雄安可能会是炒房者的噩梦 它将效仿的新加坡模式什么样？

文寅

雄安新区这个牵涉国家千年大计的地方，在愚人节当天上演了春天的故事，周边房价遭到爆炒。原本6000元一平米的房价，在短短几天已有人看涨到5万元一平米。然而有专家认为，国家的战略和格局绝不会狭小到用来炒房，炒房客们恐怕这次会错了意。

已经有政府官员透露，雄安新区未来可能会参考新加坡模式，以公屋和廉租房为主，未来不可能出现深圳特区的高房价，更不可能再走地产经济的老路。而《人民日报》此前更是透露，雄安新区在顶层设计上，的确是有备而来，做足了功课的。

新加坡模式以廉租房为主

那么，新加坡模式是什么？它真有这么大威力吗？

新加坡模式全世界闻名，简单来说，就是政府出资购买土地，建设组屋，建立完善的廉租房制度，以达到限制房价，使国民人人住得起房。近几年来，新加坡居民的房屋拥有率一直稳定在90%以上，真正实现了“居者有其屋”。

其实，新加坡廉租房制度的推出有着其特定的背景。上世纪60年代初期，新加坡还是个较贫穷落后的国家，当时人口过度拥挤，居住条件恶劣，住屋严重短缺，市区交通非常拥堵。1960年新加坡成立规划局，负责整个城市的规划设计，并制定了“五年建屋计划”，大力发展公共住房，即一般所说的“组屋”。该计划解决了当时的燃眉之急，也从根本上解决了新加坡地少人多、住房严重不足的问题。

在建设廉租房时，新加坡还建立起一整套防止利用该福利投机牟利的制度。政府先颁布《土地征用法令》，法令规定政府有权征用私人土地，用于国家建设，被征用土地的地价由国家进行调配。如此，政府以成本价获得了全国80%的土地，用于建设组屋，仅剩余20%的土地用来开发商品房。为防止投机客倒卖廉租房牟利，政府还严格规定：一个家庭只能擁有一套组屋，如果要购买新房，则要退出目前所住组屋;组屋只有住满10年才可出售，出售后需缴纳一笔昂贵的转售税。由于转售税费用高昂，因而炒房几乎无利可图。

租房住的种种不便，政府也提前考虑过了，并制定巨细无遗的规定。例如，政府会定期7至8年重新粉刷组屋，并制定屋区更新计划，更新已经损耗的设备。组屋还往往配有划了车位的露天停车场，楼与楼的空地上，还会设置游泳池、儿童游乐场所等公共配套设施，有的还会为屋区设立公用的幼儿园、政府服务机构等。而这些设施也都很便宜。

新加坡对组屋的定位是“以自住为主”，限制居民购买组屋的次数。法律明确规定，新的组屋在购买5年之内不得转售，也不能用于商业性经营。如果实在需要5年内出售，必须到政府机构登记，不得自行在市场上出售。如果有人想虚报收入占便宜，在买房子的时候提供虚假文件，一旦罪名成立，将会被处以5000新元的罚款，或者判处最高6个月的监禁，或者二者兼罚。

新加坡炒房几乎无利可图

新加坡廉租房制度推出后，取得了非常好的效果。由于政府主导了房地产市场，可供自由买卖的商品房不到20%，即使投机炒作也难有作为。

2008年全球金融危机后，全世界开足马力，印制钞票救市，大量资金流入房地产市场，新加坡私人住宅价格到2013年10月已经上涨了60%。由于80%的组屋掌控在政府手中，可供自由交易的商品房不足20%，因而政府打击炒房易如反掌。新加坡政府先后出台8轮降温措施，包括逐步提高房屋交易的卖方印花税，增加按揭贷款首付比例，缩短贷款年限，提高所有印花税等，以至于新加坡楼市这3年成为彻彻底底的熊市。数据显示，截至2016年四季度，新加坡房价已是连续13个季度下跌，高端住宅自2011年以来价格下跌超过15%，2016年新加坡房价下跌3%。

由于80%的人住在组屋中，房价涨跌跟民众关系不大。另外，政府不靠卖地牟利，也不靠刺激房价拉动GDP，这也从根本上保证了新加坡模式的长期有效。控制廉租房市场，就控制住了新加坡房地产的命脉，这让政府能掌控自如，在此政策之下，打击炒房很容易。这也是为何经济发达并且寸士寸金的新加坡至今没有房地产泡沫的原因。

雄安可能会是炒房者的噩梦

从长远来看，新加坡模式对炒房者的打击更明显。新加坡是世界上人口密度最高的国家之一，国土面积仅相当于北京的4%，在推出廉租房制度60多年后的今天，仍然没有产生过房地产泡沫。对比同样人多地少的香港，新加坡对炒房者的打击方式堪称典范。

纵观新加坡的廉租房模式，可以发现该模式对打击炒房，无论短期还是长期，效果都非常好。专家认为，如果雄安新区采用该模式，那无疑是这拨跟风炒房者们的噩梦，因为当地房价永远也不可能涨到他们期望的价格。

早前有官员也早已向炒房者们表明：在雄安新区炒房不会成功。京津冀协同发展专家委员会副组长邬贺铨曾说，我们已经吃了过去房价失控、过快上涨的亏，再不能让新区再重蹈覆辙。雄县副县长谢克庆说，要认清形势，新区刚宣布成立，特殊时期会出现很多以前没有的特殊现象，炒房团等行为会因对政策认识不到位而造成巨大损失。

专家认为，如果雄安效仿新加坡模式，那么炒房者们将会为自己的行为付出惨痛代价。