（5）.

[2]王利民，郭明龙.逻辑转换与制度创新——中国不动产登记瑕疵救济模式的体制性调整[J].政法论丛，2014（5）.

Analysis of the Impact of Real Estate Registration System on the Real Estate Market

LIU Xiao-xu

（Jilin Construction University Institute of Urban Construction， Changchun Jilin 13000， China）

Abstract： Since the real estate registration system in the society caused a series of discussion and debate. From the point of the system of content， it has certain positive role for the obligee's property protection， and for the market transaction security protection function. For government work might help lift the level of management and efficiency. To promote the efficiency of level and embodied in the work is to give people brought the convenience. From a deeper level， the sound property rights system and the need for a clear foundation in terms of ownership， rights and responsibilities in a clear flow of the smooth process， the relevant protective measures strict.

Key words： real estate registration system； property tax； house prices

（責任编辑：封丽萍）