房地产企业成本控制精细化管理探讨

周磊

【摘 要】近年来，房地产行业竞争日益激烈，加强成本控制精细化管理对于提高房地产企业的市场竞争力有重要作用。因此，房地产企业应转变管理理念，加强成本控制精细化管理，合理控制房地产开发成本。本文简要分析了当前我国房地产企业成本控制与管理存在的主要问题，并提出了成本控制精细化管理的具体措施。

【关键词】房地产企业；成本控制；精细化管理

经过多年的发展，我国的房地产行业逐渐成熟，房地产企业的管理模式也不断发生变化。近年来，随着国家限制房价政策的出台以及对房地产业的规范管理，房地产行业进入低利润时代。同时，在日益激烈的市场竞争中，房地产企业要求得发展，必须合理控制开发成本，加强成本控制精细化管理，从而促进企业的健康可持续发展。

一、房地产企业成本控制管理存在的主要问题

1.对资金缺乏统一的管理

房地产开发企业开发经营具有流动性和分散性等特点，基于此，其不得不在项目所在地区设立单独的资金账户，这就导致企业资金的分布过于松散，无法集中进行管理，再加上相应内控制度不完善，一定程度上增加了风险。

2.项目投资前缺乏事前调研，成本浪费问题严重

部分房地产企业在进行项目开发投资前，没有进行充分的调研，忽略项目成本的投入调查，可能导致招标过程中出现成本浪费问题，难以取得良好的经济效益。

3.工程现场管理不够到位、成本超支

房地产施工阶段，一些企业随意变更设计，没有按照成本预算进行建设，导致成本增加。同时由于工程现场管理工作不到位，未及时更新合同台账等会计信息，难以实现对成本的动态反馈，物资管理不规范，存在一定的浪费问题，这些问题的存在将使企业成本大大增加。

4.成本控制意识淡薄，控制方法落后，制度不完善

现代企业管理要求全员、全过程、全要素和全方位进行成本管理，但真正这样落实的房地产企业很少。有的企业只重视设计阶段的成本控制，有的企业只重视设备和材料的成本控制，缺乏对项目开发各个环节全面的成本控制，忽略微小成本及各成本要素。成本控制意识的淡薄以及存在的错误认识，导致企业成本管理成效不佳。同时，成本控制方法不科学，缺乏事前预测和过程控制，成本控制和管理主要通过财务部门的决算报告实施，由于其时效性滞后，难以及时发现其中的问题。另外，部分企业尚未建立完善的成本控制制度，且成本控制制度执行不到位，导致企业成本管理陷入困局。

5.会计核算不集中，无法及时掌握真实的会计信息

由于建筑工程项目具有分散性的特点，就难以实现会计核算的一本账模式，基于这一情况，企业大多不采用汇账方式对企业的成本控制信息进行整理和汇总，而是采用汇表的方式编制成本控制报表。但由于各个项目编制报表时均是采用建造合同的会计准则，部分项目无法实现科学准确的分析项目预计合同的总成本和总收入，出现提前确认收入、粉饰前期项目利润等问题，可能形成虚假的在建工程，增加了企业资产的负债率和成本控制風险。以上问题的存在，可能会给企业造成无法弥补的亏损，也会对企业的经营决策造成负面影响。另外，部分房地产企业成本费用核算简单，会计科目设置不明确且级次较少，难以实现精细化的成本管理。

二、房地产企业成本控制精细化管理措施

1.加强成本控制精细化管理的意识

企业成本控制的精细化管理是房地产企业现代化管理的重要内容，如果想要渗透到企业的各个生产环节，必须提高公司内部全体员工的精细化管理意识，企业管理层应积极号召员工从小事做起，节约成本，杜绝浪费，将节约的思想灌输到全体员工的思想中，在保障企业正常运营和生产的前提下适当压缩企业各项费用支出，以实现降低成本提高效益的目标。

2.加强房地产开发各阶段的成本控制

房地产企业的成本管理应贯穿于房地产项目开发的各个阶段，以构建完善的全员、全程、全面的成本控制系统。

（1）项目决策阶段成本控制

这一阶段，应做好项目调研工作，建立完善的投资分析评估体系，企业应组成专业的可行性研究团队对项目成本进行调研，全面掌握土地的属性以及周边的市政配套措施，并综合考虑企业发展战略、工程建设规模、产品定位及目标客户等因素，科学编制成本估算，预测未来销售价格，确定成本控制目标。

（2）规划设计阶段成本控制

规划设计阶段的成本控制对企业投资的影响较大，其设计质量和水平将直接影响企业所要投入的成本多少。因此，企业应结合市场需求，设计出让大众认可的方案，尽可能的减少成本浪费，抉择设计方案时应充分考虑其成本因素，依照造价指标和经济性技术指标进行限额设计，将成本的事前控制做到位。设计方案的招标建议采用经济方案和建筑方案相结合的方法，以确保房地产项目的经济效益。

（3）施工阶段的成本控制

施工阶段是房地产企业投入最大的阶段，因此做好这一阶段的成本控制至关重要。施工阶段，应严格执行已下达的成本目标，对总部管理费用和现场经费应严格控制，可合理使用销售代理、广告策划等使销售成本控制在合理范围内。施工过程中，对于一些成本耗费高的不合理设计可适当否定，在不影响工程进度的前提下控制成本投入。在管理模式上，应加强监理投资控制，规范审核工程进度款的支付，对于监理方确定的工程量，应依据合同约定的计价标准，套用材料单价和费用定额对其进行核价后才能予以支付。同时，应做好合同管理工作，对于工程变更应严格审核，综合考虑工程的经济美观度、使用功能及工程结构等因素决定，尽可能的减少工程费用支出。另外，企业应加强成本管理信息化建设，借助成本管理信息化系统，将项目施工阶段的成本支出及时反馈给总部，以使总部及时掌握成本耗费情况，为经营决策提供参考依据。

（4）核算阶段的成本精细化管理

核算阶段的成本精细化管理应做好以下几个方面的工作：首先，严格按照成本核算程序对成本进行核算，有计划的汇总工程开发过程中所产生的费用，事先确定成本核算的标准、程序、方法和原则。其次，综合考虑项目实施地、项目规模、项目耗时、项目施工技术水平、施工组织方的管理水平等因素确定成本核算的对象。再次，房地产企业应合理设置成本核算科目，加强成本核算科目的精细化设置，避免成本核算的随意性，对跨期合同和跨期工程明确分摊的原则，对工程成本核算对象应合理划分。针对不同类型的项目分别核算，合理选用分摊方案，对于实践过程中的经验应在公司内部分享，并加以整理优化，建立符合本企业特点的会计处理方法。同时，应做好成本费用的分配和归集工作。

3.创新成本管理方法

房地产企业应逐步引进科学的成本管理方法，制定项目成本计划和期间费用计划，确定项目总成本计划目标，为后续的所有工作提供目标要求。随着项目的逐步实施以及实施方案和技术方案的进一步细化，对于各成本对象应进行科学的成本估算，设置限额值，如估计值超出限额值，应适当调整。在后续工程推进过程中，可由下而上汇总成本估算，并对比原先制定的成本计划目标，评估计划完成情况，如果出现成本支出超出范围的情况，及时加以纠正，以避免支出失控。

4.建立完善的预算管理体系

全面预算管理是成本控制精细化管理的基础，房地产企业应做好成本预算工作，应依照企业的考核目标、遵循以收定支的原则编制成本预算，逐层逐级分解目标成本，制订季度目标、月目标，并将这些目标下发到各个部门，各个部门应严格按照相关目标指向。同时，应注意分别管理预算内成本和预算外成本。同时，在保证目标收入的基础上，应对各项利润扣除后再缩减基础设施工程建造费用、工程建造费用、前期费用等各项成本的支出。另外，房地产企业应加强成本数据系统建设，收集相应项目如跨期目标成本、项目预算、付款阶段等信息数据，根据之前的工程案例和经验形成全成本的科目数据，建立项目的定额成本标准，以为成本精细化管理工作提供有益借鉴。

总之，加强成本控制精细化管理是房地产企业应对资金紧缩的有效措施，是国家对房地产市场调控背景下企业正确主动性降价的客观需求。因此，房地产企业应转变管理理念，通过各种措施稳步推进成本控制精细化管理工作，降低成本费用的支出，有效避免资金的浪费，使企业的成本管理逐渐走向规范化，从而促进企业的健康、可持续发展，并在激烈的房地产市场竞争者处于有利位置。

参考文献：

[1]庄志斌.房地产企业成本控制精细化管理研究[J].建筑·建材·装饰，2014年第6期.

[2]卢凯.房地产成本控制精细化管理[J].城市建筑，2015年第3期.