房产测绘管理工作的重要性

吴琼+史春光

房產测绘管理是为房产产权产籍管理、房地产开发、房地产交易、房屋拆迁、征收税费以及城市规划建设提供准确可靠的测量数据和资料，是不动产登记的重要依据，是建立全国不动产统一登记制度的基础依据。

一、房产测绘管理的法律依据

房产测量工作是国家授权房地产管理部门的重要职责，具有一定的专属性。主要法律依据有：

第一，《中华人民共和国测绘法》第三条规定：测绘事业是经济建设、国防建设、社会发展的基础性事业。各级人民政府应当加强对测绘工作的领导。第四条第二款规定：县级以上人民政府负责管理测绘工作的行政部门负责本行政区域测绘工作的统一监督管理。县级以上地方人民政府其他有关部门按照本级人民政府规定的职责分工，负责本部门有关的测绘工作。

第二，《房产测绘管理办法》（建设部、国家测绘局令第83号）第五条第二款规定：省、自治区、直辖市人民政府测绘行政主管部门和省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门根据省、自治区、直辖市人民政府确定的职责分工负责房产测绘及成果应用的监督管理。

第三，《城市房地产权属档案管理办法》（建设部令第101号）第三条规定：房地产权属档案是城市房地产行政主管部门在房地产权属登记、调查、测绘、权属转移、变更等房地产权属管理工作中直接形成的有保存价值的文字、图表、声像等不同形式的历史记录，是城市房地产权属登记管理工作的真实记录和重要依据，是城市建设档案的组成部分。

第四，住房和城乡建设部《房屋交易与产权管理工作导则》第七章规定：房产测量是测定和调查房屋及其用地的专业测量，为房产产权产籍管理、房地产开发、房地产交易、房屋拆迁、征收税费以及城市规划建设提供准确可靠的测量数据和资料，系不动产登记机构为产权人登记房屋面积，颁发不动产登记证的重要依据，房产测绘数据与产权登记不可分割，而且直接关系着产权人的利益。

二、房产测绘市场放开后存在的问题

第一，房产测绘市场放开后，存在房产测绘公司恶意竞争、房产测绘技术人员严重不足、从业人员素质低下等问题。房产测绘费恶意竞争，造成价格低下，不能保证房产测绘公司正常运行。

第二，房产测绘成果质量难以保证，为了经济利益，房产测绘公司听命于房地产开发公司，不执行国家测绘标准，私自扩大公摊面积，使商品房销售面积与实际面积严重不符，严重侵害了消费者合法权益。

第三，房产测绘数据保密性得不到保证。全国人大常委会关于加强网络信息保护的决定（2012年12月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过）第一条规定：国家保护能够识别公民个人身份和涉及公民个人隐私的电子信息。个人房产数据、国家房产数据在私营房产测绘公司造成了随意泄露，导致了个人、国家的合法权益受到严重侵害。

第四，房产测绘数据的不准，会导致社会不稳定因素的出现，同时会造成房屋登记工作的严重后遗症。房产测绘数据的不实，还会直接损害国家、个人的合法权益，给社会带来不稳定因素。

三、房产测绘成果审核的重要性

房产测绘是房屋登记的重要依据，是建立全国不动产统一登记制度的基础依据，房产测绘成果事关经济建设、国防建设、国家安全和社会发展大局，房产测量是测定和调查房屋及其用地的专业测量，为房产产权产籍管理、房地产开发、房屋拆迁、房地产交易、征收税费以及城市规划建设提供准确可靠的测量数据和资料，系房屋登记机构为产权人登记房屋面积、颁发房产证的重要依据，房产测绘结果与产权登记密不可分，直接关系着产权人的利益。房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理。房产测绘成果的真实性、准确性、合法性也要求经房产测绘管理部门备案。因此，房产测绘成果只有符合房产管理部门审核备案要求后方可使用。

四、建议

由于目前我国还未出台房产测量实施细则，公众对房产测绘的理解不一致，加上《房产测量规范》与《建筑工程建筑面积计算规范》之间的区别，笔者倾向于房地产面积测绘以官方方式出现。

加强房产测绘机构及人员信用档案管理，全面实施商品房预测绘和预测绘成果网上公示制度，让房地产开发企业、广大购房者能在网上公开查询到商品房公摊面积、公摊系数等。如果房地产开发企业、购房者对这些数据有疑问，也可以到测绘机构调阅档案查询、核实，以便更好地维护房地产开发企业和购房者的合法权益。

陈品禄/责任编辑