休闲农业土地流转价格形成机制文献综述

2017-05-31罗玲吴静田振

经济师 2017年5期

罗玲+吴静+田振

摘要：土地流转市场中科学合理的价格体系是休闲农业发展的重要支柱。文章对休闲农业土地流转价格的理论基础、影响因素、估价及价格体系方面进行归纳总结研究。研究发现目前休闲农业的土地流转实际价格与理论估价出入很大，并且价格受区位、经济市场、自然社会、政府干预因素影响，目前土地价格的估价方法大致包括三类：不动产估价方法，多层次的价格体系，新出现的依托经济、社会、生态背景进行的土地估价。

关键词：休闲农业土地流转价格形成机制

中图分类号：F301 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2017）05-069-03

近年来，休闲农业作为农村一二三产业发展的融合体，迅速崛起，对农业增值增效、农民创业增收、农村繁荣稳定、社会经济持续发展发挥重要的推动作用。大力发展休闲农业，有利于推动农业和旅游供给侧结构性改革，有助于带动农民就业增收和产业脱贫，然而休闲农业的规模化发展，需要集中连片的土地作为支撑。但我国农地流转市场起步较晚，加之农村土地复杂深厚的历史性，目前国内土地流转还存在一定问题，吴冠岑，牛星，许恒周（2013）指出目前的土地流转大部分是自发行为或是由于行政推动，农户在土地流转价格的确定上处于弱势地位或简单依照政府定价，且大多数土地流转价格并不能体现其实际价值。杨国力，孔荣，杨文杰（2014）通过实证研究，对陕西省三县（区）721户农户进行调查研究得出，土地承包经营权流转意愿价格是实际流转价格的8.2倍，土地流转价格严重偏离了农户的意愿。因此合理估价土地价值，探讨休闲农业的土地流轉价格形成机制，对促进休闲农业进一步发展具有较强的现实意义。本文将基于热点问题“休闲农业”、“土地流转价格体系”的相关文献展开研究并进行综述。

一、文献时间分布分析

笔者以“休闲农业+土地流转价格形成机制”为主题，在中国学术期刊网络出版总库CNKI中进行检索，包括文献、期刊、硕博论文、会议论文、报纸等。以期刊文献为综述对象，根据图1和图2可以看出，自2000年来，“休闲农业和土地流转价格”两方面的研究一直呈现稳步上升的趋势，文献在2014年达到顶峰为21172篇，到2015年小幅度下降，从2000年的1215篇到2015年的17745篇15年内文献数目上升了13.6倍。硕、博士论文更是从2000年的225篇上升到2012年的9771篇，到2014年保持基本平缓，2015年下降到6215篇，15年内上升了26.6倍。对于休闲农业的土地流转价格研究逐渐被专家学者所重视，且研究更加深入，成为热点问题。

二、农业土地流转价格体系理论基础

休闲农业土地流转的价格是指在取得土地时，土地承包经营权流转的价格。休闲农业土地流转价格体系的理论研究源自古典经济学派的地租地价理论。亚当斯密认为，地租是使用土地的代价，是使用土地而支付的价格；大卫李嘉图认为，地租只是为了使用土地而付给地主的金额；马克思认为，地租是农业资本家获得了平均利润后，交给土地所有者的超额利润转化而来的，是剩余劳动产物。马克思依据地租的产生原因，提出极差地租、绝对地租和垄断地租；当代西方经济学者把地租分为契约地租和经济地租；现代西方地租地价理论主要从边际产出论、效用价值论、供求平衡论等研究地租地价；根据边际产出理论，土地只有实现资源的最优配置才能实现价值最大；根据供求理论，市场的供给需求曲线的变动决定了动态的均衡价格。王会贤（2014）认为，土地流转价格包括土地质量价格和因经营状况改变后的土地未来收益的经济补偿。租金包括市场化租金和政策性租金，流转租金是由休闲农业市场形成。土地流转租金分为土地转让价格、土地转包价格、土地入股价格和土地出租价格等。2013年王会贤通过宁夏银北地区调研得出：土地承包经营权流转租金分为浮动租金模式和固定租金模式。

三、休闲农业土地流转价格的影响因素

（一）区位因素

最早的区位理论可追溯到德国经济学家屠能（1850）在《孤立国》中提出的农业圈理论，他认为地租的大小和种植植物的类型，以及距离市场的远近有直接关系。杨果，陈乙萍通过理论研究和实证分析，得出区位特征（基础设施）是影响农村集体建设用地流转价格的核心因素，产权特征是关键因素，进行确权登记的比未登记的土地流转率要高70.42%。耿槟，朱道林，梁颖（2012）在实际调查过程中发现，黑龙江省各区域的集体土地增值差异明显，区位较好的铁锋区集体土地增值177.77元/m2，明显高于区位较差的东富乡61.84元/m2，因此区位因素是集体土地增值的主要影响因素。

（二）经济市场因素

宋戈，林彤（2016）认为，土地供给意愿的影响因素主要是粮食价格、务农机会成本以及配套措施实施情况。陈常优（2010）发现，农村土地的供给和需求是影响农地流转价格的两个关键因素，农村土地的有效供给量是指在特定的时期能够提供的各类农用土地的数量，需求一定时，如果有效供给量较多，农地流转的租金就相对较低。张萍丽（2010）认为农地流转租金的高低主要受两个因素影响：一是土地流转后对于承包方的收入影响及土地的利用回报效率（农地转入方的收入功效）；二是农地供应方的土地风险分担效用（农地的重要性）。曹建华（2007）认为，通过土地流转，土地资源和和劳动力资源会得到重新配置，土地供给者和土地需求者的双方效益都将得到改善。影响土地流转效率的因素是健全的土地流转市场、规范的土地流转制度和土地交易市场。李太平，聂文静，李庆（2015）认为，近年来农产品价格的上涨显著地拉动了土地流转租金的上升。祁艳（2011）认为长期的竞争会对农地流转市场带来较高的效率。黎东升，刘小乐（2016）指出，一般情况下农村土地的拍卖价格高于通过协议定价得出的价格。

（三）自然社会因素

伍振军等人（2011）分析指出，土地流转租金高低的显著性影响因素是土地的流转期限、经营用途和农户受教育程度。张振华（2013）认为土地流转价格一方面受土层厚度、有机质含量、地下水位等自然因素的影响，另一方面受认可密度、市场供求等社会因素的影响。张成玉（2013）指出，影响土地流出者的因素是土地带来的确保粮食安全、增加收入、维持就业和社会保障四个方面的效用，而影响土地转入者的是增加收入效用。农民外出务工和提高社会保障水平是影响土地流转的两大因素。黎东升，刘小乐（2016）认为农地流转过程中信息的完全程度会影响到农村土地流转的价格。邓大才（2007）认为，为了使土地流转价格能真实反映土地的价值，只有提高土地流转效率，降低土地交易费用，降低农民承担的负担，统一土地流转价格的定价方式才行。马元（2009）认为，土地流转价格较低的原因主要是农村社会的亲戚关系和农民对土地的感情，并指出提高农民土地流转的积极性的措施是取消农村户籍制度，建立完善的土地流转机制，加强农民的土地市场意识。

（四）政府干预因素

黄金榜（2013）认为土地流转的影响因素主要有制度性因素和非制度性因素两种。宋戈，林彤（2016）认为，土地需求意愿影响因素主要是国家扶持政策实施情况、规模耕种资源禀赋以及规模经营利润的实现能力。高魏，张安录，付海英，胡永进（2010）通过定量分析，得出“土地流转面积”和“土地流转后政府的期望”这两个因素对土地价格有正向的作用。黄春滚，胡蓉（2009）认为，影响土地流转租金的因素包括地方经济发展水平，政府对农业的补贴和土地流转后规模收益的大小。

四、农业中土地流转估价及评估体系研究

（一）不动产估价方法

在艾建国，吴群（2008）的书中提到，不动产的估价主要为收益还原法、市场比较法、成本逼近法、假设开发法、基准地价修正法。估价人员在估价时应根据估价目的、所收集到的资料状况、估价对象的特点，选择基本估价方法、应用方法中的一种或几种并用，合理评估土地价格。

一些学者将传统的估价方法应用到休闲农业土地承包经营流转价格的确定上来。张振华（2013）认为，市场比较法、剩余法和成本估计法均要求具有活跃而公开的市场，由于我国农村土地市场尚未发育完全成熟，而且农村各种土地的自然条件和社会条件千差万别，所以这两种方法均不适合于农村土地流转价值的评估。收益还原法适用于有收益资产及无形资产的评估。休闲农庄的土地可以长期为经营者带来收益，其本质属于无形资产，所以，使用收益还原法评估其土地流转的价格是合理可行的。刘萍，付梅臣（2007），傅青山，孔维东（2005）认为农用地价格的基础是其收益能力，由于土地价格的特殊性及缺乏市场交易，收益还原法是评估农用地价格的有效方法。耿槟，朱道林，梁颖（2012）认为，土地流转过程中存在3种价格形态：分别为集体农地价格、集体建设用地市场价格和集体建设用地非市场价格。集体土地交易前的农地基准地价采用样点地价平均法进行计算，再进行用途修正和期日修正。集体建设用地市场价格采用收益还原法进行计算，利用安全利率加风险调整值法确定还原率。集体建设用地非市场价格通过对集体经济组织进行问卷调查，后期再加以数据处理得出。翟研宁（2013）提到，收益还原法针对能产生收益的农用地价格进行评估，很适合土地流转后农地价格的核算，并给出了三种计算还原率的方法：一是租价比方法，二是安全利率加风险调整值法，三是投资风险与投资收益率综合排序插入法。宫攀，邢承滨（2015）针对农村集体建设用地流转地价的测算，指出要在土地分等定级的基础上，对集中的集体建设用地采取成本估计法，对零星分布的农村集体建设用地采取剩余法进行估算。

（二）多层次价格体系

浙江省物价局课题组在《土地承包经营权流转价格形成机制研究》一文中认为，应该建立多层次的价格体系，应该包括农户自主定价、中介机构评估定价、政府引导价等几个层次。农户自主定价是农户挂牌流转确定价格，然后通过协议定价和土地经营者确定土地价格。中介机构评估定价是指中介机构按照土地估价的原则和方法评估出某一时点土地的价格。政府引导价是指政府以粮食等大宗农产品合理收益为基准，确定一个指导性的流转引导价，采用的是收益还原法为土地流转双方提供参考。

（三）经济、社会、生态前提下的价格评估

穆松林，张义丰，高建华，刘春腊（2011）指出，土地流转过程中的社会价格由社会保障价格和社会稳定价格组成。评估方法包括安置补偿费法、最低社会保障金法、平均生活费法、保险费法和耕地开垦费等。刘金国在其博士论文中对集体建设用地价值进行评估时，包括市场价值（经济）和非市场价值（生态）之和，分别采用成本法和条件价值评估法进行评估，最后对评估结果进行修正，得到待估土地的总价值。

五、结论

综上所述，在土地流转价格方面，很多学者做了深入研究，但是针对休闲农业的土地流转价格研究相对较少，且由于我国农村土地市场形成不久，大多基于各种历史原因而自发形成，各方面机制都不健全，对于土地流转的形成机制的研究远远不足。休闲农业作为我国的朝阳民生产业，本身受地方经济、当地消费者需求以及收入的影响，市场的流转价格缺乏科学的规范，因此未来要加强这些方面的理论研究和实证研究。

[基金项目：北京市社会科学基金项目“北京休闲农业土地流转价格形成机制研究（16LJB004）”（2016年度）资助。]

参考文献：

[1] 吴冠岑，牛星，许恒周.乡村旅游开发中土地流转风险的产生机理与管理工具[J].农业经济问题，2013（4）

[2] 杨国力，孔荣，杨文杰.农地承包经营权转让意愿价格：一个供求均衡陕西省三县（区）721户农户调查[J].农村经济，2014（2）

[3] 曲福田.土地經济学[M].北京：中国农业出版社，2011

[4] 王会贤.农村土地流转中的租金形成机制.基于鼓励种粮为目的的规范分析[D].宁夏大学，2014（3）

[5] 杨果，陈乙萍.农村集体建设用地流转价格影响因素的实证研究[J].农村经济，2016（6）

[6] 耿槟，朱道林，梁颖.集体土地价格形态及增值测算方法探讨.以黑龙江省为例[J].中国农业大学学报，2012（5）

[7] 宋戈，林彤.东北粮食主产区农村土地承包经营权规模化流转定价机制研究—以黑龙江省克山县为例[J].中国土地科学，2016（6）

[8] 陈常优.农用土地价格评估的理论与方法研究[D].河南大学，2010

[9] 张萍丽，高晋，权燕.农村土地流转的经济分析[J].安徽农学通报，2010（11）

[10] 曹建华，王红英，黄小梅.农材土地流转的供求意愿及其流转效率的评价研究[J].中国土地科学，2007（3）