浅析休闲度假型旅游地产规划设计

张玮

[摘要]本文从规划视角对休闲度假型旅游地产进行分析，归纳其概念，明确规划设计在旅游地产中的作用，深入剖析规划模式，全面阐述规划设计要务。

[关键词]旅游地产；休闲度假型旅游地产；规划设计 文章编号：2095-4085（2017）02-0050-02

1休闲度假型旅游地产概念

休闲度假型旅游地产是指，为旅游度假者提供各种休闲度假的建筑和相关联的场所，直接用于休闲旅游、度假居住，又被称作“第二居所”。这类地产主要依托现有旅游资源或已有旅游景区，通过利用这些较好的资源，以休闲度假为目的，再加上一些休闲度假设施的建设，为购房者作度假或投资用。将休闲度假型旅游地产划分为休闲度假、旅游、地产，它们之间关系密切，以地产开发为核心，地产的发展分别为休闲度假和旅游提供经营客群，而休闲度假和旅游又作为地产的配套工程。

2规划设计在旅游地产中的作用

有特色的规划设计已成为房地产业差异性竞争中的重要筹码，注重规划设计已成为开发商的基本思路，它在旅游地产中的作用，体现在三个方面：一是规划设计在整个地产开发活动中贯穿始终，是全局的指挥者，在规划设计统领下，其他工作才能顺利进行；二是规划设计可作为旅游地产营销宣传中的重要内容，实现地域文化展现的途径，成为旅游地产项目核心技术竞争力；三是优秀的规划设计可为旅游地产项目创立一个品牌，可根据其建筑风格造型、特色景观、环境氛围等判别出所在区域，提高知名度，聚集人气。

3规划模式分析

3.1综合型模式——旅游先行

这类地产主要指依托景点，在旅游区内或旅游区旁边建造集旅游娱乐、休闲度假、餐饮商购、风景房产于一体的大型综合型房地产社区。打破了传统单一性景区概念，组合了休闲、度假、居住等不同功能，它们相辅相成、组成一个配套完善、个性鲜明的旅居结合模式。综合型模式开发会形成一个产业集群，吸引周边要素积聚，辐射带动周边人气和土地升值。典型的综合型社区模式为华侨城，让旅游先行主题引发地产开发，用旅游结合地产模式在异地进行扩张。

3.2景区住宅模式——地产先行

此类地产开发不依附现有的旅游资源、旅游景区，为本地置业者提供居所或出租为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。往往先投入巨资，专注于搞大型旅游项目开发，改善区域基础设施条件和环境质量，营造具有影响力、冲击力的旅游景区，将生地变成旅游熟地和旺地，靠旅游业的带动作用引来人流物流，引起景区附近地产升值，再趁势搞房地产开发。这类模式的代表就是芙蓉城，以地产先行，融合民居建筑风格，以地域文化为项目内涵，极富传统特色。

3.3主题街区模式——保护遗存+开发利用

这种主题街区往往是传统轴线式的商业模式，利用历史积淀较为悠久的城市街区，通过对文化遗存区的整修、修复，保护现存历史遗迹、历史建筑，形成具有浓郁文化韵味和具有一定主题模式的历史文化商业街区。按照商业街、特色主题街、特色文化街的形式，结合综合功能地展现出来，采用点轴结合模式，形成一系列的购物、餐饮、住宿等休闲度假型旅游地产。该模式成功案例为上海新天地。

4规划设计探讨

4.1场所特征营造

从经验看，但凡成功的项目，均具有地域性、独特特征的场所。通过规划设计对场所进行营造，体现其独特个性、历史积累、多元文化交融，影响区域的文化和环境，创造属于自身的场所和生命力。在规划设计中合理利用多元文化，把握具有较高人文价值和历史价值的要素，形成特色环境，成为休闲度假型旅游地产的生命和魅力所在。上海新天地就是合理利用了历史要素，而深圳华侨城利用多元文化融合，形成各大主题兼容并举，富有特色。

4.2功能用地规划

休闲度假型旅游地产的功能应是多元化、复合性的，是集旅游、休闲、度假、居住等诸多功能于一体的、大型旅游休闲社区，所开发的度假游憩区、商业配套设施、住宅生活区等多功能区域，可考虑作为一个超大街区来规划。公共活动用地可吸引人们活动，集聚人气，但如果缺乏居住用地，晚间将变成空城，会造成土地利用时间和空间的浪费。因此，规划区系统内部功能与功能，用地与用地之间应相互促进，相互协调，保证功能要素和外部环境的各功能要素是相互关联的。

4.3道路交通规划

规划区外部交通和内部交通应结合地形进行布置。外部交通应具有可达性、便捷性，注重休闲、度假、居住等功能地块的可达性，增强这些毗邻城市、较远地带的开发区域与城市中心区的联系，从而吸引人流。内部交通建议采用人车分离的交通模式，不仅保证了步行者安全和舒适性，还增强了商业和旅游的活力。在旅游休闲区内，可采用形成环岛式的步行系统，保证内部空间的完整性，提供纵深开发。

4.4弹性空间预留

休闲度假型旅游地产作为一项区域性开发活动，预留發展用地是非常重要的，不仅保证区域内部功能之间的发展平衡性，还确保了区域动态、可持续发展。预留发展用地应考虑到现阶段非重要性和将来发展趋势，体现其弹性发展的作用。比如在进行用地设计时，应充分考虑规划实施的灵活性，在开发模式上可设计不同大小的街区，分期开发，同一组团的三个或四个小街区也可作为一个大街区来开发，保证将来开发建设的弹性。