沈阳市推广全装修住宅问题与对策研究

郭辉　邓李杰　何佳琪　李飒

摘要：全装修住宅是住宅产业现代化发展过程中的产物，是房地产市场发展的必然选择。全装修除了减轻买房者买房时的经济负担、降低开发商的装修成本之外也存在着一些不可避免的各种问题。因此，本文通过实地调查，找出对沈阳市全装修住宅推广过程中普遍性问题，并据此有针对性地提出了全装修住宅推广的对策。

关键词：全装修住宅；问题；解决对策

中图分类号：F2

文献标识码：A doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2016.18.011

.l沈阳市全装修住宅推广现状

据调查统计，沈阳市全装修住宅占有率依然不足20%，市场上毛坯房依然占主导地位。基于这种现状，沈阳市政府相关部门出台了许多优惠政策来帮助全装修住宅的推广。

1.1沈阳市全装修楼盘差距较大，占有率低

在实地调查中发现，由于楼盘所处的位置不一样，楼盘的价格差距较大。虽说在2014年政府发布了关于沈阳三环内实现全装修的文件，但是三环内的大部分楼盘都在2013年之前就已经开工建设，因此三环内的全装修住宅占有率只有30%左右。

1.2全装修住宅可享更优惠公积金贷款

沈阳三环内及沈阳经济技术开发区、渾南新城、沈抚新城等区域全装修住宅可享更优惠公积金贷款，购买全装修商品住宅，公积金贷款首付比例为30%。

1.3消费者对全装修住宅存在诸多担忧

全装修住宅推广过程中难度较大且占有率依然不高，市场上毛坯房依然占主导地位。消费者对全装修住宅存在诸多诸如房价过高、装修质量得不到保证、装修千篇一律等担忧。

2.沈阳市在推广全装修住宅时遇到的问题

2.1质量问题是关键

目前，全装修住宅缺乏具体的技术标准，验收标准执行的仍是建筑的规范，而不是一些量化的标准。由于没有明确的验收标准，因此导致了一些全装修住宅的质量水平较低。所以相关的部门应根据实际的情况出台具体的全装修技术标准，以使全装修实施的更为标准。

2.2价格问题是本质

虽说全装修房省时省力，但同时价格也变高了。在走访过程中了解到，沈阳市全装修楼盘每平米均价比毛坯房高出500～1000元不等，个别楼盘甚至超过了两千元。大多数购房者对于高出的这部分是否物有所值，得不到保证，这些问题严重制约着全装修住宅在沈阳市的推广。

2.3个性化得不到展现

对于大多数的消费者来说，他们希望能按照自己的意愿对房屋进行装修，但是，目前沈阳市在建的大多数全装修住宅项目大都采用一种的装修标准，个别楼这方面很难满足消费者的个性化需求。

2.4现行税收政策提高全装修住宅开发成本

目前，房屋买卖合同的总价款包括整个装修的房屋装饰的一部分的价格。由于购买合同要求装修价格中包含了房屋的总价，为此，开发商将支付更多的营业税、土地增值税等，而购房者则要缴纳更多的税款。而开发商必须将其纳入税收支付的成本中，这势必会增加整个住宅的装修成本，增加消费者的经济负担，从而影响整个装修的推广。

2.5责任问题不明确

《商品住宅装修一次到位实施细则》虽然明确规定了开发商是第一责任人，但是很多细节还应该在合同中列明。比如，室内的一些设备的保修问题，全装修房的保修是从交房的之日起，而那些设备的保修是从出售之日起，这就产生了时间差。一旦设备出现了问题，消费者应该找谁承担责任。

3.全力推广全装修住宅的建议

3.1政府应起到引导和监督作用

首先，利用税收杠杆，对房地产开发商在税收上给予一定的优惠；其次，增加了“二次装修”的垃圾，噪音，污染和其他的管理和处罚力度，引导消费者放弃毛坯房；第三通过制定相关政策，培育有实力家装企业，为其建立资质考察评估体系，为推进全装修成品房奠定基础。

3.2开发商应该转变开发理念，积极推进全装修

3.2.1引入“菜单式”装修方案

“菜单式”装修方案开始从研究目标人群，根据消费者的生活方式和审美取向来确定。装修方案应首先从功能出发，考虑到装修风格和装饰材料的选择。为消费者提供装饰菜单，应该有多种平面布局，使用空间多样化，统一的装饰风格和装饰材料的四个特点的可选。为了确保整个装修的住宅市场化，有更持久的生命力。

3.2.2完善售后服务消除购房者后顾之忧

制定全装修住宅售后管理办法，明确开发商的质量责任、保修责任以及赔偿责任，消除消费者对全装修住宅售后的后顾之忧，促进全装修住宅的推广。

3.3消费者应转变消费观念

个性需求方面，全装修房都是聘请专业设计师从各方面充分考虑了使用和美观，并留有展示个性化装饰的余地。质量方面，随着针对全装修房的有关法规、制度的健全，质量问题必将越来越少，同时开发商是全装修房的第一责任人，若出现问题，购房者可以直接找开发商予以解决。购买全装修房后即可人住使用，省时省力，且自己装修的价格与房价二者价格之和并不比全装修的房价低。因而购房者要转变消费观念，充分认识全装修房所带来的价格和品质保证等实惠。

4.结束语

要做好整个装修，管理和开发人员有很多工作要做。当前应加大宣传的广度和力度，尽快建立激励机制和相关标准体系，提高整个装修房的价格，尽快对房屋进行各种规格的全装修和技术标准的验收，提高消费者的认可度。