三、四线城市房地产去库存化问题研究

张坤

摘要：房地产作为我国经济发展的支柱产业，在整个社会发展及国民经济系统中占据着重要的作用。随着经济社会的快速发展和房地产业的发展，市场需求开始变幻莫测，房地产行业也发生了很大变化，开始出现供求不均衡现象，三四线城市本来经济基础就比较薄弱，在经济下行压力下，人口也得不到预期发展，房地产市场走势不好，市场购买力低，库存量偏高，三四线城市房地产去库存的成为工作重点。基于此，对去除三四线城市的高库存化，提出了要加快推进户籍改革制度，调整商品房供给结构以及优化商品房的库存结构，促进房地产企业间的并购重组，加快推动房地产企业的转型升级等对策，以期为三四线房地产重新进入健康发展的轨道提供思路。

关键词：三四线城市；房地产；去库存；供求失衡

中图分类号：D9

文献标识码：A

doi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.09.059

1背景

房地产作为我国经济发展的支柱产业，在整个社会发展及国民经济系统中占据着重要的作用。随着经济社会的快速发展和房地产业的发展，市场需求开始变幻莫测，房地产行业也发生了很大变化，开始出现供求不均衡现象，前期，房地产建设规模较大，导致市场供给不断增大，随着房价的走高趋势，人们越来越担心楼市发展，投资者深感房地产投资风险越来越大，导致房地产销售去化率开始逐渐走低，房地产的供求失衡导致了房地产库存压力慢慢变大，直接导致出现的巨量库存问题已经逐渐演化成为房地产行业前进的巨大隐患，影响着我国经济的快速健康发展。

2015年底，中央政治局会议、中央经济工作会议上明确表示将“去库存”确立为是我国当前经济发展的五大重要任务之一，2016年以来，“去库存”在我国各大城市相继展开。当前房地产市场呈现出的区域分化趋势较为明显，总的来看，在去库存的推进下，一、二线城市的库存压力逐渐减小，但三、四线城市去库存表现并不理想，库存压力仍旧很大，一二线城市因其区位、社会公共服务、城市规模等优势，房地产市场发展态势较好，库存压力并不明显。相反的，三四线城市本来经济基础就比较薄弱，在经济下行压力下，人口也得不到预期发展，房地产市场走势不好，市场购买力低，库存量偏高，所以，应将去库存的重点放在三四线城市。据上海易居研究院2016年7月份发布的《70城住宅库存报告》显示，蚌埠市存销比为28，排名第四，而一般情况下市场认为比较合理的是14个月左右，蚌埠市“去库存”任务任重而道远。2016年9月，蚌埠市出台《蚌埠市人民政府关于加快去库存促进房地产市场稳定发展的实施意见》，提出用3年努力去除160万平米商品房库存量。蚌埠市房地产市场销售一般，但库存量却在持续走高，巨量库存预计两年才可消化完。诸如蚌埠一类的全国三四线城市，短期内资源分配不会有大的变化，库存难以快速消化，因此探讨三四线城市去库存化问题，使房地产重新进入健康发展的轨道，对拉动内需，稳定房地产市场，防范系统性风险有着重大意义。

2三四线城市高库存的原因分析

2.1供求失衡

自一二线城市房价的不断上涨，一些地方出台了相关政策，采取限购措施，在此影响下，三四线城市的房地产行业开始逐渐的繁荣起来，经历着大跃进式的步伐。越来越多的开发商开始将目光投向三四线城市，推动了三四线城市的土地开发，使得越来越多的商品房进入市场，大盘经常出现，这直接导致了房产的供求平衡，给三四线城市的房地产带来了很大压力。从供应方来说，商品房数量不断增多，库存压力就不断加大。而从需求方看，三四线城市不必一二线城市，人口集聚地，流动频繁，固然对房屋需求量大，三四线城市，人口集聚效应不明显，人口流动性差，且多为向外流动，因此，三四线城市人们对商品房的需求量显然没有那么大，这种发展的局势使得供求开始失衡，逐渐的供大于求，最终导致了房地产的高库存。

2.2房地产区域化明显

房地产行业具有显著的区域性差异，从需求来看，像一二线城市，这些地方经济比较发达，基础设施建设好，公共服务水平高，人口集聚效应大，城市规模经济比较明显，这些地区的房地产走势良好，需求量巨大，而且，房价也维持在不断上涨趋势，房地产行业的利润也比较大。相比之下，三四线城市的方方面面，都较为落后，房地产行业发展态势不明朗。另外，像一二线城市的房产，周边配套设施、公共服务、管理都较为齐全，能够满足购房者的需求，但二三线城市的房产存在比较大的同质化现象，周边配套设施、公共服务与管理往往达不到购房者的意向。

2.3城镇化进程的制约因素

目前，虽然城镇化过程在不断加快，但还存在着许多制约因素。首先，农民收入较低，比如说蚌埠市，2015年农民人均可支配收入11552元，按每户4人进行计算，全年家庭可支配收入46208元，2015年蚌埠市商品房均价在4361元/平方米，加上车库及其他配套投入，农民在市区买房的压力很大，相比较，在县城买房的压力相比较在市区买房压力小了很多，受到经济下行压力的影响，进城务工人员收入较低，收入也不稳定，这也限制了他们的购房需求。受户籍制度的影响，农村户口和城市户口只能选一，农村人口转移到城市也会受到许多限制，无法享受到城镇居民同等的权利，另外，农民土地财产性收入也得不到相应的保障，在银行贷款方面，由于农民没有固定工作单位，收入不稳定，贷款也比较难，这些都限制了城镇化进程中，农民向城市转移，也在一定程度上限制了购房需求。

2.4消费者购房意愿持续低迷

消费者的购房意愿低迷的主要原因，首先，三四线城市人口流动性差，吸引外来人口少，但人口流失多，主要向一二线城市流动，许多年轻人都想在一二线城市定居，这导致了对商品房具有刚需的人群数量不如一二线城市。其次，受到宏观因素的影响，经济下行的压力下，人们的收入无法支撐高额的房价以及房贷压力。最后，由于近些年一二线城市的火爆，三四线城市楼市投资遭受冷落，越来越多的投资者将目光转向了一二线城市的房地产。这也导致了消费者在三四线城市购房的意愿走向低迷。

3对策与建议

3.1加快推进户籍改革制度

要加快推进户籍改革制度，减少农民市民化过程中的户籍约束，根据地区发展的阶段，适当的调整农民市民化的落户条件，提高居住证的“含金量”，使外来常住人口尽可能早的享受所在地的基本公共服务。要切实推行户籍改革制度，打破传统意义上的地方政府垄断落户标准的格局，对于因为是农村户口而受限制的长期稳定工作者，试行稳定就业与居住一体的落户条件，刺激该类群体的购房需求。同时，要加大三四线城市的基础设施建设以及公共服务能力，增强城市的综合承载能力和高吸引能力。要完善医疗卫生、教育教育、公共交通、商业等公共服务，完善城市基础设施建设，满足人们的生活、工作等方面的需求，提高人们落户定居的意愿，从而刺激人们购房的需求。

3.2调整结构

一方面要把握合适的土地供应，调整商品房供给结构，在一定程度上掌握房地产发展的方向。这需要不同地区结合现有库存量调整土地的供应量，库存量高的地区可降低甚至可以暂时停止土地供给量，库存量低的地区可以适当的增加土地供应量，这样可以尽可能的促进房产供应与需求实现均衡状态。另一方面，要适时发展保障性住房，优化商品房的库存结构。棚户区改造优先实行货币化安置，政府应适当降低建设安置房和经济适用房，对于拆迁居民和棚户区改造的居民实行货币补偿，促进保证性住房与商品房之间进行转换，对进行货币化安置的棚户区改造项目给予一定的政策、资金支持，对选择货币化安置的棚户区居民给予一定的奖励，以此消化现有房地产库存。另外，还可以鼓励支持住房租赁市场的发展。政府可以通过购买一定数量的商品房作为公租房等保障性住房，这样既降低了库存，又形成了长期收益，也可以鼓励企业购买商品房发展租赁市场。

3.3促进房地产企业间的并购重组

目前，去库存在一定意义上只是一种手段，其目的还是要降低高库存可能带来的经济、金融风险。三四线城市的房地产市场表现出疲软的状态，存在着一部分的中小房地产企业，面临着资金链断裂、融资能力差、经营效益不高等问题，这在一定程度上增加了地区金融风险和房地产市场风险，所以，从房地产行业的供给方出发，进行适当的调控，鼓励地区的房地产企业实行并购重组，以最小的成本盘活存量，通过并购重组方式做大做强，实现优胜劣汰，提高整个房地产产业的集中度，增强房地产行业承受和抵御风险的能力，优化房地产行业的格局。另外，还要完善相关的管理和服务机制，为企业实现重组并购提供便利。

3.4加快推动房地产企业的转型升级

要加快推动房地产企业的转型升级。目前，三四线城市房产周边配套设施、公共服务、管理等方面较一二线城市相比，差距明显，要想刺激消费者的购房欲望，就必须要能够满足购房者的需求，推动房地产转型升级是重点，要鼓励房地产企业走创新道路，提升房产的品质，打造宜居房产，同时在相关配套设施、公共服务、管理等方面做到能够满足消费者个性化、多元化的购房需求。另外，还要引导房地产企业，发现市场需求，根据市场需求优化产品结构，适当的开发养老、旅游等地产项目，实现房地产企业的转型升级。

另外，可以通过税收优惠适当引导房地产开发商主动降地商品房住房价格，放宽公积金贷款的相关限制，以此刺激消费者购房的需求。总的来说，房地产去库存是一件艰巨而意义重大的任務，中国楼市目前面临重大危机，三四线城市房地产能否有效去除库存，不仅关系着人们的需求，也关系着楼市风险的化解，任重而道远。

参考文献

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