房屋承租人优先购买权的立法完善

田飞宇

（山西财经大学）

摘要：房屋承租人优先购买权为世界各国立法普遍确认，该权利在立法上的确立有利于最大程度发挥租赁房屋的社会经济效益，符合法律公平、效率、秩序等价值原则。现行法律关于房屋承租人优先购买权的规定存在多方面的不足：法律规定笼统，主体、客体、及相关责任、义务的内容缺陷等，给相关纠纷的解决造成困扰，同时也违背了该权利确立的初衷，应明确界定主客体、相关责任的承担义务履行中的履行条件，完善法律救济的相关规定。

关键词：房屋承租人；优先购买权；立法完善

一、房屋承租人优先购买权的内涵

房屋承租人优先购买权是指特定民事主体依法律规定，于所有人或者义务人出卖房屋时，享有依同等条件优先购买的权利。房屋承租人优先购买权是由我国法律明确规定的一项权利，是涉及出租人、承租人及第三人的一种民事法律关系。在租赁期限内，出租人任意出卖房屋会给承租人的生活造成极大程度影响。因此，为了避免物权转让中出租人任意处分房屋给承租人带来侵害，同时出于稳定社会经济之目的，法律赋予承租人以优先购买的权利。

承租人行使优先购买权应满足以下要件：1.双方租赁法律关系有效合法；2.出租人确有出卖租赁物的意思表示；3.承租人應以同等条件行使优先购买权；4.承租人需在合理期限内做出是否购买的意思表示，出租人则需在出卖房屋前合理期限（三个月）内通知承租人。

二、房屋承租人优先购买权立法中存在的问题？？？？？

（一）关于优先购买权的主体问题

1.关于不定期租赁中承租人的优先购买权问题

不定期租赁的承租人都对租赁房屋的使用期限有一定不确定性，如果该承租人是短期租赁，解除租赁合同后，出租人仍需花费一定劳力时间重新出租，给出租人造成一定的出租风险。然而依现行法律规定只要是房屋承租人即享有优先购买权，显然对定期租赁人及出租人不公平。

2.关于部分承租人的优先购买权问题

房屋出租人在整体转让房屋时，部分承租人是否享有优先购买权法律并未作出规定。而实践中农村及城中村的出租房屋大多是部分租赁性质，明确部分承租人的优先购买权确有必要。

3.关于转租时房屋承租人优先购买权的归属问题

租赁关系中，当承租人将租赁房屋转租给第三人，就出现了次承租人，此时，房屋承租人优先购买权属于承租人还是次承租人，法律并未作出明确规定，给相关纠纷的解决造成不便。

（二）关于承租人优先购买权的客体问题

房屋用益形态众多，包括住宅用房，商业用房等。实践中承租人租赁住宅，其经济状况普遍不乐观，通常不会现购置住宅，或者其购置房产也会考虑其他因素，因此实践中更多的法律争议是商业用房优先购买权争议。商业用房能否列为房屋承租人优先购买权的客体，我国法律并未作出规定。在立法例上，《德国民法典》中明确规定优先购买权客体为住宅用房，？并未将商业用房列入其中。笔者认为法律为了维护社会安定，使承租人“居者有其屋”，限制了住宅用房的出租人的正当处分权，但并不意味着商业用房也应受到限制，相反，经济的多样化发展使商业及房产的流动普遍起来，过度限制商业用房出租人的处分权和正当交易，不利于经济的健康发展。

三、对立法完善的几点设想

（一）细化优先购买权的相关法律规定

关于自由交易原则与优先购买权的竞合，只有在法律上明确规定，在实践交易上有章可循，在纠纷显现时有相应的法律规范，才能实现社会秩序的和谐。郑玉波先生曾指出：“优先购买权是一种优先权，是自由平等原则之例外，即优先购买权例外于契约自由原则、债权人平等原则等，有碍于交易灵活及交易安全，在适用、解释上均应从严，不应从宽。”因此，在立法中应明确房屋承租人优先购买权的基本原则，将该权利的法律系统化、专项化、制度化。在法律规定中明确界定房屋承租人优先购买权的相关主体、客体，细化相关权利内容，平衡双方利益，从过度保护房屋承租人单方利益过渡到平衡保护交易方各自的利益。只有立法从严，从宽，执法才能有条不紊，有理有据，纠纷才能真正得以解决。？

（二）限制房屋承租人优先购买权主体

关于部分承租人的优先购买权，笔者认为出于民法公平原则考虑，同时参考《最高人民法院对江苏省高级人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》可从以下两方面进行考量：第一，从该出租房屋的使用功能上看，如果出租人出卖的房屋自成一体，没有独立分开的可能性，部分承租人显然需对出租人出卖的房屋整体享有优先购买权。如果出租的房屋互为各体，相互独立，则承租人可对其承租的部分房屋享有优先购买权。第二，参考从承租人承租部分占出租房屋整体的比例，如果承租人承租了出租人房屋的一半以上，出于使房屋价值利用最优、最大化的考虑，承租人可对出租人所出卖的房屋整体享有优先购买权，反之不能对所有房屋享有优先购买权。

（三）赋予出租人抗辩权，平衡双方责任？？

现行法律关于房屋承租人优先购买权中承租人与出租人义务分配极不平衡，承租人过少的义务限制必然导致其权利的滥用，因此对承租人课以义务，平衡双方责任确有必要。首先，如果承租人主张与出租人成立买卖合同，应当交付一定数额的定金或者提供保证，以证明其确有履行能力。其次，赋予出租人抗辩权，如果出租人有证据证明承租人资金状况有问题，可能履行不能或者承租人恶意损坏房屋，使房屋价值受到影响，出租人可以对承租人优先购买权提出抗辩事由，承租人不能主张优先购买权或者提出损害赔偿请求。