特殊用地评估难点解析

张欣欣

一、特殊用地简介

所谓特殊用地，就是非传统的住宅、商业、工业等单一用途或主要用途的占地项目。即使传统的住宅房地产开发项目，也不可避免留有部分建筑物底层商业、裙楼商业及地下车库等收益性房产，实际变成综合性房地产。更何况互联网浪潮之后，部分人员只需几台电脑、租间住户，即可变身成为创业团队，亦宅亦商。至于工业与商业的混合体，则多在产业型城镇出现，如义乌小商品城、潍坊风筝之乡、白沟箱包城等地，均是“前店后厂”“家庭作坊式”企业，当地土地证书也多用“混合用地”来模糊界限。

根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），城乡用地共分为2大类、9中类、16小类，虽说涵盖了大多数城乡现存行业，但如创业产业园区、生态停车场、动漫产业园、供应设施用地等名称，均无法与传统的三大类（商业、住宅、工业）相匹配或者修正。而之所以提及传统三大类，即是与各地的基准地价修正体系有关。

二、基准地价系数修正法

涉及特殊用地的评估业务，一般估价人员第一反应，即是从本地基准地价及修正体系中寻找可参考的用途，能直接匹配最好，不能匹配，也想方设法寻找价值近似的理由加以说明，向预期的标准用途趋同。但是各地基准地价报告，往往无法穷尽各种用途的修正因素或提炼出该类用途的地价标准。这一方面是由政府招标和项目预算决定的，不可能大范围地进行调查并对各类用途的地价及影响因素面面俱到，但另一方面也是便于使用，毕竟将各种用途统一归类到“商住工”三大类，总比细分成十余种地价体系清晰明了。但在实践中发现，往往涉及争议性土地价格时，特殊用地的测算与解释是审核报告的扣分项和技术争端发起的源头，尤其是涉讼司法评估，可能仅仅因为没有二级地类的修正参数，便会拖延案件的审理，及至申请更换评估机构、申请技术裁决等。

早在2008年，沈阳基准地价便有各种用途的二级修正系数，对于估价人员具有极大的参考性和可操作性。自2011年以后，各地的基准地价更新，北京、武汉、海口、广州等基准地价，多数都添加了用途修正参数表，对医疗、科教、仓储、物流、养老、殡葬等特殊用地，均提出适宜本地经济状况的参考用途和修正系数。通过基准地价系数修正法，即可顺利完成特殊用地的评估测算。即使待估宗地所在地的基准地价没有用途修正，也可通过比较城市规模、经济水平等外在型指标，可选用待估宗地所在地临近的、规模近似的不同城镇的用途修正体系进行测算，作为参考。

三、市场比较法及期日修正参数

作为评估方法的鼻祖，市场比较法在特殊用地评估项目中似乎用处不大。原因有三：首先，作为市场比较法的案例来源，选取时要剔除拍卖成交、抵押转让案例以及协议出让的数据，这样既可以排除现场竞价气氛对成交价格的干扰，也避免人情关系对抵押、转让价格的哄抬，更能避免政府招商引资或历史原因对成交价格的不利影响。其次，在土地市场网上关于出让宗地的具体用途，并不像出让合同或产权证书上写的清晰准确，具体开发指标及用途分摊比例也没有可研报告描述的详实确切，只能通过简单的项目开发名称来选取案例，这就进一步缩小了可选案例的范围。最后，即使成交案例的价格可信，那么对于心理预期价位高企的委托方来讲，这个价格已经是“过去时”，而非将要“招拍挂”或者抵押可用的预期价格，不代表估价期日的土地市场地价水平。那么，期日修正不足以修正这个偏差么？

期日修正参数，本身即作为基准地价系数修正法应用的一个参数，广泛应用于市场比较法与基准地价法的测算过程中，在剩余法（假设开发法）中，也应用于对不动产未来租售价格的动态分析。目前各主要评估机构的及优秀土地评估报告，采用的多为中国城市地价动态监测网公布的105个城市的地价增长率及地价指数。但在应用中有部分专家指出，该指数是综合该城市不同用途、不同区域的平均性指标，针对各个区的地价变动幅度，是否可以直接使用？如果不可直接使用，又应该参照哪个指标来拆解落实？毕竟待估宗地所在区域的单个地价指标，也仅仅是构成整个城市地价指标的一个权重因子。更何况目前地价指数，测算过程多用当前商品房的租售價格及征地价格来测算，并加入土地市场不同地块的成交价格，自身即带有一定的市场盲目性。

市场比较法在选取特殊用地案例时，可以在有限的可用案例周边，选取相同供需圈、近似规模、可修正容积率及个别因素的传统用途案例，将可用案例与传统用途案例修正到同一条件下进行价格对比，即可推算出该特殊用途地价水平与传统某一用途地价的具体比例。

在实践中，基准地价系数修正法与市场比较法，是最常使用的两种方法。但是由于城市建设与房地产开发，基准地价级别区域更新速度较快，即使2015年公布实施的基准地价，其测算内容和数据也是采用2012年或者2013年基准期日的市场数据，更新速度远远不及房地产市场现实发展，并且根据《国土资源部办公厅关于实施〈城镇土地分等定级规程〉和〈城镇土地估价规程〉有关问题的通知》（国土资厅发〔2015〕12号）内容，“基准地价每3年应全面更新一次；超过6年未全面更新的，在土地估价报告中不再使用基准地价系数修正法”，大部分城镇的基准地价系数修正法的适用性较差。因此，收益还原法或剩余法就成为必然的技术方法选择。

四、剩余法和收益还原法

剩余法在测算特殊用地时，有其得天独厚的优越条件，毕竟在揣摩委托方心理预期的角度，是从“假设开发”的角度进行项目预期，价格水平和开发成本更贴近市场，可信度高，说服力强。在进行市场调查时，要对待估宗地的用途有针对性地调查。比如教育用地要调查估价项目周边相同类型学校的入学率、住宅小区适龄人口、入学费用标准、附加项目收费标准、防护设施建安成本、相关税费减免政策等指标，养老用地要调查区域内养老院数量、不同档次床位数量及比例、托护收费标准、医务用房建安标准、相关税费减免政策等指标。

相对来说，收益还原法是剩余法的落实。因为毕竟剩余法是“假设开发”，按照预期收益原则来测算，而收益还原法则更多的考虑已建成项目并投入运营的特殊不动产价值。这也是剩余法和收益还原法的原理所在：收益还原法是测算每年毛收入扣除各项费用后的净收益及到期转售收入，用适当还原率折现，并根据剩余年期，直接推算出不动产价值；剩余法则是先假设不动产收入，扣除修建成本和合理利润、利息，得出不动产价值。因此，针对已经运营的不动产抵押或者转让，收益还原法适用性较强；而如果是废弃待拆不动产，或规划出让的空地，则更适用于剩余法。

针对特殊用地采用收益还原法评估，一方面可以索要估价对象运营机构近三年的财务报表以更详实的反应估价不动产的资金流；另一方面也要体现“最高最佳使用”原则，进行区域调查，根据估价对象的特殊用途进行合理预判，既不能完全依赖运营机构给出的财务数据，丧失评估行业独立性，也要保持客观客观公正，对该行业的财务数据和地价水平保持合理警惕性，避免出现价值偏离或技术违规。

五、成本逼近法和建安成本、利润率

作为最体现谨慎原则和严格按照“有法必依”原则来测算各项税费、积算土地价格构成的成本逼近法，其实并不适用于特殊用地的测算，原因就在于一个参数：利润率。

作为评估重要参数的利润率，不光针对剩余法中开发成本起着一定作用，也是成本逼近法中仅次于土地还原率的重要参数。关于利润率的来源，一般来自于估价人员对估价对象从事行业的预判，但是在成本逼近法中没有一个合理有效的依据，这个参数的确定极易招致各级评审专家的责难。有的机构选取近年行业报告，有的机构选取省级行业分析，甚至有的机构就直接照搬委托方提供的可研数据，这都或多或少地偏离了评估行业赖以生存的公平、独立、客观的基本原则。

关于成本逼近法的土地开发利润率，根据《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）6.4.7的表述：“土地开发总投资应计算合理利润，按照开发性质和各地实际情况，确定开发中各项投资的客观回报率，测算土地开发应取得的开发利润”。而剩余法中利润则表述为：“开发项目客观利润一般以土地或不动产总价值或全部预付资本的一定比例计算。利润率宜采用同一市场上类似土地或不动产开发项目的平均利润率”。

那么，有没有一个既可以满足成本逼近法中关于行业利润率，又可以满足剩余法中关于房地产开发行业利润率的客观、公正性指标呢？有。可以查阅歷年国务院国资委财务监督与考核评价局编制的《企业绩效评价标准值》一书。该书既按照工业、建筑业、房地产业、农林牧副渔等不同划分行业种类，同时在每种行业中有关于利润率的优秀值、良好值、平均值、较低值乃至较差值等不同等级参数，可引为客观公正的评估测算数据来源。

成本逼近法应用于特殊用地的地价测算，可以很有效地从成本积算角度，对政府用地、医卫用地、丧葬用地、图书馆用地、园林绿化用地等收益性不高的特殊用地市场价格进行测算。如果没有当地招商引资的税收优惠，成本逼近法仅从测算原理及预期收益原则上讲，还是不适宜应用于对未来收益依赖度较高的科技产业园用地、电子物流仓储用地、会展中心、体育场馆、交通用地等特殊用地价格的测算。

成本逼近法在测算时，由于各项税费有法可依，适用于土地市场欠发育、少有交易的地区或类型的土地价格评估，针对部分业务种类，如征迁项目涉及的划拨类型土地、出让项目涉及的底价等，可以从成本积算角度保证相关涉事方的基本权利，避免国有资产流失。

陈品禄/责任编辑