三亚市旅游房地产发展的研究综述

侯文丽

近年来，源起于国外的分时度假，旅游房地产在国内也发展的如火如荼，国内学者对它的研究也日渐加深。在我国，行业界已把旅游和地产相结合的项目作为了投资的新热点，两者有效结合，可以同时拉动国家的两项产业发展。本文以我国的国际旅游城市三亚为依托，重点阐述一下它的旅游房地产发展状况，分析与整合出其现发展的问题，对我国的国际旅游城市三亚今后的旅游房地产发展提出相应的展望，为三亚市旅游房地产长效发展给予一定程度的启示，为该领域今后深入研究做出强有力的理论支撑。

引言

旅游业和地产业都是我国第三产业中依托性、附加性、关联性高的产业，二者相互融合，成为旅游业界和地产业界都关注的交叉型新热点。

旅游房地产是我国首次提出的新有名词，它的前身是西方国家的“分时（timeshare）”。早在1964年，法国阿尔卑斯山地区销售其别墅度假村，就以这种分时的方式，继而，旅游地产的初步形态就在法国诞生了。随后在瑞士及欧洲其他国家慢慢开展。20世纪70年代时，分时销售进驻美国，美国的房产商在销售时引入了“时权”的概念，并渐渐在欧美形成了“假期交换系统”。在亚洲，随着经济发展，消费者旅游从观光慢慢向度假转变，特别是沿海的国家或者城市，利用其优越的滨海资源，提出了多种分时的休闲度假类项目，激发了旅游地产的需求，引来了金融、地产、酒店管理机构等各界人士介入旅游业，此时，旅游房地产以一片大好的形式迅速在亚洲各国发展起来。

一、国内外定义

旅游房地产是中国首创的新有词汇，在国外的文献中很难直接找到其相关定义，只有些许类似的表述，如Resort Property（度假地不动产）； Resort Real Estate（度假地房地产）； Recreational Property （休闲不动产）；Recreational Rwal Estate（休闲房地产）等。还有一种类似于汽车旅店、度假村等非常规的住宿形式。早起西方国家虽以分时方式开展了旅游房地产，但对于分时度假却没有统一的定义，主要原因是其考虑问题的角度和切入点有所不同。其中Randall （ 2002）研究指出，分时度假是指人们在某个度假地购买住宿设施（如公寓或者酒店客房等）的一段时间（一般一个星期或者更长时间），购买者在每年的这段时间拥有这处房产的使用权。

分时引入中国后，在国内以度假的形式创新发展开来，首先以产权酒店这种形式开展，而后房地产商发现了契机，便把旅游房地产这个理念在业内传播开来。但我国的旅游房地产发展时间较短，继而研究者对旅游房地产的概念也是众说纷纭。首先是沈飞（2003）对旅游房地产概念的界定。他认为旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发营销，全部或部分实现了旅游的功能，旅游房地产的开发对象为旅游物业。他对旅游房地产的界定启发了其他研究学者的灵感，并将他的这一定义多次引用。随后，孙红亮、王珊（2002）通过研究认为旅游房地产是一种旅游与地产相结合的新模式，通过设计、开发并对其专业策划及市场营销而形成一种新型的物业开发模式，也是一种全新的产业模式。旅游房地产包含了旅游、休闲、度假、养老等多种形式，其本质是以全部或者部分实现旅游功能的房地产。其后，胡浩、汪宇明（2004）认为：旅游房地产是以旅游为目标，以资源（景区）为卖点，以房地产开发与销售为手段，实现以全部或者部分旅游功能的房地产发展。还有诸多研究学者，如邹益民（2004）、宋丁（2003）、祝哗（2005）、郑静（2008）等也把旅游业和地产业相结合，从分时度假、产权酒店、度假村这些角度，以景观、生态、文脉以及资源作为实现旅游房地产的主要内容，实现有度假功能的房地产开发与营销，从宏观和微观的两方面对旅游房地产加以界定。

二、三亚旅游房地产发展现状

三亚市是我国国际旅游岛中的一座美丽的滨海城市，地处我国最南端，也是我国唯一一座热带气候的城市，拥有1919.6平方千米的土地面积。三亚有着丰富的滨海旅游资源，境内海岸线长达209千米，三亚湾、大东海、亚龙湾、海棠湾、天涯海角、南山文化等集中的傍海景区中外闻名。不仅具备现代国际旅游五大要素——阳光、空气、海水、沙滩、植被，而且还拥有河流、港口、温泉、岩洞、田园、热帶动植物、民族风情等各具特色的旅游资源。

作为一座国际旅游城市，三亚的房地产业从诞生之日起就与旅游业有着不可分割的联系。首先，旅游业与房地产业二者一直是互利双赢的关系，旅游业为房地产业扩大并提升了知名度，凭借滨海的自然旅游景观，为房地产业起到了潜在的宣传效应。其次，景区的开发与建设也拉动了周边的房地产业的销售和发展，提升地产业的价值。当然，就是由于地产业如此的迅猛发展，让游客非居无定所的安心旅游，充分享受国际旅游城市的阳光、空气和海水，强化的旅游的吸引力。

三亚这座特殊的城市恰好给旅游房地产这个新兴产业一个契机，使三亚的旅游业和房地产业都找到了一个最合理且有利的发展方向。自从1996年中国度假休闲旅游开幕式在三亚市亚龙湾成功举行，凯莱度假酒店正式起航后，相继有几十个大型度假酒店纷至沓来，旅游项目紧随投建，拉开三亚市的旅游房地产蓬勃发展新篇章，至今已有二十年，现阶段三亚旅游房地产的发展呈现以下特征。

1.产品分布；三亚市旅游房地产大部分分布区域为景观区域，以海景、河景、山景资源为主，目前在大力开发海景沿线的横向发展基础上，加强其纵深发展。

2.产品特征：三亚市旅游房地产产品形式以产权式酒店、公寓、住宅和别墅为主，为岛外的客户提供“第二居所”等，旅游房地产产品中以住宅和公寓所占比例居高。

3.置业人群；据调查研究显示，绝大多数旅游房地产产品的购置者来自于岛外，该群体占三亚市楼盘客户总体的85%以上，且基本为二次或者多次置业者，集中来源于东北部高寒地区、长江三角洲经济发达地区。

三、三亚旅游房地产发展面临的问题

（一）定位不准，模式守旧，缺乏创意

长期以来，旅游房地产的开发模式均为“到此一游”的模式，即“地靠优美的自然景致；周边有舒适的大小酒店；通往景区的便捷大道”。符合客户的“一游”目的。但这种开发形式及其老旧，内容经久不变，毫无新意，消费水平也略显偏低。这种粗犷式的发展，短期内确实可以拉动三亚旅游与地产的高速发展，但是长期效益无法立足，单纯是扩张式的开发消费，致使自然资源消耗量增加，其实对经济发展的长效性贡献率极为低下。

（二）开发经营水平差

首先，有碍景观，破坏景观氛围。大部分开发商在房地产开发时，只考虑旅游者的视角，不顾及自然资源是否会被合理开发，任意开发景点景观。其次，无序开发，破坏海洋生态，海洋生态系统很薄弱，一旦严重破坏，会导致无法恢复。再次，随意开发，过度开发，粗制滥造，文化品位低下，无法推进三亚经济的可持续发展。有些房地产开发商，开发时不顾及自然环境，也不顾及社会条件，大量开发，只为获取利益，致使旅游房地产项目缺乏创新、不具个性、趋同化现象严重，开发走低级路线。

（三）基础设施缺乏、配套服务不完善

发展旅游房地产并不是一个单项工程，它的发展需要系统性的配套区来辅助完成，现在三亚的旅游房地产是大量开发与销售，但是数据显示，入住率尚不达百分之十，很多开发完的楼盘却没有物业管理。由于开发商考虑成本因素，致使开发的楼盘地处开发成本低的自然景区内，该地段远离繁华的市区商贸，使得客户衣食行成了困扰性的问题，居住地偏远，旅游信息闭塞、交通运输不便、餐饮娱乐匮乏、邮电医疗不足、通讯网络设施等关联产业的基础设施配套建设不完善。

（四）专业人才匮乏

纵观全区，从三亚的市场战略和定位来看，三亚市旅游房地产现开发及需求量较多，需要类型丰富且质量更优的产品。这对于旅游房地产商来说，即有提出了更高的要求，那么旅游房地产商在发展交叉行业时需要高要求的选拔人才。但是立足当下，三亚市旅游房地产发展中现有的人才从数量到质量；从智力到能力还远远不能满足行业发展的高要求。三亚市的专项培训设施、机构不健全；中介组织不发达且福利待遇不及消费水平等制约因素的存在，使得三亚旅游房地产业对于所需的高素质、高质量的专业人才的吸引力不强。

（五）建筑材料的使用需深入

三亚地处热带，一年不以春晓秋冬划分四季，而是以旱雨分为两季，雨季时紫外线强、雨水多、温度较高，空气潮湿，旅游房地产的发展也会收到气候的影响，略显停滞，但研究表明，其他热带国家，如新加坡、马来西亚、泰国等并不受该气候因素影响，一年中各行业的发展较为均衡，因此，三亚市旅游房地产开发时使用的建筑材料需要深入研究与挖掘，是否可以用隔热降温材料，保证在雨季时，也可以使旅游房地产均衡发展。

四、结论与展望

基于上述分析，三亚市的旅游房地產的大幕刚刚拉开，发展前景也很可观，国际旅游城市需要牢牢抓住这个大契机，把三亚旅游房地产真正发展起来，并与整个国际旅游岛的发展结合起来，真正发挥这个新兴行业的能力，拉动三亚整体经济。

旅游房地产是一个新兴的产业，虽然目前国内外还没有一个统一的界定，但它的发展前景毋庸置疑，理论的总结源于实践，所以滞后于实践的发展也是情理之中。当下，市场要创新，经济要多元化，这位旅游房地产的发展提供了良好的切合点，三亚市应在互动中找寻新的发展模式。与此同时，三亚市旅游房地产在现阶段的发展中存在诸多问题，我们应该清晰的认识到问题的存在，并找到解决问题的突破口。当然，我们也需要汲取的国外的先进经验，研究国外旅游房地产的发展历程，他们在发展中遇到的问题也正是我们现在所经历的，具有很强的借鉴性。三亚的旅游房地产是当地经济发展的特色，应加强理论研究的规范化和实践过程的规范化，坚持引入一流的地产商和一流的专业人才，改变现在三亚旅游房地产的数量多、规模小、开发模式守旧粗犷等问题。只有这样，三亚旅游房地产才能走上有规划的可持续发展道路。

（作者单位：三亚学院）