我国土地使用权与房屋产权的关系

王辛

摘 要：将房地产登记机关合一，将房地产证两证合一，由统一机关登记并颁发统一的证书，结束长期以来房、地权属管理分离的现象，既是机构改革的方向，也更有利于贯彻房地产权主体一致和房地产权一同转让原则。

关键词：机关合一；两证合一

我国现行的法律规范在界定土地使用权与土地上所盖的房屋之间的关系时，采用房屋的所有产权与该房屋占用土地的使用权权利人一致的原则，也就是说土地是任何房产的基础，是土地上建筑物的本质组成部分，土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才拥有该土地。因此，房屋产权的取得，必须建立在已经依法取得土地使用权的基础上，房屋与该房屋所占用的土地不等分离，当然，法律、法规另有规定的除外。

《城市房屋权属登记管理办法》规定“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致原则”。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条第1款也规定：“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。”这也就是说，只有具备土地使用权的当事人才有可能取得房屋的所有权，土地使用权与房屋所有权的权利主体一致，权利归属合一，“房依地存，地为房载，地转房随，房转地随”。

土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的，不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割，有土地使用权的建筑物才可能取得有房屋所有权，没有土地使用权的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权的建筑物。

房屋所有权人与土地使用权人主体一致原则必然要求转让房屋所有权的同时也要转让土地使用权；转让土地使用权的同时也要转让土地之上的房屋所有权。《城市房地产管理法》第31条确立了房地一同转让的基本原则：“房地产转让、抵押时，房屋的所有權和房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”

房屋和土地不可分离，土地使用权与房屋所有权的权利主体一致，权利归属合一，在实行房地所有权一体化的国家中，房屋和土地存在一个所有权，这样避免了因房地产权的分离而导致的麻烦和不便，是一种非常简便的不动产权利安排。在我国由于土地所有制的原因，不可能实现房地所有权一体化，成为一个所有权，但是，我们法律规定房屋和土地不可分离，土地使用权与房屋所有权的权利主体一致，权利归属合一，这无疑也能够达到同样的效果。因此我们法律规定房屋和土地不可分离，土地使用权与房屋所有权的权利主体一致，权利归属合一规则，实际上相当于其他国家将房地视为一个物成立一个所有权一样的效果。只不过我们国家不是房屋和土地的统一，而是房屋和土地使用权的统一，正如其他国家房屋以土地为基础一样，我国房屋以土地使用权为基础。我国法律规定了房屋所有权人享有土地使用权，并使两权主体一致，以简化因房屋与土地权利不一致带来的麻烦和不便。并由此创立了土地使用权随房屋的变更而变更和房屋随土地使用权的变更而变更两个总体原则。这两个原则正如在其他国家土地和房屋一同化、一个所有权的原则一样，同样易为人们理解和接受。

虽然国家政策与法律法规规定房屋和土地一体，不可分离，土地使用权与房屋所有权的权利主体一致，权利归属合一“房随地走”和“地随房走”，但国家并未强制推行这一原则。我国法律规定始终未将房屋产权或土地使用权变更的实际办理手续统一化、一体化，而是让两个互不相干的相互绝对独立的部门来主管与办理：土地使用权属在土地管理部门登记，房屋权属在房产部门登记。这样的安排和结果，不但与“房随地走”和“地随房走”原则相悖，同时也带来了实际中，变更土地使用权而不变更房屋产权，变更房屋产权而不变更土地使用权，即“两证”严重分离的现象。

将房地产登记机关合一，将房地产证两证合一，由统一机关登记并颁发统一的证书，结束长期以来房、地权属管理分离的现象，既是机构改革的方向，也更有利于贯彻房地产权主体一致和房地产权一同转让原则。