关于房地产经纪有限公司发展前景的实地研究

耿田茹+李海龙

【摘要】目前本土房地产基金募集规模不断扩大，未来随着房地产行业的发展与融资结构的变化，私募房地产股权投资基金将继续保持快速增长的趋势，鉴于房地产基金良好的未来发展前景。根据实地研究中的观察法来分析房地产经纪有限公司近几年迅速成立发展壮大且盈利情况良好的外部及内部原因，并据此推测未来几年内发展前景。

【关键字】房地产市场 房地产经纪公司 发展前景 实地研究

一、房地产市场和房地产经纪公司的界定

房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品，因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。房地产经纪公司是指依照《中华人民共和国公司法》和有关房地产经纪管理的部门规章，在中国境内设立的经营房地产经纪业务的有限责任公司和股份有限公司。

二、房地产市场发展前景

近年来，伴随着国家在货币政策、财政政策、以及其他信贷政策等方面采取的对房地产市场强有力的调控措施，我国房地产发展的强劲趋势也有所回落，但在我看来，在未来几年、几十年甚至是更长远的将来我国的房地产市场发展前景还比较乐观。房地产业作为我国的支柱产业之一，与银行信贷业、钢材、木材、水泥、市場以及劳动力市场等都息息相关，房地产业发展的大起大落势必会影响其他行业的发展，可谓是牵一发而动全身。

三、房地产市场价格影响因素分析

我们通过我国几家房地产龙头企业的 SWOT 分析来了解一下我国房地产业的最新状况：

（一）万科优势。1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。2、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。3、公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在 2008 年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。4、公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。5、1992-2008 年公司收入和净利润的复合增速分别为 28.7和 33.6。劣势土地储备约 2200 万平方米，仅能满足万科 2-3 年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。

（二）保利地产优势。1、公司最大的竞争优势在于其资源优势。由于公司的控股股东保利集团源于总参装备部，其在全国各主要城市和地区都具有丰富的资源，包括土地、资金和人脉。这有利于保利地产在全国各地的扩张，而且也非常有利于控制公司的扩张风险。2、土地储备规模快速增长，保利地产项目储备增至 3200 万平方米，在一、二线城市形成全国性布局。其中二、三线城市分布集中在珠三角、环渤海和西南地区，占总储备的 71。其具有刚性需求占比高、政策紧缩风险小等优势。3、公司成长性好，增长迅猛。过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增长率分别为72和77，远高于同行业其他竞争对手。4、良好的执行力将保证公司高速发展。劣势1、公司在 2009 年购入约1000 万平方米的土地储备，土地成本较高，这使其应对市场调整时的销售价格弹性较小。2、经营风格偏激进。机会1、保利地产基本完成了全国化布局，开始进入收获期，市场占有率将迅速提升。2、二、三线城市化进程提速。威胁保利集团将深圳等地的地产业务注入保利香港，与保利地产产生竞争关系，对其资源获得和市场均造成威胁。

四、关于房地产经纪有限公司的实地研究

实地研究方法实质上是一种参与式的观察法，他与其他形式自然观察有着明显的区别，它不仅仅是收集数据的活动，又常常是产生理论的活动。实地研究者是事先不形成待检验的假设就开始研究的，而常常是从正在进行的活动过程中发现有意义的事情，而这些事情是事先难以预知的，通过对认为是有意义的事情进行反复、深入的观察和实地调查后形成观点。

例如：北京豪雅天诚房地产经济有限公司成立与2012年，是北京众多房屋中介公司中的一个小型公司，注册资本不到500万；现已经在融泽、物资学院、辉煌国际、紫竹桥、西二旗有5家同类房屋中介分店，有两个线上，有三个线下；公司员工人数接近一百，且据我此公司财务处实习的这三个月中观察，它的盈利能力很强。

发展迅速的原因：（1）降低成本，并转移到租户的身上的盈利制度。它主要承担的成本有付与业主的房租、物业费、打隔断费用；店面的租金、水电费、工作人员的工资。

（2）内部管理制度严厉。通过奖惩明确，调动业务员的积极性。加之每个公司都会有一个财务重地，严谨的看管定金，合同的领用等，导致业务员几乎不能私自带户，吃野户，奖金分为出房奖和代房奖且奖金丰厚。

（3）盈利手段正面迎合北京租房一族的需求。重磅推出不收中介费，并且有正式的房屋可以签订代理合同、房屋租赁合同、定金条、真实房源等盈利手段。

就以上原因进行考量，北京近几年人还是不会少到哪里去；交通只会越来越便利；而且北京的地价只会升，跌的可能性太低了；随着时间的增长，这个公司领导者不断的改进制度，盈利手段，扩大店面想近期三年内的发展状况还是很可佳的！但是也得考虑到链家、我爱我家。等等线上知名度越来越高，且越来越大的这些实力雄厚的房地产中介公司毕竟他们的体系更系统更完善，比如家具都和宜家有合作，质量好，还很漂亮；比如租房软件的便捷，店面到处都是；还是应该注意这些大型房地产中介公司！不停地去学习他们的优势，比如开发一些自己的软件，进一步开发潜在市场，再比如家具的合作商，再比如可租的房屋类型，套租，合租，公寓集体，租房档次再划分明确点之类的。房地产价格与这些因素的相互影响使得房地产价格的变化变得互相联动、 错综复杂。在定性分析的基础上，采用科学的计量方法，对房地产价格的影响因素进行定性与定量相结合的分析，为国家调控房地产市场提供理论依据成为急需研究的。

参考文献：

[1]闫波，李晓秋.浅谈我国房地产经纪运作模式[J].现代商业.2014（02）

[2]卞毓宁.浅谈房地产经纪收入指数之引入[J].现代商业.2013（34）