“营改增”对房地产企业的影响及应对

吴志勇

摘 要：在多元化的经济发展环境下，房地产企业面临着机遇和挑战并存的局面。“营改增”政策的实施，房地产企业在多个层面都受到了不同程度的影响，而要想得到进一步发展，就要充分注重应对策略的完善制定。文章主要就房地产企业发展中“营改增”的重要性以及特征体现加以阐述，结合实际，就“营改增”对房地产企业产生的影响和面临的问题详细分析，探究房地产企业在“营改增”环境下的发展建议。

关键词：房地产企业 “营改增” 特征 问题建议

中图分类号：F810 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2017）05-127-03

引言

处在当前新常态经济发展背景下，房地产作为我国经济发展的支柱型产业之一，销售利润的下滑造成房地产企业面临着很大生存压力。“营改增”政策实施后，对房地产企业的税负以及产业机构升级和经济增长等方面，都产生了比较重要的影响。通过从理论层面加强对房地产企业“营改增”的研究分析，能为房地产企业在市场中的进一步发展提供理论依据，从而更好促进其发展。

一、房地产企业发展中“营改增”的重要性以及特征体现

1.房地产企业发展中“营改增”的重要性分析。“营改增”政策实施前，一直是采用增值税的方法，主要是将商品流转中产生的增值额作为征收的对象，由于在每个环节都要纳税，所以得到了推广。而增值税的税种能够對商品在具体流转当中重复征税的问题得到有效解决。房地产企业中应当缴纳营业税，所以这就必然会存在着重复征税问题。在房地产的开发环节，涉及到的成本相对比较多，装修以及安装等方面都要缴纳营业税，在售房的时候也要缴纳营业税。在比例上虽然相对比较小，但房价高就比较容易出现重复征税的现象，“营改增”在这一背景下产生{1}。“营改增”的政策实施是结构性改革的重头戏，“营改增”实施后房地产企业所购买的材料以及设备，取得相应的增值税专用发票就能进行抵扣，从而大大减轻了房地产企业的税收负担。

2.房地产企业发展中“营改增”的特征体现。房地产企业的发展过程中，在整个开发方面有着鲜明的特征体现，主要体现在开发的周期相对比较长。房地产企业所开发的项目从最早的获得土地，一直到开发建设等，需要进行实地勘察以及前期策划和批报等等，过程中所需要的人力物力财力比较大，短则两到三年，长到四到五年。投资大的特征比较突出，房地产企业的前期开发环节，就需要比较大的资金作为支撑，这些资金的取向就分成开发成本和相关的费用。只是从开放环节就有土地使用出让金以及项目规划设计等诸多的费用。而土地使用出让金占比就要占到总投资成本的四成到五成左右。房地产企业发展中，融资成本高的特征也比较显著，由于这是比较特殊的行业，所以在经营模式上也有着其独特性，占用的资金时间也相对比较长，大量筹集资金就成为房地产企业必走的一个步骤。

二、“营改增”对房地产企业产生的影响及面临的问题和建议

1.“营改增”对房地产企业产生的影响分析。“营改增”政策实施后，对房地产企业的经营模式会产生影响，采购的模式方面发生了变化。实际采购中在对供应商选择环节，不仅要对供应商的产品质量以及信誉等要素进行考虑，同时也要对供应商纳税人资格进行考虑，纳税人资格关乎着房地产企业采购能否取得增值税专用发票，对可抵扣的进项税在成本当中的占比有着直接联系。“营改增”的实施对房地产开发项目业态选择也会产生相应的影响。“营改增”之后允许一般纳税人将不动产列入到增值税进项抵扣范围，持有型物业土地成本抵扣政策还没有明确化，在开发中会增加销售物业占比，从而就降低了持有物业的占比来降低税收负担。房地产企业在这一环境下就要能和自身的发展战略结合增值税实施新的开发业态选择投资。除此之外，在增值税的实施后也对销售的方式产生了影响，实际经营过程中，就要对销售时期和进项税的匹配问题，和当期缴纳税款以及整个项目增值税税负匹配的相关问题要进行详细考虑。

“营改增”的实施对房地产企业资产负债表以及利润表也产生了影响。房地产企业的固定资产占比较大，在固定资产出现了变化时候，这就必然会造成资产的总额发生变化，这样就会引起资产负债表的数据发生变动。房地产企业在“营改增”政策实施前，需要缴纳营业税，所购进的增值税进项税额是不能进行抵扣的，税额就会进入到企业成本当中。在对“营改增”实施后，房地产企业购进固定资产的时候，结合增值税专用发票就能抵扣进项税额。在增值税的实施后，固定资产入账价值会下降，从而会带来企业总资产的下降，在总资产的总额上有了减少，就必然会造成企业资产负债率的提高，房地产企业在这一过程中就会带来财务风险。“营改增”实施后房地产开发企业净利润减少了，但仔细分析就可知“营改增”后企业销售净利率是上升的。例如A房地产企业“营改增”前营业收入是1110，成本是400，营业税金和附加是200，期间费用是200，“营改增”实施后财务变化如下表所示，能够看出销售净利率是上升的{2}。

“营改增”政策的实施之后，对建设成本方面也带来了很大影响。房地产的开发企业所购买的原料种类比较多，不仅要集中采购水泥钢筋等来获得增值税专用发票，也要构建价值低以及用途广的其他材料。这些原料的供应商都是私营商户以及个体工商户等，多数都按照定额征收方式进行缴纳税款的，这样就造成了房地产企业计算应纳税额的时候，不能实施进项税抵扣。房地产建筑安装工程作为开发成本中重要构成，这一部分就要通过房地产上游行业有资质建筑施工企业完成，在“营改增”范围内进行改革后，税负也会上升，结合税负转嫁的原理就能够清晰发现，房地产企业成本和费用在这一情况下会进一步上升。

“营改增”实施对房地产企业的税负影响。房地产企业在实际经营中，不能像预期那样获得项目增值税专用发票，这样就在进项税的抵扣目标上不能实现，在税负方面并没有下降，短期内还会上升。“营改增”的实施房地产企业开发土地的成本不能实施进项税抵扣，就要花费大量资金获得土地使用权，这样就会有着比较高的税金，对繁华地段拿到土地要缴纳的税金就更多。国家实施“营改增”主要就是鼓励房地产企业能够选择低成本土地进行开发，这在短期会造成房地产企业税负增加。对“营改增”实施前的老项目购买的固定设备和原材料就不能增值税进项抵扣，造成税负的增加。

2.房地产企业“营改增”实施面临的问题分析。房地产企业“营改增”实施还面临着诸多的问题，首先就是和建筑业的博弈问题，房地产企业和建筑业有着紧密联系，建筑业为房地产提供服务，两者的发展是相互促进的。“营改增”实施在两个行业中开展，在范围上得到了扩大，这样就会使得房地产企业和上游的建筑业在关系上也会更加的复杂化。在利用甲供材的博弈问题方面，金额比较大，税款也比较多，房地产企业在签订合作协议以及选择合作方式的时候，就不可避免地进行博弈。再有就是建筑企业的税负转嫁的博弈问题，在“营改增”实施后，房地产开发企业的重点关注不含税的进价，在整个造价以及核算和合同管理方面就会出现新的发展局面，形成开发企业倒逼施工企业开具11%建安专用票，进项税能够进行抵扣，房地产开发商就会偏好甲供材方式。问题是“营改增”前形成的3%营业税发票管理模式，除大型查账征收施工企业外，多数企业都疏于进货发票管理，施工方小型供应企业缴税的意识也相对比较差，“营改增”的政策实施会使得部分传导给房地产开发企业造成开发企业成本上升和资金压力。

3.房地产企业在“营改增”环境下的发展建议。面对“营改增”政策实施环境，房地产企业就要做好进一步的发展策略，要充分重视对财务管理水平不断提升，在利润以及现金流的变动监控力度层面进一步加强。房地产企业所从事的项目在集体规划方面要结合实际加以完善，从而整合成完整系统，并要能加强各合作企业付款方式准确计算评估，保障进项税抵扣时间的科学合理性。对“营改增”实施后的进一步学习要加强，对房地产涉及到的项目变动情况做到心里有数，针对性制定发展策略等，保障房地产企业利润获得一级现金流的正常化。

加强全面性的筹划管理工作的实施。房地产企业的发展，在项目开发初期就要对开发成本加强控制，可从建筑材料供应层面进行控制以及筹划，坚持材料税收筹划，选择材料供应商的时候，房地产企业将能否获得增值税专用发票，和可抵扣进项税额度作为重要选择依据，从而能进一步降低生产成本，这样才能有助于提高房地產企业的经济效益。

房地产企业发展中的经营模式要及时转变，从而有效避免资金的短缺。“营改增”实施后房地产企业的资金短缺问题是一个重要难题，房地产企业要能和实际发展情况相结合，及时转变经营模式，从具体的措施实施上来看，主要就是走开发高质量房地产的道路，对房地产企业的市场竞争力要进一步提高，扩大市场占有率。缩短项目运作的周期，从而有效减少资金占用以及降低财务费用等。

除此之外，要注重对房地产企业的经营流程进行梳理，并能积极地实施税务筹划，从多方面来采取措施，保障房地产企业的进一步发展。

三、结语

综上所述，面对新政策的实施，房地产企业的发展就要从多方面着手，积极制定完善的发展策略，从而在市场中能更好地生存发展。通过从理论层面对房地产企业“营改增”政策实施的影响进行研究，为房地产企业的发展提供支持，对其健康发展有着非常重要的促进意义。

注释：

{1}徐江东.“营改增”对房地产企业的主要影响解读与思考[J].建设科技，2016（23）

{2}刘金锋.“营改增”后房地产企业的成本控制与管理[J].企业改革与管理，2016（19）

（作者单位：江西省地矿局九0二地质大队 江西新余 338000）

（责编：玉山）