国有企业房地产公司提高竞争力的探索

崔艳

摘 要：建国以来，国有资产占有重要的地位，起到重要的作用。住房问题一直以来都是关系到民生的敏感话题，房地产行业中的国有企业起到了非常重要的作用，维持房产市场健康发展，维护社会的安定。然而随着时代的发展，越来越多的私营房地产企业崛起，占据了房地产产业的重要地位。而国有房地产企业也因为经营模式，管理理念，人事管理及企业文化等问题，面临着巨大的挑战。文章主要探讨了国有企业房地产公司面临的一些问题，对其提高竞争力进行了探索。

关键词：国有房地产 经营模式 竞争力 问题 解决办法

中图分类号：F293.3

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2017）05-287-02

一、国有企业房地产公司生存的现状

国内早期的房地产企业形成主要有两种形式，一是由房管所转制而成，二是由机关单位后勤制度改革而形成，因此其基本上属于国有体制范畴。在中国房产市场发展之初，国有经济在较长时期内占据着重要的地位，发挥着重要的作用。房地产行业是关系到民生的重要领域，国有经济在该领域也长期发挥着重要的作用，占据重要的地位。随着时代的不断发展，目前的房地产市场竞争越发激烈，在激烈的竞争中，私营等非国有房地产企业不断发展壮大，占据了房地产行业的重要地位，但在房地产开发行业，我们仍能够看到国有经济的身影。住房问题一直以来都是关系到民生的重大问题，而国有房产企业在调节住房问题中起到了重要的调节作用，在较长时期内对于房产市场健康发展起着重要的调节作用，维护着社会的安定团结，许多国有企业曾致力于为政府作贡献，为城市建设、安居工程排忧解难、改善居民生活环境{1}。几十年来，这是在当时的历史条件下形成的。他们在群众的心目中具有一定的形象和地位。近年来，由于市场经济的不断完善，各种经济成分多元化格局的形成，我国房地产业的格局也发生了很大的变化。经过一些调查和研究发现，随着经济的发展，面对激烈的市场竞争，相对于非国有房产企业，国有资产逐渐表现出不能适应时代，经营、管理及人员文化等不能与时俱进，企业发展不能适应时代要求的现象，严重影响到其今后的发展。

民营企业已逐渐占据了商品房投资领域，占据了其主体地位。纵观改革开放以后的房产开发领域，房地产发展迅速。非国有企业在城市化的进程中逐渐占据了主导地位，而国有房产开发企业比例不断缩减，逐渐退让出市场。

二、存在问题分析

1.体制不灵活。国有经济是计划经济时代的产物，然而在灵活的市场调节的市场经济条件下，国有房产企业的机制、竞争力等方面越来越表现出其劣势，固守成规，不能及时地抓住机遇，不能及早地预见风险，规避风险，使得国有房产企业在现代生活中略显笨拙。同时，由于观念的问题，企业的员工队伍冗长，但技术人员却相对缺乏，现代化技术型人才缺乏，这同时也导致了企业没有新鲜血液注入，不能及时学习新的技术、新的管理经营理念，不能保持企业的活力，人员没有干劲，企业处于维持生存的状态{2}；同时企业内部缺乏竞争机制，铁饭碗的概念深入人心，缺乏可持续发展战略思想。

制约国有房产企业发现的一个重要方面就是管理模式老化，企业内部结构冗长，不能有效沟通，多头管理。企业的发展是整个企业，所有部门相互协调。然而没有统筹协商，没有对企业整体的把控，空中楼阁式的管理使得资源分配不合理，重复劳动，出了问题相互推诿{3}。

一直以来国有企业都是人们求职意向最高的，然而现在整个国有企业面临的一个重要问题就是人员整体素质不能适应时代的发展要求，同时员工年龄偏大，观念也不能及时适应时代的发展。其次，国有房地产开发企业经营活动中行政干预影响较多，制约了企业向市场化、规范化的发展。政府还经常将市政道路居民拆迁、安置任务全部交给国有房产公司，这样就把拆迁中经常出现的复杂矛盾和费用的不确定性转嫁给了企业，为政府承担了过多的社会责任。

2.效率低、周期长、成本高。市场经济最重要的特征之一就是竞争的机制，在竞争越来越激烈的今天，国有企业也表现出了一些运营管理方面的问题。比如效率低，周期长，成本高等。目前房价虚高，尤其是在大城市，然而房地产市场不景气，有大批量房产空置，因此也导致房地产开发企业无法实现降低房价回笼资金，在灵活多变的市场经济的时代里，对于管理结构过多，结构臃肿，机体僵硬，决策复杂，行动迟缓，部门职能重叠的国有房产企业的确是一个巨大的挑战{4}。企业也不愿承担亏本的风险，造成表面上账面价值增加而实际价值在空置的房产上不断贬值、亏损的局面。难以像民营企业一样有较多的方式把握机会，从亏本状态转换为盈利，例如国有企业很难贴近市场主动调价、盘活资金、创造和把握机会。

如何发现问题、正视问题、解决问题是整个业界各个企业面临的重大问题。企业的所有员工，从管理者到基层的员工，都应该有主人翁意识，积极地发现企业存在的问题，以正面积极地心态参与到工作中，把发现的问题当成是自己进步的垫脚石，而不是有意无意地掩盖问题，短期的打工思想使其只报喜不报忧。

三、解决的办法

20世纪90年代开始，我国允许国内民间资本和外资参与国有企业改组改革，经济改革的实践证明，混合所有制能够有效促进生产力发展。国有房产企业应该抓住第二轮深化国企改革的春风，实现混合所有制改革。这样有利于国有资本放大功能、保值增值、提高竞争力，有助于“走出去”，是国资国企改革的重要支撑。

正确认识国有企业经营者人力资本价值，激发内部活力。采取一些激励措施，例如绩效考核、人员能上能下、收入能增能减等，对积极优秀的员工进行奖励，对绩效考核不合格的員工给予适当的惩罚，包括职位的变动，能者上，这样人员能上能下，有危机意识，主人翁意识，把工作当做自己的事，不再只是一味的打工的思想，而是在为自己干活，当自己的老板{5}。同时建立健全选拔筛选机制这样不仅能够培育优秀企业家成长，而且可以增加企业的活力，让企业蓬勃发展{6}。在市场经济条件下，为调节房地产市场，国有房地产企业仍应充分发挥已形成的品牌和各方面的优势，在市场竞争中寻找一条符合本单位实际情况的改革发展之路。总之，只有改革才能使国有房地产企业的产权清晰，行政干预减少，才能打破大锅饭制度{7}，形成职工能进能出，工资有升有降，干部可上可下，灵活的用人与分配制度。经历了改革的阵痛，国有房地产企业才能重振旗鼓，与民营企业并驾齐驱，一道参与市场竞争。

随着计算机科技发展，电子商务、互联网金融等在生活中已经非常普遍，对于国有房产企业来说也应该与时俱进，创新实现“互联网+”模式，实现互联网供应链金融、众筹等，为顾客提供周到的、个性化的服务，这同时也有利于及时掌握市场发展的动态，了解市场的需求，增加与市场，顾客沟通的时效性，适应市场经济的发展趋势，不断地完善自己，给国有房产企业添上一对会飞的翅膀，使其飞速发展{8}。

综上所述，国有房产企业是国民经济发展的重要环节，然而在市场经济下，我们也应该顺应时代发展的要求，及时的发现自身存在的问题，不断完善自己，增加抵御风险的能力，发展壮大，巩固自己在市场经济中的地位，不断地为国家繁荣富强、人民安居乐业做出自己的贡献。

注释：

{1}李粉山，全立荣.浅析国有房地产企业如何助推新型城镇化建设[J].经济视角（下），2013（12）：119-121

{2}陈月东.国有房地产企业改制与发展问题研究[J].经济师，2005（4）

{3}孙中立.浅谈国有房地产企业改革发展[J].科技致富向导，200（24）

{4}陈津川.国有房地产开发企业战略管理研究[D].天津大学，2008

{5}阎永海，马晓红，冯琳.建设高素质企业家队伍[J].农场经济管理，2000（4）：45-46

{6}王福利.建设高素质的经营管理者队伍[J].求知，2000（2）：39-43

{7}李伟.谈国有房地产开发企业存在的五大问题及其改进——以上海309家国有房地产开发企业调查情况为例[J].中国房地产金融，2000（9）：21-23

{8}冯结池.“互联网+”时代与房地产企业如何创新[J].金融经济：理论版，2016（7）：43-44

（作者单位：安钢集团金信房地产开发有限责任公司 河南安阳 455000）

（责编：玉山）