房地产投资风险分析

李宁丹 李青

摘 要：随着近几年国民经济的快速增长，房地产业已成为国民经济中重要的支柱性产业，由于其过快发展与投资过热，部分城市已经出现房地产泡沫，势必给房地产投资者带来巨大的风险。对房地产投资风险的研究也成为理论界和实业界面临的重要课题。

关键词：房地产投资风险；投资过热；房地产泡沫

一、房地产投资风险的含义及特征

房地产属于城市型产业，它主要从事开发城市中的商业、居住、工业物业，这些项目都需要大量的投资。由于房地产本身的特点，从买进土地到建设房地产项目，直到出租出售，其商品化过程比其它产品的商品化时间要长，这样，就注定了其对外部资本，特别是银行贷款的依赖程度，这样的不良后果极易使企业负债规模过大而陷入清偿危机。在其它方面，如市场变化、政策方面的变化，以及房地产本身及其经营的特性，决定了它必然涉及一些风险因素。

1.房地产投资风险

房地产投资风险是指由于随机因素的影响所引起的房地产投资收益偏离预期收益的程度。由于房地产投资固有的周期长，投资额大、影响因素复杂等特性，房地产投资面临的风险因素也特别复杂，风险因素引起的后果也特别严重。所以风险因素的判断与分析等在房地产投资分析中显得十分必要。

2.房地产投资风险的基本特征

房地产投资风险的基本特征是房地产风险的本质及其规律的表现。正确认识房地产投资风险的特征，对于建立和完善风险控制和管理机制，减少风险损失，降低风险发生的可能，提高投资活动的效率具有重要意义。

（1）客观性

房地产风险存在的客观性是指房地产风险的存在是客观的；它是不以某个人的意志为转移的客观存在。人类只能掌握了事物运动变化的规律，在有限的时间和空间范围内认识风险因素，并通过因素的控制、规避和防范风险造成的损失，而不可能完全排除风险。房地产风险存在的客观性要求我们采取正确的态度，承认风险和正视风险，积极对待风险。

（2）不确定性

风险最主要的特征就是不确定性，也就是难以预知。比如国家政策的变化，战争的爆发，自然灾害的形成，虽有其具体的原因，但其发生的时间是难以预知的，这种难以预知的特性就造成了房地产风险的不确定性，客观条件不断变化导致不确定性是风险的客观体现，房地产投资风险是房地产投资过程中各种不确定因素的伴随物。

（3）潜在性

房地产风险不仅具有随机性，同时它也附着在房地产投资经营中的某些确定事物中间并通过它们的发生而起作用。从房地产投资的规律来看，房地产风险具有潜在性，它不是显现在表面的东西。但是，这并不是说风险是不可认识的，人们可以根据以往发生的类似事件的统计资料，经过分析，对某种风险发生的概率及其所造成的经济损失程度做出客观判断。尽管处处充满风险，房地产投资时时有遭受风险的可能，但可能变为现实是有条件的。因此，潜在性是风险存在的基本形式。认识风险的潜在性特征，对于预防风险，具有重要意义。

（4）损益双重性

房地产风险对于房地产经营收益不仅仅有负面的影响。如果我们能正确认识并且充分利用风险，反而会使收益有很大程度的增加。比如开发一个房地产项目，若预期收益很大，那么风险必定很大，如果形势不好，极有可能发生亏损，但如果采取科学决策并顶着风险，形势朝着有利方向转化时收益必定會大大的增加。风险结果的双重性说明，对待风险不应该消极地预防，更不应该惧怕，而是要将风险当作一种经营机会，敢于承担风险，并在同风险的斗争中战胜风险。

二、当前中国房地产投资风险现状

近年来，伴随着我国经济体制的逐步转化和国家一系列宏观经济政策的出台，房地产投资风险总体上呈现出下列变化态势：

1.经济风险降低，技术风险、政策风险增加

房地产投资经济风险是指一系列与经济环境、经济发展有关的不确定因素，给房地产开发经营所带来的风险。随着我国经济的发展以及整体经济环境的不断改善，房地产投资的经济风险将有所下降；房地产投资技术风险主要表现为开发商对房屋设计，功能要求，智能科技含量的掌握上，随着我国房地产市场化深入，房地产开发商将面临多元化的消费群体，它要求房地产开发企业具有雄厚技术实力，能够及时掌握先进科技，同时又能准确判断不同层次房地产市场对科技含量的要求，及时满足更加苛刻的消费者需求。房地产投资的政策风险主要是指中国房地产市场中的政策行为对房地产开发的影响。

2.房地产投资风险地域性差异减小

房地产投资风险地域性差异的缩小，主要是指我国当前房地产发展中出现的东部调整、中部升温、西部启动。理由有：①前几年我国出现的房地产热主要集中在东部沿海地区，楼盘积压空置也主要集中于东部沿海地区，而与东部沿海地区相比，中西北部地区房地产发展市场较为滞后，商品房屋空置率也相对较低，因此调整的时间要比东部短；②由于西部大开发战略的实施，导致的中西部赶超现象已现端倪，中西部地区的投资回报率井不低于东部地区，经济差距的缩小将会引起房地产发展差距缩小；③随着住宅业作为新经济增长点政策的出台和我国正式加入WTO，我国将进一步缩小各地区在房地产政策上的差异，逐步实全方位多层次开发政策，从而逐步冲淡房地产投资的地域性风险。

3.投资风险信号日趋丰富

目前，中国每月经济景气分析报告的推出，己经成为把握我国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考，同时中房指数的推出，帮助房地产投资商直接了解当前房地产发展形势和各城市之间的差异，有利于实行空间组合的風险规避和投资决策；各地房地产交易中心的建立，减少了房地产的私下交易，也提高了房地产市场信号的真实性、准确性，使房地产投资风险的测量和控制逐步趋于可行。业内专家学者的精辟分析与预测也为房地产投资提供了多渠道科学的判断依据。这些都为开发商投资房地产市场奠定了良好的基础。

参考文献

[1]刘洪玉，房地产开发经营与管理[M]，中国物价出版社，2002.4

[2]杨海波，最新房地产百科全书[M]，古林电子工业出版社，2002年

[3]阮萍，房地产投资风险类型以及防范对策研究，云南经济管理干部学院学报，2002，2

（作者单位：1.武汉科技大学管理学院；2.武汉科技大学城市建设学院）