商品房质量瑕疵与买受人拒绝受领权关系问题之探讨

阮忠良

内容摘要：目前司法实务中占优势的观点认为，根据《合同法》第148条的规定，买受人以标的物质量瑕疵为由拒绝受领的，相关质量瑕疵应达到根本违约的程度。这是对《合同法》第148条的误读。买受人的拒绝受领权是一种程序性权利，既可以基于实体性的合同解除权而产生，也可以基于买受人对瑕疵给付所享有的瑕疵补救请求权而作出。如果出卖人交付的标的物不符合合同约定或者法定的质量标准，只要相关瑕疵不属于显著轻微或无法补救的情形，买受人就有权拒绝受领，要求出卖人按照合同约定进行补救后重新交付。如果出卖人拒绝按照合同约定进行瑕疵补救或因补救瑕疵导致迟延给付的，应当承担拒绝履行或迟延履行的违约责任。

关键词：商品房质量瑕疵 根本违约 拒绝受领权

如果合同清楚地规定了货物的重量、尺寸等条件，这些条件就必须得到遵守。一吨并不意味着一吨左右，一尺也不同于大概一尺。在使用更精微的度量标准时，半寸又怎能等于大约半寸呢？我的经验是，如果卖方想为自己留一个余地，他必须在合同中明确规定出来。

——[英]Lord Atkin法官 〔1 〕

近年来，我国房地产市场不断扩大，房价行情持续看涨。与房地产市场高歌猛进的整体态势极不适应的是，多年来商品房建筑质量的提升速度较为缓慢。在一些地区和部分开发商新售的商品房中，“交房必返修”俨然已成为一种行业通病。对此问题，广大购房者反映强烈，因商品房质量问题引发的矛盾纠纷持续居于高位水平。从整体上看，近年来新售商品房中房屋主体结构不合格的比例较小，相关法律和司法解释对此类问题的规定亦较为明晰，故司法实践中对此类纠纷的处理争议不大。但是，新售商品房中墙面空鼓、开裂、地面不平、门窗罅隙、渗漏水等非主体结构性的质量瑕疵却屡屡发生，尤其是在“精装修”商品房买卖合同纠纷中，由于对“精装修”的标准认识不一，买受人与开发商往往在交房标准上各执一词，矛盾纠纷不断。法律和司法解释对此类纠纷的处理缺乏明确规定，司法实践中法律适用不尽统一，纠纷处理的整体效果亦不够理想。因此，对于商品房存在非主体结构性质量瑕疵情况下，买受人能否拒绝接收，双方当事人的权利义务及其责任如何确定，有待进一步研究统一。

一、问题：瑕疵给付是否需达到根本违约才能拒绝接收

对于非主体性质量瑕疵是否影响房屋交付，各地法院、不同法官之间存在较大分歧。目前占优势地位的观点（下文简称“通说”）认为，除非当事人对房屋交付条件另有明确约定，商品房经验收合格并取得政府相关部门的交付许可文件后，原则上即具备交付条件。除非存在“房屋主体结构质量不合格”和“房屋质量问题严重影响正常居住使用”这两种可以解除合同的情形，买方不能拒绝接收房屋。对于“房屋主体结构质量不合格”和“严重影响居住使用”以外的质量问题，应当通过出卖人的物之瑕疵担保责任制度（主要是履行维修责任）来解决。〔2 〕亦即，对于非主体结构性质量瑕疵及严重影响居住使用的质量问题，买受人应当“先收房，后维修”，而不能主张“先维修，后交房”。

显然，如果将上述裁判思路与广大购房者的心理预期相比，两者之间将存在较大的差距。对于购买了新售商品房的购房者来说，他们认为既然所买的是“新房”，那么可以预期收到的房屋应该是在各方面都较为完好，不存在明显质量问题的。因此，当开发商实际交付的房屋存在墙面空鼓、开裂、地面不平、门窗罅隙、渗漏水等质量瑕疵时，即便他们明知上述质量瑕疵不属于房屋主体结构性问题，通常也难以接受，并坚决地选择拒绝收房。如果法院最终按照上述“通说”的观点作出裁判，相关裁判的社会接受度必然不会太高。从关注法院审判的社会效果出发，如何弥合或者缩小法律适用规则与大众通常观念之间的差距，提升司法裁判的社会可接受度，值得引起重视。除此之外，从法律适用的角度看，上述“通说”观点将买受人拒绝受领瑕疵给付的条件与解除合同的法定条件相等同，在法律上、学理上似无充分的依据，在遵循体现和倡导正确的社会价值观、促进相关纠纷及时妥善解决方面也存在较大不足。

（一）“通说”缺乏充分的法律和法理依据

从相关论著和裁判的“本院认为”部分论述来看，“通说”认为买受人拒绝受领须达到瑕疵给付构成根本违约的条件，其主要的论据及法律根据是《合同法》第148条。〔3 〕但是，如果认真分析，《合同法》第148条其实并不能成为“通说”的有力根据。首先，“通说”并非《合同法》第148条在逻辑上的必然结果。从逻辑上看，《合同法》第148条规定买受人在瑕疵给付构成根本违约的情况下可以拒绝受领，并不意味着如果瑕疵给付未构成根本违约，买受人就无权拒收。从后文的分析来看，根本违约是买受人拒绝受领的充分条件，但非必要条件。其次，根据立法机关的权威解读，《合同法》第148条不是关于买受人在何种条件下可以拒绝接收标的物的规范，而是在出卖人因瑕疵给付构成根本违约的情况下，关于标的物风险负担的特别规定。这一点在第148条后半句中也得到了清晰的体现。〔4 〕从文义解释、体系解释、比较法考察以及立法目的考量等角度综合分析，第148条中的“拒绝接受”亦不应被混淆为“拒绝受领”。因此，第148条不应被理解为买受人拒绝受领质量瑕疵标的物的规范基础，〔5 〕而只是在严重质量瑕疵（构成根本违约）条件下，买受人拒绝接受标的物（包括“接收”标的物后发现质量瑕疵而“拒绝接受”）和解除合同（及相应法律后果）的法律依据。最后，“通说”将买受人拒绝受领瑕疵给付的条件与解除合同的法定條件相等同，在法理上不能成立。拒绝受领与解除合同在性质和效果上均迥然不同，对出卖人利益的影响程度完全不在一个层次。不同的性质和效果，决定了拒绝受领的条件完全可以也应该比合同解除的条件更低。

（二）“通说”排除了约定标准、强制标准和通常标准的正确适用

“通说”认为，除非当事人有明确约定，商品房只要符合主体结构质量合格即不存在严重影响居住使用的质量问题即可交付。这一观点在理论上和法律上均不能成立。

1.如果未作明示排除，合同约定的质量条款均应作为商品房交付条件。在买卖合同中，标的物质量是此类合同的主要条款，是买受人一方在订立合同时最为重视的交易条件之一。《合同法》第153条明确规定，出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。因此，无论是按照合同当事人在订立合同时的本意，还是依据上述法律规定分析，都可以得出这样的结论：除非双方当事人另有约定，出卖人交付的标的物应当符合合同约定的质量标准。而判断标的物是否符合合同约定的质量要求，应当以标的物交付之时的状况为准。因此，除非当事人在合同中明确约定不将某些质量条款作为商品房的交付条件，则合同约定的质量标准应当作为标的物的交付条件。交付的商品房不符合质量条款的约定的，应当承担交付不能的违约责任。

2.如果没有相反约定并作明确提示，商品房还应符合法定质量标准或通常的质量标准。根据《合同法》第154条及第61条、第62条的规定，对商品房质量有国家标准或行业标准的，应当符合上述标准；没有上述标准的，则应符合同种物的通常标准或者为实现合同目的应当达到的特别标准。其中，国家相关部门制定的法定标准是商品房交付的最低标准，特别是其中关系到居住安全、健康和房屋基本功能的标准，具有“强行法”的特点，原则上都必须达到，且不能通过合同约定予以排除。如果既没有明确约定，也没有法定标准或通常标准可供判断，则房屋仍应具备符合合同目的、与房屋价值相适应的品质，包括应有的安全、舒适及美观程度等。〔6 〕该项标准具有“默示担保”的性质，应当结合房屋的性质、价值、合同的相关约定及买方的交易目的等予以综合判断。

（三）“通说”与《合同法》关于不完全履行的规则体系不相协调

根据《合同法》第71条、第72条的规定，对于债务履行的时间、数量与合同约定不符的，买受人原则上有权予以拒绝，除非该不完全履行（提前履行、部分履行）“不损害债权人的利益”。从字面来看，除非不完全履行完全不损害债权人的利益，债权人则有权予以拒绝。考虑到法律适用中“非绝对化”因素，对上述条款可以作适当的扩张性解读，即只要不完全履行的情节并非显著轻微，债权人就有权拒绝债务人提供的履行。〔7 〕从体系解释的视角看，我国合同法上并无独立的瑕疵担保责任，瑕疵给付的责任是统合在统一的违约责任体系之内的。〔8 〕瑕疵给付作为“不完全履行”的一种，其法律后果应当与提前履行、部分履行等其他不完全履行行为相当。首先，从本质属性上看，瑕疵给付的违约性主要体现为损害了债务履行的完整性。〔9 〕在损害债务履行完整性的这一特点上，瑕疵给付与部分履行是完全相同或者基本相同的。其次，从损害后果来看，相较于提前履行和部分履行，瑕疵履行对于买受人利益的不利影响通常更为严重。因此，因瑕疵给付引发的民事责任和不利后果，如果不是应当比提前履行、部分履行更加重大，至少也应当与两者相当。既然履行的时间和数量只要与合同约定稍有不符，买受人即有权拒绝受领，那么，要求瑕疵履行需达到根本违约程度，买受人才能拒绝受领，将与上述法律明文规定的不完全履行责任的规则体系极不协调。此外，根据《合同法》第66条、第67条的规定，在债务人履行义务不符合约定的条件下，债权人尚且享有实体上的对待给付义务的抗辩权（比如，可以拒绝支付相应对价）。〔10 〕与此相适应，在债务人履行义务完全符合约定前，债权人理应有权对瑕疵给付拒绝受领。

（四）“通说”不利于维持买卖双方利益的动态平衡

在英美法系，理论上一般认为拒绝受领是买受人督促出卖人履行合同义务、维护自身合同权益最及时、最方便、最有效的救济措施。〔11 〕即，买受人在交付时发现对方履行义务存在瑕疵的，可以及时拒绝，并有权在对方交付完全符合合同约定的货物前拒绝支付任何价款。在买受人拒绝受领后，出卖人若不及时补救瑕疵，不仅将无法取得对待给付利益，而且极有可能承担拒绝履行或迟延履行的违约责任。借助对买受人享有拒绝受领权的制度安排，法律上建立了督促出賣人及时补救瑕疵、妥善解决争议的约束和激励机制。〔12 〕与此相对应，大陆法系国家则更加注重出卖人在买受方拒绝受领后及时自主补救瑕疵的权利属性。有论者认为，允许出卖人对履行中出现的瑕疵进行自主和合理的补救，可以减少因买受人自行修补带来的不合理支出，避免或者减少因瑕疵给付引发的违约责任。因此，大陆法系国家通常将出卖人的上述权利称为“瑕疵补救权”或者“二次服务提供权”。〔13 〕综合两方面的意见，可以看出，在合同履行阶段，买卖双方可以借助于拒绝受领权和瑕疵补救权的交互行使，实现相互制约和有效互动，有效促进债权债务按照合同约定的方向推进，并最终圆满完成。与此相反，如果按照上述“通说”的思路进行裁判，则买受人即便在交付时已发现房屋具有明显瑕疵，也只能先行接受，并需在接受给付后再要求出卖人予以修复补救。显然，这种要求对于买受人而言并不公平。更重要的是，在标的物尚有明显瑕疵的情况下认定标的物“视为已交付”，将使出卖人因不积极履行修复补救义务可能引发的违约责任被提前免除。房屋被“视为已交付”后，开发商是否积极履行维修补救义务，对其自身利益的影响将变得非常微弱。如此一来，开发商及时修复房屋瑕疵、合理解决矛盾争议的积极性必然显著下降，买受人及时取得质量完好房屋的期待将变得更为困难。这或许正是当前此类纠纷多发频发且难以及时妥善解决的一个重要原因，值得引起高度重视。

二、探讨：关于拒绝受领权的理论探析

（一）拒绝受领权的概念与内涵之界定

“拒绝受领权”是一个学理概念。按目前学界通说的观点，所谓“拒绝受领权”，是指在债权人负有受领义务的前提下，债权人基于正当事由拒绝受领而不陷入迟延责任的权利。〔14 〕同时，按照我国通说，“受领”又可以分为事实上的受领和法律上的受领：前者是指债权人接受债务人履行的事实行为或事实状态，即转移占有；后者是指债权人认可债务人的履行符合合同要求，由此发生债的清偿的法律后果。据此，广义上的拒绝受领权应包括事实上的拒绝受领权与法律上的拒绝受领权。〔15 〕在英美法系国家，其成文法上大多规定了较为详细的拒绝接受货物制度。按英美法上的拒绝接受货物制度，在债务人提交的履行不符合合同约定时，债权人有权“拒绝接收”；在接收货物后的检验期间，如果发现货物与合同不符的，可以“拒绝接受”，拒绝接受后货物的所有权及风险即溯及性地回转于出卖人。由此可见，交付后的“拒绝接受”与交付时的“拒绝接收”在法律效果上是完全相同的。〔16 〕因此，在英美法上，对拒绝受领权完全可以作上述广义的理解。但在大陆法系（包括德国、瑞士和我国台湾地区），传统的“受领”原则仅指接收债务人履行的事实状态，即前文所述的事实上的受领（转移占有）；〔17 〕而事实上的受领不等于认可债务人的履行符合合同约定，受领后发现标的物有瑕疵的，应根据瑕疵产生的不同原因特别是出卖人是否有过错，分别适用债务不履行责任和物的瑕疵担保责任。考虑到后一问题的复杂性，笔者将仅就交付时发现标的物存在瑕疵的情形下，买受人能否拒绝接收以及在何种条件下可以拒绝接收进行探讨。换言之，除明确指明的情形外，笔者所说的“拒绝受领”仅指事实上的拒绝受领。

（二）两大法系关于拒绝受领权的制度与理论梳理

1.英美法系的制度规定与实践。英美法系国家在传统上充分保护债权人根据合同所能取得的期待利益，将信守合同约定看作是带有强烈道德性乃至某种神圣性的原则。〔18 〕无论是英国还是美国，在法律上均以“严格履行原则”（又称“完美履行规则”）作为债务人履行合同义务的准则，绝对保证守约一方在对方违约时可以采取任何符合其利益的合理的救济手段。比如，美国《统一商法典》第2-601条非常明确地规定，如果货物或交付有任何不符合合同约定之处，买方即可以自由选择拒绝接收全部货物、接受全部货物或者接受货物的任何一个交易单位。〔19 〕关于拒绝接受的法律后果，《统一商法典》规定，买受人拒绝受领后，在履行期限届满前，出卖人可以采取修理、更换等补救措施；出卖人在履行期限届满前完成瑕疵补救的，买受人应当受领；在瑕疵补救完成前，买受人可以拒绝出卖人的所有权利主张，包括全部应付款项的支付请求等。英国的成文法规定在总体上与美国相似，其特殊性在于将合同条款划分为条件和担保两类。凡涉及合同本质的约款，如所有权、货物描述、货物品质等的明示或默示条款，均属条件，违反条件时，买方即有权拒绝接受货物。担保则属于合同的附随条款，违反担保只发生损坏赔偿义务，买方不得据此拒收货物。〔20 〕

2.大陆法系的理论与制度变迁。大陆法系国家在近数百年以来一直遵循罗马法的法制传统，将物的瑕疵担保责任作为与一般违约责任（债务不履行责任）不同的责任形式予以单独规范。传统上，在出卖人对标的物不符合合同约定具有过错时（如在合同订立后因生产、保管不善导致标的物质量瑕疵的），买受人可以主张出卖人的债务不履行责任。依照债务不履行责任的法律规定，瑕疵可以补正（包括修补或者更换瑕疵标的物）的，买受人可以要求出卖人进行瑕疵补救；在出卖人依债之本旨完成瑕疵补救前，买受人可以拒绝受领；因补正瑕疵导致履行迟延的，出卖人还应承担履行迟延的法律责任。如果瑕疵不能补正的，出卖人应当按照履行不能承担损害赔偿等违约责任。〔21 〕对于合同订立时就存在的质量瑕疵，因出卖人并无过错，也未提供担保，则应适用法定的物的瑕疵担保责任予以解决。在此类情形中，买受人不享有更换、修复瑕疵标的物的补救性权利，只能在接受瑕疵给付后主张减价或解除合同（进而返还瑕疵标的物）。〔22 〕此种处理方式明显不符合效率和经济原则，只会使简单的交易关系人为地变得复杂化。有鉴于此，大陆法系国家和地区逐渐承认了买受人对于瑕疵标的物的拒绝受领权，即如果在交付时即发现标的物存在瑕疵的，买受人也可以主张拒绝受领。〔23 〕自21世纪以来，以德国为首的大陆法系国家借鉴英美法系和相关国际组织的法制经验，对以质量瑕疵担保责任为重点的传统债法实行了现代化改革，物的瑕疵担保责任已整体纳入以“债务不履行”或“义务违反”为基点的统一的违约救济体系。〔24 〕在新的违约救济体系中，如果出卖人交付的标的物具有不符合通常标准的质量瑕疵，也应当按照传统上的“债务不履行”承担相应的违约责任。据此，买受人对于瑕疵标的物的拒绝受领权在法律上得到了一般性的承认。

（三）两大法系共通的理论与制度经验

1.拒绝受领权的性质与法律后果。从各国法律关于买受人拒绝受领给付的法律规定及其法律后果来看，拒绝履行权是买受人在合同履行过程中所享有的一种程序性、抗辩性的权利。〔25 〕首先，拒绝受领权是一种程序性的权利。拒绝受领本身并不产生新的权利义务及责任。买受人拒绝受领后，合同约定的债权债务关系并不发生任何改变，并仍保持在先前未交付、未清偿的状态。其次，拒绝受领虽然并不产生新的权利和义务，但可以阻却瑕疵给付产生债务清偿效力的效果。由此，买受人拒绝受领后，出卖人有义务按照合同约定继续履行其合同义务。在标的物已现实存在但具有不符合合同约定的质量瑕疵的场合，继续履行即表现为对标的物瑕疵进行适当补救，并再次提供给付；如果拒绝补救瑕疵或者因补救瑕疵造成迟延给付的，还应当分别承担拒绝履行或迟延履行的违约责任。

2.拒绝受领权的权利基础与基本条件。首先，從两大法系关于拒绝受领权的理论和法律规定来看，拒绝受领权在实体权利上的基础根据是买受人基于合同约定所享有的对完满履行结果或状态的期待权，以及与此相伴而生的瑕疵补救权——基于“契约必须恪守”的法律原则，买受人有理由期待出卖人会按照合同约定全面、适当履行其合同义务；在出卖人交付的标的物存在不符合合同约定的质量瑕疵的情况下，买受人有要求出卖人补正瑕疵，使标的物达到合同约定所要求的完满状态的权利（日本法上称其为“追完请求权”）。〔26 〕据此，买受人行使拒绝受领权的基本条件（同时也是充分条件）就是出卖人提示交付的标的物不符合合同约定。亦即，只要出卖人交付的标的物存在与合同约定不一致的情形，买受人在原则上就有权拒绝受领。有关拒绝受领权在合同和法律上的依据，可以从两个方面得到解释：首先，从出卖人的角度看，如果出卖人未依债之本旨而为给付，则构成了对合同约定的给付义务（即主要合同义务）的违反。〔27 〕在出卖人违反主要合同义务的条件下，出卖人当然无权要求买受人受领其提供给付。其次，从买受人的角度看，如果出卖人未按照合同约定的质量标准交付标的物，则买受人的受领义务尚不产生。在此前提下，买受人当然可以拒绝受领而无需承担受领迟延的责任。

3.拒绝受领权的限制条件。从两大法系的相关制度规定和理论经验来看，买受人行使拒绝受领权主要受到以下几个方面的限制：（1）合同明示排除。如果合同明确约定不将某些质量约定作为标的物的交付条件，或者买受人不得因标的物在某些方面不符合质量标准而拒绝接收给付，则买受人不得因上述原因拒绝接收标的物。这是私法自治和合同自由原则的应有之义。不过，出于实质保护弱势方当事人权益的考量，许多国家都规定合同约定的交付标准不得低于法定的强制标准，否则相关约定应属无效。（2）质量瑕疵显著轻微。大陆法系国家或地区的民法多规定，判断标的物是否存在物的瑕疵，应当以合同约定或通常的交易观念为标准；瑕疵显著轻微或无关重要的，在法律上不视为“瑕疵”。在英美法中，如果标的物质量瑕疵较为轻微，出卖人亦有可能要求法院运用普通法上的“实质履行原则”，排除买受人根据法律规定所享有的拒收权。〔28 〕可见，在瑕疵显著轻微时买受人不得拒绝受领这一问题上，两大法系的认识是较为统一的。（3）瑕疵补救成本过高。在建设工程合同等个别的合同法领域，如果给付瑕疵显著轻微，且按照合同约定补正瑕疵将造成债务人损失过于严重的，美国法院会根据案件实际情况，运用普通法上的“实质履行原则”，排除买受人的拒绝受领权。所谓“实质履行原则”，是指如果义务方已善意地根据合同履行了其主要的、必需的义务，而仅存在与合同约定有某些细小的或者相对次要的差别，那么合同义务可以看作已经被“实质履行”，权利人不能基于对方违约而拒绝收受其已经履行的义务。〔29 〕可以看出，适用“实质履行原则”是一种变通的裁判方法，只有在按约补正瑕疵将导致债务人遭受明显过重的、难以承受的损失时，才能出于公平原则及利益平衡的考量，例外地予以适用。〔30 〕（4）买受人接受瑕疵。权利的行使应遵循诚实信用原则，在平行的多项权利主张之间保持逻辑上的统一性。如果买受人在明知标的物存在瑕疵的情况下已自愿接受该给付，又因为对损失赔偿或减价金额等“善后事宜”达不成一致而拒绝接收的，应属于权利行使不当，对其拒绝受领后产生或扩大的损失不应予以支持。

4.拒绝受领与合同解除的联系和区别。从上文论述来看，拒绝受领与合同解除并无必然关联，两者在性质和效果上也存在根本的、显著的差别。从相互联系的角度看，拒绝受领与合同解除仅在瑕疵履行构成根本违约的情形下可能存在一定关联。在瑕疵履行已构成根本违约的情形中，买受人如果想在接收给付前彻底终止合同权利义务关系，减少不必要的麻烦和损失，需将程序上的拒绝受领权与实体上的解除合同权配合起来一起行使。在此之外，拒绝受领与合同解除在性质、效果和权利行使的条件等方面均存在显著差异。拒绝受领权只是一种程序上的抗辩权。拒绝受领并不改变债权债务关系的内容。当出卖人对履行瑕疵进行适当补救并再次提交符合约定的给付时，买受人原则上仍负有受领义务。解除合同则是通过形成权终极地改变当事人之间的法律关系，将合同约定的债务关系转换为违约责任的范畴。合同解除后，原合同约定的债权债务关系不复存在，出卖人再次提供无瑕疵标的物的机会彻底消失。不同的性质和效果，决定了拒绝受领的条件完全可以比合同解除的条件更低。从两大法系的制度实践来看，由于解除合同将导致双方权利义务发生根本的、重大的改变，因此，各国法律无不要求解除合同需以当事人存在根本的、重大的违约行为为条件。与此相反，由于拒绝受领权只是一种程序性、一时性的抗辩权，其既可以有效维护守约一方当事人的合法权益，合理平衡双方当事人的利益，又不会给当事人的实体权利义务造成直接和重大的影响。因此，法律完全可以也应当允许买受人在对方违约程度较轻时行使拒绝受领权。

三、我国《合同法》上就该问题的应然之理解

从以上论述来看，两大法系关于买受人拒绝受领瑕疵标的物的制度规定虽有不同，但关于此项权利的行使条件、限制因素的规定实质上基本一致。我国《合同法》无论从其总体框架还是具体规定来看，都大量移植借鉴了两大法系中的合理因素。关于买受人拒绝受领权行使条件的问题，根据《合同法》“严格履行合同义务”原则及出卖人负有保证标的物符合合同约定的质量要求的义务等规定，结合对《合同法》相近条款的体系化解读，应当得出与两大法系基本相同的结论。亦即，如果出卖人交付的标的物存在与合同约定不符的质量瑕疵，买受人原则上有权拒绝受领；只有在质量瑕疵显著轻微和相关瑕疵无法补救或补救成本明显过高等特殊情况下，可以根据交易习惯、诚实信用原则和利益平衡的需要，排除买受人对瑕疵给付的拒绝受领权。

（一）贯彻“严格履行”原则的必然要求

我国《合同法》第60条第1款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”这一规定称为“严格履行原则”或“全面履行原则”，是合同当事人履行合同义务时必须遵循的根本原则。〔31 〕《合同法》第153条更进一步明确规定：“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。”据此，按照约定的质量要求交付标的物，既是出卖人按照合同约定必须履行的合同义务，也是法律规定的出卖人必须承担的责任。如果出卖人交付的标的物不符合合同约定或法定的质量要求，即属于出卖人履行义务不符合合同约定的情形。在此情形下，买受人对于其瑕疵给付当然应该有权拒绝受领。这既是对合同约定的双方权利义务真实含义的逻辑延伸和应然理解，也是确保相关合同约定及法律规定落到实处的必然要求。从“严格履行”原则出发，应当承认在出卖人提供正确给付与买受人受领给付之间存在条件上的牵连关系和时间上的先后顺序。即，只有出卖人依照合同约定完成其正确的给付，买受人才负有受领给付的义务；在出卖人交付的标的物完全符合合同约定之前，买受人即有权拒绝受领。从保护守约方的法律精神出发，在出卖人交付标的物不符合约定的情形下，是否接受其给付，也应当由作为守约方的买受人享有选择权。如果已经确认出卖人交付的标的物不符合合同约定，却又要求买受人必须先行接收，再作补救，这就等于变更了双方合同约定的质量标准和交付条件，没有法律和学理上的依据。

（二）出卖人履行主要合同义务不符合约定的适当后果

“通说”否定买受人对于非主体结构性瑕疵的房屋享有拒绝受领权，一个重要理由是认为出卖人交付经竣工验收合格的房屋，已经履行了其主要合同义务，因此，买受人以非主体结构性瑕疵拒绝受领，将导致双方当事人权利义务不对等。这种观点在法律上不能成立。首先，根据《合同法》第153条、第154条的規定，出卖人负有保证标的物具有合同约定和法律规定的质量要求的义务，此项义务为出卖人的主要合同义务。这一认识在法律上和学理上均无疑义。〔32 〕这也就意味着，出卖人交付的标的物具有质量上的规定性，仅仅交付了合同所指向的标的物，还不能认为出卖人已履行了合同约定的主要义务；如果出卖人交付的标的物存在与合同约定或法定质量标准不符的质量瑕疵，则应当认定为出卖人履行主要合同义务不符合约定。其次，在出卖人履行主要合同义务不符合约定的条件下，买受人行使拒绝受领权符合权利义务对等原则，是出卖人可以预见也应当预见的适当的法律后果。所谓“主要合同义务”，是指合同关系所固有的、必备的基本义务。在双务合同中，一方当事人履行主要合同义务不符合约定时，将严重影响对方基于合同所能享有的主要的期待利益，并有可能导致对方的合同目的全部或部分不能实现。因此，对于履行主要合同义务不符合合同约定的违约行为，各国法律均规定买受人可以视情况采取拒绝受领、提出抗辩（不履行自己的义务）、解除合同等保护性措施。〔33 〕在我国，《合同法》第71条、第72条规定了买受人对提前履行、部分履行的拒绝受领权；第66条、第67条规定了债务人履行义务不符合约定时债权人享有抗辩权；第94条第2、3项及第107条规定了债务人履行合同义务不符合约定时债权人享有合同解除权；等等。同时，还应当考虑到上文所述的，瑕疵履行在损害债务履行完整性的本质属性上，与部分履行完全相同，且其对债权人的不利影响通常更加严重等因素。〔34 〕根据《合同法》的原则精神，综合考虑上述因素，对相关法条作关联性、体系化的解读，应当可以得出出卖人履行主要合同义务不符合约定时，买受人有权拒绝受领的结论。

（三）实现买卖双方利益平衡的有效手段

在出卖人交付的房屋存在不符合约定的瑕疵时，赋予买受人暂时拒绝收房的抗辩权，是否会给出卖人（即开发商）造成过于沉重的负担呢？司法实践中，不少法官存在这样的担心。笔者认为，在开发商积极履行维修补救义务的情况下，买受人拒绝受领并不会给其造成过重的负担。首先，如果交付的房屋只存在较小的质量瑕疵，开发商完全有条件在最快的时间内完成补救，并在维修完毕后再次进行交付，如果在约定交付期限内完成补救的，开发商无需承担任何违约责任。其次，如果相关质量瑕疵较为严重，需要花费较长时间和较大成本进行补救，并有可能引发延迟交付违约责任的，这通常也是因为开发商质量意识低下，在前期建设和管理中存在严重疏漏所致。因此，相关损失本来就应该由开发商承担，不能通过“先交房，后修复”的方式将此种损失转移给无辜的买受人。最后，如果因为合同约定的违约金标准过高，或者在瑕疵补救过程中发生特殊情况导致逾期交房违约金过高的，法院也可以通过调整违约金等方式，依法妥善平衡双方的利益。这既是法律适用的正确思路，也是依法妥善平衡双方当事人利益的正确方法。与此相反，如果因为考虑到适用逾期交房违约责任条款会导致双方利益失衡的结果，据此反向改变案件中法律适用的正确思路，对出卖人的违约行为及法律责任放弃进行依法和必要的司法规制，则不仅违反法律适用的基本规律，而且因过于宽纵作为强势方的出卖人，破坏了合同和法律加诸出卖人一方的约束与激励机制，势必使买卖双方的理性交涉变得更为困难，最终反而加剧买卖双方利益的不平衡。

（四）提升裁判可接受度的应然选择

显而易见，在审理商品房交付类合同纠纷案件中，若严格适用“房屋主体结构质量不合格”和“严重影响居住使用”标准，将严重偏离商品房买受人和社会公众的合理预期，也不符合保护诚实守信、制裁违约失信的法律精神。特别是在当前购房人相比开发商实际处于弱势地位，且开发商往往不积极履行维修义务的情况下，上述交付标准的适用将进一步强化开发商和购房人之间的地位悬殊和利益冲突关系，不利于矛盾纠纷的及时妥善解决。有鉴于此，最高人民法院的多名法官在不同场合多处强调，在商品房质量及交付标准问题上要适当地扩大司法解释中的认定标准，采取有利于保护购房人利益，敦促开发商尽快解决房屋质量问题的政策导向。〔35 〕但是，如果在裁判思路上坚持“房屋主体结构质量合格”和“不存在严重影响居住使用的质量问题”的交付标准，则在总体上难以改变此类案件司法裁判脱离当事人合同目的和合同具体约定的弊病，法院对购房人合同权益的政策性、倾向性保护力度仍将较为有限。根据笔者的论述，除非当事人之间有明示的排除性约定，合同约定的质量标准、法定的质量标准和通常标准，以及符合合同目的的特定标准，均应作为商品房的交付条件。开发商交付的商品房具有不符合上述标准的质量瑕疵的，就应当认定买受人享有拒绝受领权。这既符合《合同法》的原则及相关具体规定，也与保护消费者权益的世界趋势及我国相关立法的发展方向完全契合。〔36 〕也唯有更好地保护购房者在商品房瑕疵给付条件下的合法权益，才能使相关裁判与广大购房者的合理期待更加趋近，维持司法裁判应有的社会可接受度。

结语

自20世纪80年代末以来，我国住房制度改革和房地产市场化已经走过了近30年的历史进程。但与其他多数的传统产业一样，目前我国房地产市场在总体上仍未走出“粗放型”发展模式的路径依赖。时至今日，这样的发展模式已经不能适应形势和市场的实际需要。广大购房者迫切期望商品房建造能够提高标准、优化服务，房地产市场本身亦亟需转变发展模式，提质增效。更应当看到的是，作为房地产市场终端的消费者，广大购房者对商品房的建造质量其实是始终高度关注的，他们对于商品房质量瑕疵的维权呼声和行动也从未停止过。这本应是督促开发商提升建造质量、促进房地产市场良性竞争的最重要的推动力量。但由于诸多复杂因素的影响，审判实践中对于商品房的建造质量总体上采取了一种较低的要求标准，对房地产企业依法应当承擔的责任常常采取了照顾、迁就和宽纵的政策。这就使得购房者的呼声难以在法律上、经济上转化成对开发商的有效压力和“倒逼”机制。这也正是不少开发商忽视房屋建造质量、商品房整体质量难以有效提升的根本原因之一。基于上述考量，在我国大力推进创新驱动、转型发展的大背景下，有必要对法院关于商品房质量瑕疵认定标准及其责任分配的司法政策进行全面检视和认真反思。通过对国内外相关制度经验和理论的梳理与比较分析，本文就商品房质量瑕疵与买受人拒绝受领权的关系问题得出了与目前实务界“通说”截然不同的观点，即买受人并非仅在质量瑕疵已严重到根本违约时才能拒绝受领瑕疵标的物。与此相反，只要标的物存在与合同约定不符的质量瑕疵，买受人原则上即有权拒绝受领；只有在质量瑕疵“显著轻微”的情况下，买受人行使拒绝受领权才应当受到限制。笔者认为，运用上述的法律解释和适用规则，充分保障商品房买受人对于瑕疵给付的拒绝受领权，既是贯彻《合同法》“严格履行合同义务”原则及相关法律规定的应有之义，也是积极回应社会合理需求、引领正确价值导向、提升司法裁判可接受度的必然要求。从司法裁判的社会效果来看，采用上述的法律解释和适用规则，有利于从消费者这个终端发力，倒逼开发商真正提高质量意识、养成契约精神，在商品房建设中切实加大投入、加强管理、提高质量，推动建筑工程和房地产市场转型升级、健康发展。当然，笔者只是根据相关法律规定及法理提出了一个原则性的法律适用标准，至于实践中对于质量瑕疵“显著轻微”的标准应当如何判断，有必要结合商品房买卖合同的不同类型及实践中的具体情况作进一步的研究。