“城中村”改造工程规划建设管理思路分析

江玉映

摘 要：随着我国城市进程的不断加快，“城中村”改造工程的规划建设也如火如荼地进行，“城中村”是我国城市化进程中存在的一个普遍现象，全国大部分城市都存在“城中村”问题，如何对“城中村”进行规划改造，使其更好地融入到城市中，已经成为当代社会关注的焦点。本文就针对“城中村”改造工程规划建设管理思路进行了分析和探究。

关键词：“城中村”改造；规划建设；管理思路

在城市化进程中，农民转化为居民，他们的土地被占用之后，仍然在原来的村落中居住，这些村落便演变为居民区，也就是所谓的“城中村。”当前，“城中村”已经成为城市化进程的主要障碍之一，大多数“城中村”都存在经济发展落后、建筑外观破旧、基础设施缺乏等问题，这些问题对城市的发展十分不利，因此，必须尽快对其进行改造和重新规划，使其顺应城市发展的趋势，逐渐实现现代化。“城中村”改造工程是一项综合性的工程项目，必须在规划建设过程中做好必要的管理工作，这样才能确保改造工程的质量。

1 “城中村”的主要问题

（一）基础设施不完善

从目前我国大部分城市的“城中村”现状来看，许多“城中村”都存在坡度起伏大、道路偏窄等问题，有的地区交通十分不便，救护车、消防车也很难进入。此外，地下管道混乱也是比较突出的问题，排水管道、燃气管道等的布设没有经过科学的设计，而且在管线维护工作上也没有做到位，这就导致一些管道在长期使用后出现渗漏等问题，对“城中村”的环境及人们的生活质量都会造成严重的不良影响。另外还有一些“城中村”的垃圾处理工作也存在问题，公共场所的垃圾桶数量较少，居民的环保意识也不强，最终导致垃圾遍地，环境质量差。由于公共文体设施缺乏，人们的休闲活动场所也十分有限。

（二）空间规划不科学，建筑密度大、质量低

据相关部门对我国比较具有代表性的“城中村”的调查研究发现，许多“城中村”的空间规划都不科学，尤其是在村庄的建设规划方面，有的“城中村”甚至根本就没有进行村庄规划，村民完全按照自己的意愿随意规划土地，大部分家庭都饲养了鸡、鸭等家畜，却不注意卫生，家畜粪便随处可见，给当地环境造成严重污染。除此之外，“城中村”的建筑也是一大问题，首先，建筑的选址未经过科学论证，存在严重的乱搭乱建问题，许多村民的文化水平都不高，在修建房屋的时候为了节约资金，往往忽略了建筑勘察设计这一环节，认为哪里方便就建在哪里，由于选址不科学和设计不规范，导致建筑物存在极大的安全隐患，直接威胁到村民的生命财产安全。其次，建筑的密度偏大，据统计，我国绝大部分“城中村”的建筑密度都超过70%，还有一部分甚至达到了90%[1]，楼与楼之间的间隔距离较小，造成建筑物的通风性能和采光性能大幅下降。最后，建筑物的质量偏低。我国“城中村”中存在许多新中国成立前后的建筑，这些建筑大多属于砖木结构，由于长时间的使用，再加上缺乏维修，建筑物的外观显得十分陈旧，内部的各类生活设施也比较简陋，特别是在一些经济发展水平比较落后的地区，陈旧破烂的低层建筑十分之多，建筑的整体质量偏低，有些村民的住房甚至已经达不到安全标准，属于安全风险较高的危房。

（三）人口过于集中，社会治安差

“城中村”指的就是位于城市的村莊，这些村庄与普通村庄相比，具有显著的地理区位优势，它们凭借较低的房租、优越的区位，吸引了许多外来务工的农民工，这些农民工的文化水平低、工资低，他们看中的就是“城中村”的房租低、管理松散等特点。据统计，一些地区“城中村”的非本地人口已经远远超过具有本地户口的人口数量。有些地区甚至要高出好几倍，这就导致“城中村”的人口高度集中，这些人来自于各个不同的地区，人员成分十分复杂，再加上社会治安不严，许多犯罪分子也喜欢藏匿在此处，从事抢劫、诈骗、等活动，这些都对“城中村”的社会秩序造成了严重影响。

2 “城中村”改造工程规划建设管理思路

（一）坚持因地制宜、以人为本的理念

“城中村”的改造，说到底是为了促进“城中村”的进一步发展，提高村民的生活水平。因此，在“城中村”改造工程的规划建设过程中，必须坚持以人为本的理念，考虑到村民对“城中村”改造的态度和意见，积极主动地与当地村民进行沟通与交流，让他们明白改造工程的意义，进而避免在拆迁施工中遇到不必要的纠纷和矛盾。此外，“城中村”改造工程的规划建设还必须考虑到当地的实际情况，坚持因地制宜的原则，尽量利用当地的自然条件，如光照、温度、风力等。在进行空间规划的时候，必须科学设计道路交通的分布格局、建筑物的密度和绿化带的面积，同时，还必须考虑到房屋形状、选址、间隔距离等对其采光度和通风性的影响。为了不影响当地的生态环境，在规划建设中要最大限度协调好室内小气候与室外大气候，在施工中尽量做到节能减排。

（二）突出空间功能的多样化

对于“城中村”改造工程来说，空间改造是一个重要环节，“城中村”的空间不是很大，但却存在许多具有当地特色的区域，因此，在对空间功能进行规划的时候，必须考虑到当地的传统文化特色，包括一些历史性建筑、传统手工艺等，尽量保留具有传统文化价值的功能区，对于一些知名度较高的传统文化功能区，可将其规划为旅游区，使其为当地的发展注入活力。此外，对于一些自然风光较好、但经济相对落后的村落，可适当对其进行功能上的改造，如修建一些农家乐和休闲娱乐设施，将其规划为现代化的休闲区，满足城市居民的休憩放松的需要。

（三）合理配置土地资源

针对“城中村”目前存在的建筑选址不科学、乱搭乱建等问题，必须在“城中村”改造工程中进一步提升土地资源配置的合理性。具体来说，应做到以下几点：第一，要建立严格的土地利用审批制度，由国土资源局负责，不管是何种类型的建筑项目，都必须上报，待通过审批之后，才能开工建设。第二，要建立健全留地补偿制度，当改造建设项目需要征用农民的土地时，可根据一定的征地面积比例，将新建项目交由村委会管理，所得收益均归集体所有。第三，要进一步完善土地征用的标准程序。对于盈利性的建设项目来说，其征地的标准应参考市场体制，可采取签订租赁合同或转让土地使用权的方式。对于公益性的建设项目，其征地标准应参考国家的相关法律法规，并按时、按量地划拨补偿款。

（四）建立健全“城中村”改造规划管理体制

“城中村”的改造是一项综合性、系统性的工程，在改造规划过程中会涉及到诸多方面的利益关系，这就要求建立一个完善的改造规划管理体制。首先，要完善相关的法律法规，并做好法律法规的宣传，确保“城中村”改造规划的依法进行，最大限度为村民带来实惠。其次，要进一步强化治安管理，尤其是在一些人口密度较大的出租房区域，必须不定期安排治安管理人员出勤巡逻，对于发现的违法犯罪行为应严惩不贷。最后，应加大对“城中村”基础设施的规划管理力度，根据“城中村”的空间规划方案，合理设置基础设施，尽量让每一类基础设施惠及更多的居民，对于一些已经不能正常发挥功能的基础设施，必须及时进行维修或更换。

3 结论

综上所述，“城中村”改造工程对城市的发展来说具有十分关键的影响，要确保城市化的进程，就必须加快对“城中村”的规划改造，使其与城市发展相协调。当前，我国的“城中村”普遍存在基础设施不完善、空间规划不科学、人口过于集中、社会治安差等问题，针对这些问题，必须在实际改造规划过程中，进一步强化管理，坚持因地制宜、以人为本，协调各方利益关系，这样才能最大限度提升“城中村”改造工程的规划建设质量。

参考文献

[1]罗吉，彭阳，陶德凯等.武汉市城中村改造规划优化策略[J].规划师，2013，（12）：93-97.

[2]张侠，赵德义，朱晓东等.城中村改造中的利益关系分析与应对[J].经济地理，2006，26（3）：496-499.