重庆房地产市场发展展望与对策

2017-05-27李红平宋桂君

经济研究导刊 2016年31期

李红平+宋桂君

摘要：通过分析重庆市主城九区的房地产交易现状，得出重庆市房地产市场具有交易量稳中有降、商品房类型单一、房企资产负债率和库存高的特点。结合重庆市经济社会发展的情况，指出重庆市房地产市场的发展趋势是区域市场将出现差异化，旅游和养老型地产是地产市场的转型方向，消减库存是近期房企的工作重点，融资创新将成为房企发展的主旋律。针对以上分析，对重庆的房地产业健康发展提出几点建议。

关键词：重庆；房地产市场；对策

中图分类号：F299.23 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）31-0079-03

在我国经济新常态的背景下，房地产业面临着转型创新的机遇和历史任務。目前，重庆市作为国家“一路一带”战略支撑交汇点、成渝经济区的重要增长极，重庆市着力推进新型城镇化建设，房地产业转型创新也是推进新型城镇化建设的重要手段。因此，本文希望通过对2014重庆市房地产相关数据进行分析，展望重庆市未来房地产发展趋势并提出一些对策，从而促进重庆市房地产发展的创新与转型。

一、2014重庆房产交易现状

（一）2014重庆房产市场产品类型传统，房价及交易量均稳中有降

从2014年重庆市春季房交会和秋季房交会的交易情况来看，重庆市商品住房成交量占总成交量的55.17%，商品住房交易量占到所有房产交易总量的一半多一点，住宅仍然是房产交易的主要产品形式；而其中高层商品住房成交量占到住房成交量的82.58%，商品房的产品类型仍然较为单一，供给模式也比较单一。

二手房交易量占总量的16.77%，从二手房的交易情况来看92%的交易量是住宅，而首次交易住宅的交易量仅占总量的55.17%。由此可以看出，后期房产的市场流动性仍只有住宅比较高，其他类型的房产市场后期活跃度总体偏低。如果仅以房产的销售为主营业务，当住宅型房产的需求增速放缓以后房地产企业必将面临业务量的萎缩和业务创新转型的挑战。

2014年重庆市全年房产成交27.2万套，比2013年成交量下降0.2%。其中，一手房成交占79%，二手房占21%；住宅占比72%，非住宅占比28%。房交会交易量占全年交易量的2.8%。2014年重庆主城商品住宅建面成交价7 269元/平方米，相比2013年的7 781元/平方米下降了6.5%，相比2012年的7 038元/平方米上涨了3.3%。总体来说，重庆房价趋稳，变化幅度不大。

（二）2014重庆主城成交量集中分布于繁华区域，商品房类型单一

从2014年主城各区商品房成交情况来看，第一，成交量最大的是江北区，成交套数36 098套，成交面积274.49万平方米；第二，成交量第二的是九龙坡区，成交套数35 383套，成交面积275.47万平方米；第三，成交量第三的是沙坪坝区，成交套数34 142套，成交面积253.53万平方米；第四，成交量第四的是南岸区，成交套数33 163套，成交面积263.07万平方米；第五，成交量第五的是渝北区，成交套数28 671套，成交面积222.93万平方米；第六，成交量第六的是巴南区，成交套数21 835套，成交面积165.35万平方米；第七，成交量第七的是北碚区，成交套数13 807套，成交面积141.44万平方米；第八，成交量第八的是大渡口区，成交套数10 783套，成交面积69.36万平方米；第九，成交量第九的是渝中区，成交套数9 145套，成交面积88.39万平方米。

由表2可以看出，成交套数最多的是江北区，成交面积最大的也是江北区，而辖区面积最大的巴南区成交套数排在第六。从成交套数排前三的几个区来看，交易量集中在经济区位繁华的区域和教育大盘区域。由此也可以看出，重庆房地产市场主要的商品类型为住宅、写字楼、商铺，产品类型比较单一。

（三）2014重庆房地产市场资产负债率高，资金普遍紧缺

戴德梁行研究报告显示，2014年前11月重庆房地产总投资额为3 250.6亿元，同比增幅为22.9%，高于2013年20.1%的增长水平，显示出开发投资增速渐趋平稳；仅比2013年同期小幅减少0.5%。在投资水平趋稳的背后，房产企业还面临着资产负债率的持续上升，目前我国上市房地产企业的资产负债率普遍突破70%，而银行对房地产业的贷款收紧，导致2014年房产企业普遍面临资金紧缺的危机。因此，对于房产企业来说，如何调整资金结构，保证资金安全和持续供给是未来房地产企业需要改革和创新的重要领域。

（四）2014重庆房地产市场商品房存量偏高，去库存是工作重点

2014年1—6月重庆主城区商品房新增面积1 155.54万平方米，与去年同期基本持平，降幅仅为0.7%；而受到银行贷款收紧的影响，其成交面积为973.67万平方米，较去年同期下降15.57%，降幅较为明显。据戴德梁行报告显示，2014年前11个月居住及商业用房成交面积大幅下降53.9%达949.8万平方米；商品住宅批准预售面积为1 935.9万平方米。

据2014重庆市统计年鉴的数据2013年重庆市主城区存量房面积达969.13万平方米，从2014年上半年的数据来看，2014年的存量房面积必将超过1 000万平方米，从世联行的数据来看，重庆市的商品房去库存时间也超过了15个月的警戒线，去库存压力不容小觑。实际从2011年以后，重庆市商品房存量房的数量就处于持续走高的趋势，存量房的消化已经成了重庆市商品房市场的一个主要工作内容。若不处理好重庆的存量房，必将给重庆的房地产市场的良性发展带来巨大的潜在威胁。

二、重庆市社会经济发展现状

（一）居民收入持续增长，经济运行状况良好

据重庆市统计局的数据显示，2013年全年城镇居民人均家庭总收入26 850元，比上年增长8.2%，其中人均可支配收入25 216元，增长9.8%。全年农村居民人均纯收入8 332元，比上年增长12.8%。近来经济发展较平稳，2014年的人均可支配收入与2013年比不会有太大变化，趋势应为小幅增加。

（二）五大区经济产值占比不均，凸显区域功能差异

2013年重庆都市功能核心区实现地区生产总值3 647.46亿元，占全市生产总值的28.8%；都市功能拓展区实现地区生产总值1 885.47亿元，占全市的14.9%；城市发展新区实现地区生产总值4 230.23亿元，占全市的33.4%；渝东北生态涵养发展区实现地区生产总值2 183.79亿元，占全市的17.3%；渝东南生态保护发展区实现地区生产总值709.74亿元，占全市的5.6%。

（三）常住人口逐年增长，城市吸引力持续上升

2013年重庆市总户籍人口3 358.42万人，常住人口2 970万人，其中都市功能核心区常住人口为490.07万人，都市功能拓展区常住人口为318.46万人，城市发展新区常住人口为1 062.04万人，渝东北生态涵养发展区常住人口为821.2万人，渝东南生态保护发展区常住人口为278.23万人，分别占全市常住人口的16.5%、10.7%、35.8%、27.6%和9.4%。

（四）全市三产比值结构转变，第三产业蓬勃发展

2013年重庆全年实现地区生产总值12 656.69亿元，比上年增长12.3%。其中，第一产业增加值1 002.68亿元，增长4.7%；第二产业增加值6 397.92亿元，增长13.4%；第三产业增加值5 256.09亿元，增长12%。三次产业结构比为7.9∶50.5∶41.6，比起2012年的8.2∶53.87∶37.93第三产业的比重又增加了3.76%，随着新型城镇化的建设，第三产业仍将持续发展。

三、促进重庆市房地产业健康发展的几点对策

房地产业在步入均衡发展时期，这一时期房地产业必须重新审视和定义市场，用转型创新来推动房地产业的健康良性发展，全方位地应对房地产市场的新趋势和新转变。本文针对重庆市房地产市场的新趋势，认为推动重庆市房地产业健康发展需做到以下几点：

（一）创新产品模式，提升服务意识

过去房地产业主要是提供实体的商品，而当实体商品进入均衡期，房产企业面临市场份额增长的减缓，房企在市场份额的争夺中应着力打造新市场，避免走价格战的老路。而新市场的开拓则需要依靠产品的升级，在实体产品中加入服务，特别是结合信息化技术，为服务型社区的打造提供产品。

同时，实现产品形式多元化，從过去仅建筑住宅、商业地产的产品模式中走出来，增加对旅游、养生、度假等为核心的新型地产开发，提升房地产市场活力。

（二）做好金融监管，防范金融风险

房地产业作为一个地区国民经济中的重要产业，影响着一个地区的发展和稳定，而随着房地产融资创新的加快，房地产融资风险也将不断增加，做好房地产融资领域的风险防控的重要性也就不断提升，加强对该领域的金融监管，出台相应的监管办法是促进房地产业健康发展的必由之路。

（三）加强改造升级，促进存量房的再开发和销售

存量房的问题解决不好，对重庆市房地产市场的转型升级都将起到阻碍的作用。因此，结合重庆市的社会经济发展状况，结合市场新兴的各种需求提升其管理水平和服务水平，比如可结合日益增加的养老型地产的需求，通过对现有存量房进行改造升级，提升后期软环境，打造服务型老年社区以满足当前的市场需求，促进存量房的销售。

（四）针对不同区域，实施房产差异化政策

过去重庆市出台房地产政策，通常是全市范围内普遍适用，但是随着重庆市的区域差异化越来越明显，各地的房地产市场呈现出各自的特点，而重庆市作为全国面积最大的直辖市，其大城市带大农村的特点也在房产市场得到了充分体现。因此，实施差异化的房产政策，才能真正促进各区域房地产市场的健康发展。

参考文献：