人防停车位的权属研究

摘 要：人防车库实际上是一种人防工程，战争时，为了保障人身安全，掩护物资等而修建的建筑。和平时，地下人防设施一般投入其他应用：地下超市，商场，还有小区内的地下停车场。并非位于地下的建设就一定属于人防建设，需要人防部门的批准才属于人防建设。

关键词：人防车库；人防建设；权属

一、案件援引和争议焦点

1.基本案情

某小区有一个地下人防工程，平时作为车库，后来，地产公司对其进行改变，引发了业主不满。原告业主委员会诉称，地下停车库应由小区业主共有，但房地产公司擅自将车库出口堵塞，私搭违章建筑出租。原告认为，被告行为侵犯了原告合法权益，给小区造成了严重的火灾隐患，请求法院判令被告将地下车库恢复原状，承担全部诉讼费用。

被告辩称，地下车库属经人防部门批准的地下人防设施，没有计入公摊面积，不属于小区公用部分。

2.争议焦点

（1）地下车库是否为人防车库。人防车库实际上是一种人防工程。但是并非位于地下的建设就一定属于人防建设，需要有人防部门的批准认可才属于人防建设。本案的地下停车库是由开发商在建造小区时一并建造的，虽然平时用于地下停车，但是经人防部门进行批准的，由此可见，确实属于人防车库。

（2）人防车库的权属划分。《防空法》第五条第二款规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”这一法条规定了防空车库的使用规则，在整个法律的环境中，人防建设遵循着“谁投资，谁使用，谁收益”的总体原则，但却并没有涉及权属的划分。

根据经济中“谁投资，谁所有”，就可以将人防车库的所有权归于投资者。但在现实生活中，人防车库的投资者并不单一，这一系列的情况导致地下人防车库并不能统一划分统一管理。因此，从目前的情况看，法律并没有对其权属进行明确规定。

二、本案中导致权属不明问题分析

1.业主委员会如何主张权利

本案中小区业主委员会代表业主们，向人民法院起诉开发商要求拆除私自搭建的建筑。其主要的理由是地下人防车库属于小区业主们共有的部分，开发商不经业主们的同意在共有的部分上进行建筑，侵犯了业主们的合法权益。但开发商称此面积没有计入公摊，并且法院也认可了这一说法，也就是说，业主委员会不能依据业主的共有权进行主张，而业主们又没有其他的权利。那么，业主委员会应当如何主张业主们的权益呢？

2.业主委员会是否有使用资格

法律对于人防车库的归属并没有具体的规定，但是法律允许一些主体对人防工程进行使用。而对这些主体也没有进行划定，业主委员会作为一个组织，并且与人防车库有着较为紧密的联系，可否划为这一类主体中？

3.开发商是否有权堵塞出口

本案中的人防车库是由开发商投资建设的，使用权归开发商。开发商可以对人防车库进行改造，可是法律对于这种改造的行为没有具体的规定，因此开发商对其进行怎样的改造，改造的界限在哪里，就成了一个需要研究的问题。

在本案中，开发商经过有关部门的批准，对人防车库进行了改建，并且堵塞了车库的出口。这种改建的行为是否符合法律的规定，堵塞出口的行为又是否可行？

4.人防车库可否用于转让

本案中，開发商对地下人防车库的使用和改建都经过了人防行政部门的批准，属于合理使用。那么，在改建之后，开发商只具有使用权，并不享有人防车库的所有权。是否可以基于使用权将其改建的部分用于出租收益？

三、针对人防车库有关问题的解决办法

1.业主委员会基于相邻关系主张权利

本案的地下人防车库的建造费用并没有计入公摊中，其面积也没有计入公用面积中，因此并不属于小区业主的共有部分。开发商在进行局部变更时，经过人防行政部门的批准，属于合理使用。因此业主委员会并没有理由要求开发商拆除所有的建筑。但开发商在东侧出口的建筑，堵塞了停车位的出口，严重影响了小区业主们的正常通行。开发商和业主们是不动产的相邻两方，应当基于相邻关系给对方提供必要便利。

2.业主委员会不具有使用权

在本案中，开发商可以申请地下人防设施的改建，并且有人防部门批准具有人防车库的使用权，因为开发商投资建造了人防车库，并且具有法律上的主体资格。业主委员会的性质是业主自治组织，并没有经过法律的登记认可，因此不具有法律上的组织性质，也就不能成为法律主体，不能对地下人防车库具有使用资格。

3.开发商无权堵塞出口

本案中的原被告是相邻关系的主体，既是相邻关系就应当为对方正常的使用需要提供相应的便利。堵塞停车库出口的行为已经严重影响了小区业主们正常停放车辆，开发商应当及时停止并将其恢复。此外，开发商堵塞停车库出口的行为并没有得到相关部门的批准，不具有法律上的正当性，开发商无权擅自堵塞。

4.人防车库可以转让

法律规定人防建设的投资人在平时可以对其进行使用收益，而出租行为属于使用的一种，也相应的带来了收益，是被法律所允许的。本案中的开发商作为投资人和使用权人，自然也是可以将地下人防车库出租给他人并获取收益。因此，开发商与承租人之间的合同是合法有效的，承租人对房屋事项有使用权的。

参考文献：

[1]齐恩平.《建筑物区分所有权法案例评析》.对外经济贸易大学出版社.

[2]颜雪明.《关于住宅小区车位车库的权属问题》.载于“中国民商法律网”.http：//www.civillaw.com.cn/article/default.asp？id=55008，2012年12月9日访问.

作者简介：

陈泉妤（1991.11～），女，汉族，辽宁丹东人，沈阳师范大学，14级在读研究生，硕士学位，研究方向：民商法学。