营改增对房地产企业的影响

彭琪

摘 要：营改增的颁布从制度上解决了我国营业税“全额征税、道道征税”的问题，实现了“环环征收、层层抵扣”，有效降低了企业的税务，对于各个类型的企业都产生了深远的影响。本文以房地产企业为例，探讨营改增对房地产企业的影响，并提出相应的对策。

关键词：营改增；房地产企业；影响

“营改增”是我国税收制度的一次重大变革，是指国家的税务部门向企业征收增值税来替代企业应该缴纳的营业税的政策。“营改增”本质上是一项税种变更措施，是党和政府面临复杂的经济形势所作出的重大经济体制变革，有助于我国调整产业结构，优化资源配置，减轻企业的税费负担，提高企业竞争力。作为“营改增”试点之一，房地产企业应该立足企业现实，分析“营改增”的利与弊，抓住企业发展机遇，改进企业发展规划，迎接房地产行业的挑战。

一、房地产企业与“营改增”

根据财政部和国家税务总局对“营改增”政策的相关规定，房地产行业成为“营改增”税种改革的试点之一，并且规定房地产企业的税率由3%营业税上升到11%增值税（小规模纳税人可另行计算），在我国的四大支柱产业当中税率涨幅最大，但是可以将部分建筑安装和设计等成本纳入抵扣。“营改增”政策所导致的税率的变化对房地产的施工队伍资质、售房类型、二手房的交易等都产生了重大的影响。

二、“营改增”政策给房地产企业带来的积极影响

（一）“营改增”政策推动房地产企业规范经营

房地产行业实行全面的“营改增”税收政策之后，虽然从短期效益来看，企业应缴税款有所增长，但是为企业长久发展着想，企业税负整体上还是处于减少态势的。企业为了控制税务成本，就必须控制企业的经营管理，使之更为规范。那些通过分包、转包模式来享受分成的施工队伍无法获得专项的增值税发票，失去了持续下去的可能。建筑市场被资质较好的施工企业所占领，在一定程度上改善了房地产行业的经营环境，使得房地产市场走向正轨和公平。另外由于建筑安装和设计等成本费用可以纳入抵扣费用的体系，拥有创新能力并成功转型的企业将会优先享受到“营改增”政策发放的红利，有利于房地产市场产业结构构的优化和产业技术的更新。

（二）“营改增”政策促进了中小规模建筑企业的发展

按照“营改增”政策的相关规定，房地产企业的税率由3%营业税上升到11%增值税，然而，对于中小规模的建筑企业来说，并不意味着增加了税负负担，阻碍了企业的发展。因为“营改增”政策实施之前，营业税的征缴税率是5%，而缴纳增值税后则是按照营业税的3%执行的，相当于税负被大幅减免。这对于规模较小、流动资金较少的中小企业来说，是非常优惠的政策，对企业的发展有非常大的助益和推动作用。

（三）“营改增”政策减轻了二手房交易的税负

“营改增”税改前后个人二手房交易的税率都是5%，但是税改之前是在房屋整体税价上直接按5%收缴税款，现在则是在原先房屋整体税价先除以1.05的基础上再乘以5%，税负略有下降，基本上维持了房地产二手房交易市场的稳定。

三、“营改增”政策给房地产企业带来的消极影响

（一）房地产企业税负短期内呈现上升趋势

“营改增”政策的推行是为了避免企业承担不必要的重复征税，从实际效果来看，企业税负呈现下降的趋势。但是这一结论是建立在较长周期的调研结果上的。从企业的短期发展来看，沙石、水泥、木材等建筑材料很难获得增值税的发票，所以无法进行成本的抵扣，建筑企业的人工成本费用受市场影响也难以用统一的标准来进行计量 ，成本抵扣也存在较大困难，这些都无形中增加了房地产企业短期的税务负担。

（二）增加了账务处理的难度

营业税和增值税是两个完全不同的税种，不仅征税的对象和征税范围不同，在计税的依据、税目和税率上也存在很大差异。因此 ，“营改增”政策执行以来，房地产企业财务人员需要适应税收政策的变化，熟知两种税制转换的注意事项，加强对发票管理。同时，当简单的营业税的核算转变为复杂的增值税的核算时，会计核算会承受一定的压力。而增值税的税收申报、缴纳和抵扣以及发票的管理等都有新的规定，在一定程度上也增加了企业财务处理的难度。

为了应对这种消极影响，房地产企业要完善现有的财务核算制度，为企业财务人员提供培训的机会，增值税会计科目的处理十分复杂，不仅要求财务人员掌握基本的抵扣方式，还要熟悉财税知识，在劳务建设与财务采购上下功夫，提高会计核算工作的质量，让每一笔账目都要具备合法的凭证，实现经济活动流程与财务核算的有效匹配，消除重复征税问题。

企业可以改变其原有的经营模式，縮短项目运作周期，一定程度上降低需要承担的财务费用，减少资金的占用时间，提高资金的周转率；开发高质量房地产，不仅可以有效的取得购买原材料的增值税专用发票，以此实现进项税额的抵扣，同时也可以进一步扩大、提高市场占有率。

四、结语

总体来说“营改增”政策对房地产企业产生了许多积极影响，从长期来看它避免了重复征税从而减轻了企业赋税，有利于稳定市场。同时促进推动房地产企业规范经营和中小规模建筑企业的发展。而从短期来看，“营改增”政策使企业税负在短期内有所提高，也增加了账务处理难度，产生了一定的消极影响。这就要求企业自身进行改变，从而适应政策的变化。

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