房地产企业全面预算管理研究

高文超

【摘 要】在企业的各类管理方式方法中，全面预算管理对于企业的管控及风险防范起着非常重要的的作用，完善全面预算管理可以使企业的资源得到最有效的分配与使用。近几年来，全面预算管理已经走进了我国大部分的房地产企业，但是由于经验不足、重视程度不够，很多房地产公司的全面预算管理仍旧不够完善，在预算编制、实施以及考核等方面都存在一些问题，全面预算管理作用的发展还有很大的空间。本文将会对房地产企业中的预算管理进行阐述，分析其中存在的问题，提出全面预算管理在房地产企业中应用的建议，帮助房地产企业进一步规范全面预算管理，提升企业的管理水平。

【关键词】全面预算管理；房地产企业；考核；控制

全面预算管理是对于房地产的开发来说，主要是为了作为一个有效的运营管理工具，来进行公司整体战略、业务流程、现金流管理的规划和编制建议，通过对于开发进行编制、建议和指导从而可以促进企业管理水平，最大化的利益，让房地产企业建设和经济效益达到最大值。为实现管理过程的全面性以及在管理过程中的全员性，首先，企业中的相关业务以及资金等都需要得到合理的规划和分配。其次，全面预算的概念可以保证房地产企业在执行的过程中，全面的调动财务资源的分配、考核、控制问题，有效的组织和协调房地产企业的生产、经营等一系列活动。当全体员工在管理中加入预算，可以充分调动员工的积极性，为企业带来更高的收益，实现效益最大化。突出全面预算的价值，因为全面预算对房地产企业的影响是非常大的。

一、全面预算在房地产企业运用中的作用

我国房地产行业的发展起步相对较晚，但是，由于住房货币化改革的大力推进，我国的房地产企业在粗放的模式下快速发展，企业的盈利主要是土地的自然升值，导致很多房地产企业并不重视预算管理，但随着房地产行业进入白银时代，企业的盈利能力逐步下降，甚至有一些中小房企因为管理粗放而倒闭，或被迫终止和转让项目，精细化管理日益得到房地产企业的重视，全面预算管理作为企业管理的重要工具，可以统筹企业经营的各个方面和环节，提升企业的管理水平，防控经营风险，提高经济效益。

房地产企业的经营与周期性结合的非常紧密，因此照顾房地产企业的资金规模大、产品建造标准高、经济效益受到市场波动影响较大的特点，需要对于整个企业的资金管理进行全面预算管理，这种全面预算管理主要是需要运用在综合的精细化管理过程中，对于房地产企业的财务风险和市场风险控制需要特别注意。

二、全面预算管理在房地产企业中运用中的问题

1.缺乏良好的意识

我国的房地产在早期的开发中，也会经常出现一些因为资金不足和财务风险等情况而造成房地产无法前行发展的问题，而且房地产项目投资资金金额巨大，项目运营周期较长，如果在项目实施前预算做的不好，就会导致企业陷入一种经济危机状态，而防止房地产需要运用全面预算的管理，制定相应的一系列的考核制度，然后加强房地产项目的稳定，保证形成健康平稳的状态，可以对风险进行有效的控制，如果发现了一些不良的制度，可以及时加以改正，在执行全面管理的过程中，最好的便是做好及时的反馈工作。它不仅仅只是资产预算，而且它还可以通过一些预算标准，进行科学的资金分配管理，从而使房地产的项目和危机降到最低，因为房地产的项目需要投资的成本非常高，如果风险一旦高了的话，投资就会往往会垮掉，所以全面预算在其房地产企业中运用的作用是非常大的。

房地产企业的经营发展中，需要通過全面预算的方法，加强对于企业的风险进行周期性的变化波动，对于企业的财务风险和市场风险影响进行数据分析和管控。房地产企业往往占山为王，为了促使企业内部之间拼管理拼服务，需要企业控制企业的财务审计部门，所以需要结合成熟的管理工具应用来进行规模化的管理，必须保证预算的全面性和准确性。

2.缺乏统筹协调

对于中国来说，房地产运用进行全面预算管理是房地产中缺失的一种良好的意识，在近几年来都没有得到重视，企业的发展目标没有实现合理的结合，全面预算不能得到充分的发挥或者说得到的话也不会特别理想，一些房地产不能从长远的角度来看待全面预算，房地产的投资人眼里只有利益，在不断扩大的经济利益下，没有人会在意是不是进行了合理的规划，是不是每个项目的预算都可以落实到实处，有没有发展前景，长期性的目标，对于一些目标的战略发生了一些偏差或者说只能看到短期的一些经济利益，而没有办法进行长期的规划和整合，从而全面融入到一些管理意识可以让企业加速管理。

收入预算对于房地产公司的影响是巨大的，收入预算受到国家的宏观政策影响较大，对于房地产产品的销售和建设，环环相扣，由于企业制定的收入预算波动性很大，在进行采购预算过程中的增量预算核算，需要严格考虑企业每年的年度收入实现情况，对于下一年的收入预算编制工作的执行情况，也要进行实时的监控。对于自有资金、房地产企业的开发贷款，预售资金的管理，通过全面预算管理，就可以积极有效的避免资金链的断裂。

对于企业来说，如果在这个过程中或者是内部管理中缺乏一定的沟通和配合，在全面预算的作用中发挥也是非常小的，同时对于这些企业来说，如果执行力非常差，没有现代化的管理，重担就落在财务部的身上，事实上不会统筹其他部门的人进行全局的开展工作，也不可能实施权威性，全面的预算也不可能更好地落实到实处，其作用也不能正常的发挥。

三、全面预算管理在房地产企业应用的建议

1.将企业的战略经营目标作为全面预算管理的指导

当前中国的经济市场越来越广的，随着社会的发展，一些房地产企业受到的影响也是非常巨大的，首先从外部环境上进行这样的话，企业是要加强外部环境的一些研究和分析的，同时，房地产企业一定要加强全面预算管理的作用，在中国现在的阶段中，房地产的预算资金往往通过是预算指标和执行力进行分析的，由于现在企业现有资金和管理能力，制定的目标，对外界因素并不是很了解，所以这些全面管理的并不能很好地发挥市场作用，而且还会引起很多的问题，企业的经济利益也会不断的下降，对于企业来说一定要做好调查而且还有行业之间的竞争，有些对手以及客户的满意程度都是非常重要的，在加强全面管理的过程中，可以更进一步的完善全面管理的一些科学性和发展性，从而更好地可以为企业服务。

2.完善全面预算管理的标准以及管理制度

很多人不能明白，建立完善的企业经营目标是有什么样的作用，只有建立了这样完善的战略经营目标，才能为全面管理作出正确的引导，从而使全面管理得到一些科学性的可操作性的引导。在现在的企业中，很多公司在实行全面管理的时候，经常会把目标分为一个小部分来管理，这样的话企业的发展，就可以得到一些推动。对于房地产企业的业绩考核的健全，也是房地产企业全面预算的标准内容之一，对于全面预算的编制的执行力，需要建立在重视程度的基础之上。对于房地产企业的规划指标、施工进度计划、销售计划、费用预算、成本估算、筹资计划、资金平衡等问题的管理。需要全面的执行过程。全面预算的执行差异需要进行执行结果的书面分析和评价，全面预算的编制和执行、监控都需要成为房地产企业的硬约束。并未需要考虑各个部门之前的协同配合和环节，避免全面预算环节成为一纸空文。在进行全面预算管理中，可以将企业的目标实现了推动，在详细的市场调查情况下，帮其自身进行了合理的整改和分析，这样可以在做好全面预算管理的过程中，帮企业提前制定好目标，而且可以更好地实施全面预算的管理，从而可以让预算得到一些实用性，并让项目之间的预算做到合理的分配，这样不仅仅可以提高经济效率，同时还可以达到全面管理的作用。

3.把全面预算管理和企业的外部环境相联系

对于房地产来说，很多人想建立一个适合企业发展的项目投资和开发成本的体系就必须要了解这个房地产企业的特点，房地产是一个非常复杂的企业，在它的成本数据做好精确的分析的同时，还要发展及全面的管理方式，对于在实施全面管理的方式的过程中就必须要遵循相关的标准，进行完善的预算，可以通过适当的情况做出一定的调整，可以让企业按照一些项目进行费用的更大化的预算，企业在做好分析和明确自己的职责的过程中进行编制、汇总、审核等执行进而可以帮助企业进行更好的指标考核相关制度，对于预算进行了重新核算，在实施过程中遇到难以解决的问题，进行明确的责任分析。

对于企业来说房地产的外部环境是非常重要的，一些外部环境的影响往往是伴随着市场的发展而不断产生波动的，对于企业在制定预算的时候，一定要考虑的外部因素的影响再进行编制，这样可以将利益加到最大化，同时可以减少一些风险，加强全面管理，对于外部市场的作用是非常重要的。因为当今社会外部市场是联系着房地产企业不断发展的成因，只有在外部市场的作用下，互相联系、互相发展可以让企业在更好的市场竞争中得以适应，从而降低风险。

4.完善企业的全面预算管理考核体系

对于我国来说，全面预算的考核也是非常重要的，现在企业发展的基础中常常会进行一些战略目标的考核，在这些预算的实施过程中也是经常会出现一些困难，有些无力的现象企业可以根据自己的相关标准来进行考核，通过这些考核从而加强全面管理的设施，把通过考核的结果和定制的目标进行相互比较，就会存在一定的偏差或者是存在一定的问题在这个基础上进行完善的审核分析，找出来导致这些形成的原因，及时做好防治，及时做好改进。在这种考核情况下，实施激烈的激励管理的审核标准可以让员工上下非常具有工作热情，在考核的过程中可以根据房地产的一些相关指标，然后进行复查的工作，对于房地产来说，企业可以根据它的相关标准来考核，对于考核失败的情况进行惩罚，在全面预算管理的实施情况下，考核就是通过预算管理把预算目标结果进行比较，可以更好地促进企业的发展，在建立完好的设施情况下，实行一些奖惩的制度。对于企业的员工来说，可以使企业的管理人员与员工都具有积极参与预算管理的行为，从而使企业的战略目标得到体现，同时也可以使企业在发展中降低风险。

对于一些房地产的开发工作，很多员工最重要的就是进行一些销售的业绩考核，从而可以判断出员工的一些工作态度和效率，对于这种考核来说，除了一定的销售业绩和对于顾客以及员工的满意度，就会有大的不同在人们的传统观念里，顾客的满意度是对企业的发展非常重要的，对于当下的社会形势来看，顾客对于企业的信任和忠诚度，就可以更好的维护顾客群体，从而加大大降低了顾客开发的成本，提高顾客的一定的满意程度。对于顾客，对企业的发展不应该有太大的关注，可以单单從员工的销售指标来判断员工的工作效率和情况。

5.全面预算对于资金支付的清算功能

作为房地产企业来说，很多时候面临从项目公司调度资金的难题，由于房地产企业的资金链是环环相扣的，企业需要能够在项目竣工之后或者封盘的时候，考虑到预留资金的部分。简单来说，房地产企业在基本竣工之后，可能会面临着一定周期的资金后续支出，这种后续资金追加往往是在税收清算支出的基础上，半年或者一年的尾款支出，全面预算的会计人员就需要着眼于短期资金平衡点。房地产企业可以考虑提前进行未来几年的资金计划，比如房地产企业的中长期资金情况，考虑到周期性的市场波动，企业的某些变动，应考虑经营风险、财务风险、税务风险，以及叠加风险对于房地产企业自身的综合性发展影响。

四、结语

对于房地产企业的可持续发展，最大限度的规避经营中的风险，推行严谨的全面预算管理，结合预算目标建立绩效考核、评价体系是非常有必要的，企业应该建立完善的评价及绩效考核制度，从而加强预算、考核、监督，通过提升精细化管理水平，提升企业在市场竞争中的管理优势。

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