住宅用地使用权自动续期的法律思考

摘要：住宅土地使用權续期问题一直是社会争议的焦点问题，续期需缴纳高额土地出让金引起了社会热议，尽管国土局进行了过度性的处理，但法律中缺乏关于住宅自动续期具体操作的规定，从保护产权的基础上兼顾社会公共利益的角度分析应按房子的不同用途进行划分，自住型的自动无偿续期，而非自住型的应该承担有偿续期的费用。

关键字：住宅用地使用权续期 自住型 产权保护

一、住宅用地使用权续期的现状

温州有一批20年产权住宅土地使用权到期，续期须按房产价格三分之一缴费，因土地使用年限到期，市民面临要花费高额土地出让金才能重新办理国土使用证的遭遇，在社会各界引发热议和关注。20年产权的住宅用地使用权的是历史遗留的问题，是为了顺利推进国有土地使用权出让的工作，在不超过居住用地最高年限70年的前提下，划分了几个不同年限的档次由受让方自行选择办理。2007年颁布的《物权法》规定了住宅建设用地使用权期间届满后自动续期。但是如何自动续期，续期如何操作，需要缴费，交多少等续期问题和转让问题仍存在法律空白，于是中央下达了要“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。”的指示，所以国土资源部依照指示提出了过渡性办法：一、少数住宅建设用地使用权期间届满的，权利人不需要专门提出续期申请。二、市、县国土资源主管部门不收取相关费用。三、正常办理交易和登记手续。此类住房发生交易时，正常办理房地产交易和不动产登记手续，涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期。

二、对自动续期的法律分析

王利明老师曾经说过：“市场经济模式在西方都取得了极大的成就，而在很多发展中国家却停滞不前。最根本的原因在于缺乏对产权的法律确认和保障。”产权保护的一个重要作用是定分止争。其首要目的就是明确财产的所有权者，如果没有明确的产权归属，社会成员会因财产所有关系的不确定状态，而陷入无休止的争斗中。因此法律规定财产的归属使社会成员可以通过法律规范的可预见性来安排自己的生活选择，因此产权归属不仅是人类社会生活的前提，也是人类基本安全的要求，也是法律的解决纠纷矛盾功能的首要规定的。只有自己的财产能够受到法律的切实保障，人们才能无后顾之忧的投入劳动中创造财产、获取财产。也是投资和置产的意向的前提。建立完善的产权保护制度会使国民更有安全感，也可以避免民间资产外流，充分调动民间资本参与国家建设。

改革开放以来，我国不断推进产权制度改革，并在此基础上不断推进产权制度的完善。宪法中规定了“社会主义公有财产神圣不可侵犯”和“公民的合法的私有财产不受侵犯”以及“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权”。宪法为产权的保护提供了基础法律规定，而物权法第一次以民事基本法的形式对物权法律制度作出了安排，构建了产权制度的基本框架，这就奠定了产权保护的基础。

宪法中规定了我国以公有制经济为主，多种所有制并存的基本经济制度，而国家作为城镇土地所有权者是公有制的典型代表，也即代表全民所有，换而言之，每位公民不论身份、地位，都应平等的享有使用国家土地的权利或者至少有机会分享国有土地使用权所带来的收益。我国现有的土地制度其实上就是国家代表全体人民作为土地所有权人同土地使用人签订合同，由土地使用人缴纳土地使用权出让金获得土地的用益物权，而这个用益物权是有期限的，作为住宅的土地使用权最高期限是70年。在《城市房地产管理法》中对土地的续期问题进行了相关规定，土地使用权出让合同约定期限届满，土地使用者需要在届满前一年申请续期，经批准准予续期的，应当重新签订合同，依照规定支付土地使用权出让金。若土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回，同时在应当批准准予续期的规定上加了一个限制即除根据公共利益要收回的，但因住宅用地的特殊性，在《物权法》中又对其设立了一个自动续期制度，但具体如何续期，是否无偿并没有规定，因此有部分学者认为住宅用地使用权的续期的本质就是合同的更新，合同届期，重新签订合同，住宅用地使用权有偿续期是合理的。也有学者认为产权续期应向有利于财产保护的方向进行制度设计，当时物权法规定住宅土地使用权70年的期限后加上了自动续期就是为了安定人民对70年后自己可能会失去住宅，流离失所的焦虑，从而提出了不能用有期限的用益物权让人民对自己所享有的不动产物权产生疑虑，住宅用地使用权可以通过自动续期变成永久性的权利。

三、对自动续期制度的建议

土地问题是一个国家兴盛，人民安定的重要难题，从保护产权的角度上考虑，虽然在我国土地使用权出让金的存在已经成为一种常态，缴纳了高额的出让金，自动无偿续期更符合人民的期待，但按照宪法规定的公有制，人民在享有宪法所保护的私人合法财产权的同时也应有一部分的社会负担，张翔老师认为，按照宪法财产权的原理：私人所有的财产实际上包含两种不同用途的财产：实现个人自我基本生活的财产和与社会其他人的生存具有较强关联性的财产，前者不应该受到国家的干涉，而后者需要承担更多社会负担。也就是说使非自住用房者在续期时承担较多的费用，使投资性用房者的所持的房产续期成本提高，可以促使他们将房产重新投入市场，让其他需要维持自己基本生活的人获得房产，这是符合全民所有概念的一种做法，而自住性用房则可以自动无偿续期。住宅用地使用权的目的是在土地国有的基础上保障人民的家庭住宅、满足人民基本的居住生活需求，在社会中的富人往往有多处房产，而一套房子的价格就是中产阶层也需要贷款才能负担，宪法不是只保障少数人的权利法，所以在住宅用地使用权续期问题上按自住和非自住的用途进行区别对待不失为一种好方法。

参考文献

1.宋炳华.住宅建设使用权续期之法理分析及完善路径.国土资源情报，2011

2.张翔 .财产权的社会义务.中国社会科学，2012

作者简介：彭懿（1994-），男，汉族，湖南衡阳人，贵州民族大学硕士研究生 研究方向：法理学

（作者单位：贵州民族大学）